這宗位於鯉景灣，實用面積536平方呎單位以月租23,500元成交的租賃個案，確實引起市場不少關注。特別是該單位屬1988年落成的物業，若業主當年購入並一直持有至今，其租金回報率經計算後可高達近40厘，這在現今的租賃市場中可謂相當驚人。
箇中原因何在？這宗成交個案又折射出哪些市場現象？本文將深入剖析，帶領讀者一同探討這個「老」物業如何煥發出「新」的租賃價值。
重返起點：1988年的印記
鯉景灣，座落於港島西灣河，由知名發展商太古地產於1988年開始落成，共分四期，由17座樓宇組成，提供逾2,200個單位。屋苑的實用面積介乎約426至814平方呎，提供了多元化的戶型選擇。其地理位置優越，步行至港鐵站僅需約兩分鐘，同時亦享有多條巴士及小巴線路，交通網絡便利。屋苑內設有餐飲設施及基座商場，滿足居民日常生活所需。
回溯至1988年，香港地產市場正處於發展階段。當年的樓價與現時不可同日而語。對於早年已購入物業並持有至今的業主而言，撇除期間可能涉及的裝修、維修及各類雜費，單從購入成本與現時租金收入來看，確實有機會錄得極高的租金回報。這宗月租23,500元的536實呎單位，若以當年低廉的購入價計算，回報率接近40厘並非不可能。這也突顯了長期持有優質物業在地產市場中潛在的巨大價值。
租金回報近40厘：數字的魔力與現實的考量
近40厘的租金回報率，無疑是一個極具吸引力的數字。然而，我們在驚嘆之餘，也需要理性分析其背後的因素。這個回報率是基於「當年購入價」與「現時月租」的簡單計算。在現實世界中，持有物業的成本遠不止於此。
首先，業主需要承擔每年的差餉、地租，以及管理費。對於一個樓齡約37年的物業而言，管理費可能因應屋苑的維修及翻新工程而有所調整。其次，物業的維修保養費用也是一筆持續的開支。老舊的電梯、水管、外牆等都需要定期的檢查和維修，以確保居住安全和質素。大規模的翻新工程更可能涉及龐大的費用。
再者，業主亦需考慮潛在的空置期。儘管鯉景灣交通便利、配套完善，但租賃市場受眾多因素影響，包括整體經濟環境、地區供應、租客偏好等。單位在租出前或租客更替期間，都可能出現租金收入中斷的情況。
最後，若業主當年購入物業時有承造按揭，那麼每月的按揭供款也是持有成本的一部分。雖然對於1988年購入的物業而言，按揭可能早已供滿，但對於部分轉售或加按的業主來說，按揭利息仍然是重要的開支。
因此，近40厘的回報率更多是一個基於極低購入成本的理論數字。實際的「淨」租金回報需要扣除上述各項成本和潛在開支後才能得出。儘管如此，即使扣除這些費用，對於持有逾三十年的業主而言，其投資回報率仍然極具競爭力。
老屋苑的新魅力：鯉景灣的吸引力何在？
儘管樓齡已高，鯉景灣在租賃市場上依然保持一定的吸引力。這主要歸功於以下幾個因素：
地理位置優勢：西灣河位於港島東，交通網絡發達，不論是前往中環、金鐘等商業核心區，還是港島東的其他區域，都十分便捷。港鐵西灣河站就在咫尺，為居民提供了極大的便利。
成熟社區配套：鯉景灣本身擁有基座商場和餐飲設施，而鄰近的西灣河和太古城區域則提供了更豐富的購物、餐飲、娛樂及生活配套選擇。完善的生活機能吸引了不同背景的租客。
實用率高：相較於近年落成的新盤，早期興建的物業普遍實用率較高。這意味著相同的建築面積下，老屋苑的室內使用空間更寬敞實用，更符合部分租客對空間的需求。鯉景灣536實呎的單位，其可用的室內面積通常會比同等建築面積的新樓單位要大。
租金相對合理：相較於鄰近的太古城等指標性屋苑，鯉景灣的租金水平通常會相對親民一些，這對於預算有限但又想居住在港島東便利地段的租客而言，具有一定的吸引力。
租賃市場的脈動：需求與供應的平衡
這宗高回報的租賃成交個案，也反映了當前租賃市場的一些特徵。在經濟存在不確定性的時期，部分人可能會選擇租樓而非買樓，以保持財務彈性。同時，香港的住屋需求依然殷切，尤其是在交通便利、配套成熟的區域，租盤仍然有一定的承接力。
然而，租金水平的波動受多方因素影響。經濟前景、就業市場、新盤供應量、利率走向等等，都會對租賃市場產生作用。高租金回報的個案雖然吸引眼球，但並非市場的普遍現象。同一屋苑、同一尺寸的單位，其租金也會因樓層、景觀、裝修、甚至當時的市場氣氛而有所差異。
未來展望：老物業的價值能否持續？
對於鯉景灣這類有相當樓齡的物業而言，其未來的價值除了受市場大環境影響外，屋苑本身的維護和管理也至關重要。良好的維修保養可以延長物業壽命，提升居住舒適度，從而維持甚至提升租金水平。反之，若屋苑缺乏妥善管理，設施老化失修，則可能影響其吸引力。
此外，城市發展和區域規劃也會對老屋苑的價值產生長遠影響。若周邊有新的發展項目、交通基建改善或社區設施提升，都有助於提升整個區域的價值，鯉景灣作為其中一員也會受惠。
結語：智慧的投資與持之以恆的價值
鯉景灣這個536實呎單位以月租23,500元成交，並錄得近40厘理論回報的故事，是一個關於長期投資、擇優而棲的縮影。它提醒我們，地產投資並非一朝一夕的事情，選擇具潛力的地段並長期持有，往往能帶來可觀的回報。同時，這也告訴我們，即使是樓齡較高的物業，只要具備優越的地理位置和完善的生活配套，並且得到良好的管理和維護，依然能在市場上找到自己的價值，甚至煥發出令人驚喜的生命力。在瞬息萬變的市場中，理性的分析、長遠的眼光，以及對物業本身的悉心照料，才是實現價值的關鍵。
