樓市乍暖還寒，每一次政策的微調，都牽動著無數準買家和業主的神經。當沉寂了一段時間的市場，遇上了一道「減負」指令，是否真能迎來一線生機？利嘉閣地產研究部主管陳海潮的最新觀察和預測，為這片迷霧中的市場帶來了一束光，尤其提到那看似微不足道的「100元印花稅」，竟也成為刺激交投的一股力量，並預期第二季樓價有望錄得1.15%的升幅。這背後究竟蘊藏著怎樣的市場邏輯和情緒變化？讓我們一起深入剖析。
回眸輕稅年代：為何「撤辣」引關注？
香港的樓市，過去十多年來一直籠罩在形形色色的「辣招」之下。額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD），這些旨在遏制炒作和過熱的措施，在不同時期肩負著為樓市「降溫」的使命。然而，隨著市場進入調整期，樓價持續下跌，這些昔日的「緊箍咒」反而成了窒礙正常交易、影響市場流動性的絆腳石。
在這樣的背景下，特區政府於今年初宣布全面撤銷所有住宅物業的需求管理措施，標誌著香港樓市重返「零辣招」時代。這項政策轉向，無疑是對市場發出了一個明確的信號：政府希望激活交易，讓市場機能得以恢復。其中，原本針對非本地買家或購入第二套物業人士徵收的高額印花稅，一律調整至只須繳付從價印花稅第二標準稅率，即最高劃一為4.25%（視乎樓價，最低為100元）。這個僅需象徵性收取100元的印花稅稅階，雖然適用於較低價值的物業交易，但在心理層面和實際操作上，都為買家提供了更寬鬆的環境，尤其是對於首次置業或購入低價物業的人士而言，直接降低了入市成本。利嘉閣地產研究部主管陳海潮就明確指出，100元印花稅的放寬，激活了買家入市的積極性，反令樓價得以企穩，出現久違了的反彈。
交投活水來：印花稅如何「解凍」市場？
印花稅的顯著降低，最直接的影響體現在市場的交投量上。過去高昂的交易成本，尤其是針對非本地買家和多套物業持有者，使得許多潛在的交易被壓抑。全面「撤辣」後，這部分成本大幅下降，無疑為被「冰封」的市場注入了「活水」。
陳海潮的觀察印證了這一點，他認為100元印花稅（尤其是擴大至樓價400萬元物業後）有效地刺激了交投。當交易成本降低，買家入市的門檻隨之降低，觀望情緒有所緩解。無論是自住需求的釋放，還是部分長線投資者的重返，都促使市場活躍度提升。儘管「撤辣」後的交投量經歷了初期的爆發後有所回落，但整體表現仍優於「撤辣」之前。這種交投的活躍，是市場信心恢復的一個重要體現。買賣雙方更容易達成交易，市場的流動性增強，這對於一個健康的房地產市場至關重要。
樓價的漣漪：1.15%升幅的預測與解讀
在交投回暖的同時，市場最關心的莫過於樓價的走向。陳海潮對此提出了具體的預測：料第二季樓價將錄得1.15%的升幅。這個數字或許看起來並不大，但考慮到過去一段時間的樓價持續下跌，1.15%的升幅，意味著市場可能正在經歷一個從底部企穩並嘗試反彈的過程。
這個預測的背後，有幾個值得關注的因素。首先，如前所述，交投的活躍本身就為樓價提供了支撐。當買家願意入市，需求增加，業主「企硬」叫價的底氣也會更足。其次，陳海潮也提到，關稅戰緩以及拆息回落等外部因素，為本地樓市帶來了積極影響。宏觀經濟環境的改善，有助於提振市場信心。此外，市場上也存在部分避險資金可能轉向房地產市場的看法，認為樓市相較股市表現更為平穩。
然而，1.15%的升幅也反映出市場的復甦仍然是溫和且充滿挑戰的。這個數字表明，樓價並未出現V型反彈，而是呈現一種緩慢爬升的態勢。這可能與當前市場仍面臨的其他壓力有關，例如高利率環境的持續（儘管有減息預期，但仍需時日）、新盤供應量較大，以及整體經濟前景的不確定性。這些因素共同作用，使得樓價的上升動力相對有限。
前行路上的變數：不確定性與未來展望
儘管100元印花稅刺激了交投，且第二季樓價預期有溫和升幅，但香港樓市的前行之路並非坦途，仍然充滿變數。
宏觀經濟環境是影響樓市走向的核心因素之一。全球經濟增長放緩、地緣政治風險以及主要經濟體的貨幣政策走向，都將對香港這個高度外向型的經濟體產生影響，進而波及樓市。特別是美國的利率政策，與香港的按揭利率緊密相關。雖然市場普遍預期未來可能進入減息週期，但減息的時機和步伐仍存在不確定性。高息環境持續越久，對買家的供款能力和入市意願的壓抑作用就越大。
此外，市場的供需關係也是關鍵。雖然「撤辣」可能釋放部分需求，但新盤供應的持續入市，可能會對二手市場的價格構成壓力。發展商為了去庫存，可能會繼續採取「先量後價」的策略，這會在一定程度上制約整體樓價的反彈空間。
最後，市場情緒和信心也扮演著重要角色。即使政策有所放鬆，如果市民對經濟前景缺乏信心，對入市仍然猶豫，那麼政策的效果也會打折扣。如何提振整體市場信心，是樓市持續復甦的關鍵。
結語：微光中的希望與持續的探索
利嘉閣陳海潮關於100元印花稅對交投的刺激以及第二季樓價1.15%升幅的預測，為我們描繪了一幅樓市在政策微調下，努力尋求企穩和溫和反彈的圖景。這100元印花稅，或許只是政策工具箱中的一個小齒輪，但它與「撤辣」的整體效應疊加，確實為市場帶來了一線微光。
然而，這微光能否照亮樓市持續向上之路，仍有待時間驗證。房地產市場的複雜性在於它不僅受政策、經濟基本面影響，更與人們的情緒、預期和信心緊密相連。1.15%的預期升幅，是一個訊號，表明市場或正在走出低谷，但要迎來真正意義上的強勁復甦，還需要更多積極因素的配合和持續的觀察。對於所有關注香港樓市的人來說，這是一段充滿希望，但也需要謹慎和持續探索的旅程。
