近年來，香港樓市經歷了一波波動，許多早期購入物業的業主面臨帳面虧損的壓力。馬鞍山作為新界區的重要住宅區域，其物業市場的表現也備受關注。近日，馬鞍山泓碧一個中層兩房單位以580萬元的價格成交，據悉原業主在持有單位約6年後，帳面損失達到25%。這宗交易不僅是泓碧屋苑近期成交的一個縮影，也折射出當前香港樓市的某些深層次問題。
置業安居，本是許多港人的夢想，然而在市場波動的洪流中，這個夢想卻可能伴隨著資產貶值的風險。泓碧的這宗蝕讓個案，就像湖面上的一顆石子，激起了陣陣漣漪，引發我們對於當前樓市狀況的深入思考。
市場的真實寫照：泓碧蝕讓個案解讀
這次成交的單位位於泓碧3座中層H室，實用面積483平方呎，屬於兩房間隔。據市場資訊顯示，原業主在2019年購入時的價格約為770萬元，而此次以580萬元易手，意味著帳面虧損約190萬元，貶值幅度達到約24.7%。雖然媒體報導的貶值幅度為25%，數據略有差異，但損失慘重是不爭的事實。
原業主選擇在持有單位約6年後離場，很可能與其當初的置業時間點有關。2019年，香港樓市正處於相對高位，許多買家在當時入市，期望物業能夠繼續升值。然而，隨後幾年受到多重因素的影響，包括全球經濟環境變化、本地社會事件以及新冠疫情的衝擊，香港樓市逐漸進入調整期，樓價出現一定程度的回落。對於在市場高位入市的業主而言，這意味著他們的物業價值可能已經縮水。
泓碧作為一個樓齡較新的半新盤，其部分單位的成交價也難逃市場調整的影響。像這樣的蝕讓個案，在近年來的香港樓市中並非孤例。尤其是在樓市高峰期購入的物業，在市場下行時更容易出現帳面虧損。這對於將物業視為重要資產配置的業主來說，無疑帶來了財務壓力甚至心理衝擊。
蝕讓潮下的市場氛圍
泓碧中層兩房單位的蝕讓成交，在一定程度上反映了當前香港二手樓市的買家心態和市場氛圍。一方面，願意以較大幅度降價出售的業主，可能出於各種原因，例如資金周轉需求、移民或其他投資考量，選擇「蝕住賣」以盡快套現。另一方面，對於潛在買家而言，市場上的蝕讓盤增加了他們的議價空間，也讓他們在入市時更加謹慎，傾向於選擇議價幅度較大或價格低於市場預期的單位。
從買家的角度來看，此次泓碧的成交吸引到用家入市。這顯示儘管樓價下跌，但對於有實際住屋需求的買家而言，價格回落反而提供了入市的機會。他們可能看中泓碧較新的樓齡、單位間隔實用等因素，並在價格符合預期後決定承接。這也說明，即使在市場調整期，剛性需求依然存在，只是買家對於價格的敏感度更高。
這宗交易也突顯了二手市場的議價空間。據報導，該單位最初開價約610萬元，最終以580萬元成交，議價幅度達到30萬元。這反映了業主為了促成交易，願意在價格上作出讓步，而買家也積極參與議價，爭取到更優惠的價格。這種情況在當前以用家主導、投資氣氛相對謹慎的市場中較為普遍。
宏觀環境與樓市前景展望
要理解泓碧這宗蝕讓個案背後的深層原因，需要結合當前的宏觀經濟環境和樓市政策進行分析。近年來，全球經濟面臨多重挑戰，包括高通脹、加息潮以及地緣政治風險等。香港作為高度外向型的經濟體，自然難以獨善其身。在加息週期下，按揭貸款利率上升，增加了供樓負擔，這對於潛在買家的入市意願產生了抑製作用。同時，一些業主也可能因為利息支出增加而考慮出售物業。
香港政府過去為了抑制樓市過熱推出了一系列需求管理措施，即俗稱的「辣招」。雖然近期政府對部分辣招進行了調整和鬆綁，以期活化市場，但樓市的調整並非一蹴可幾。市場信心需要時間恢復，而經濟基本面的改善也是支撐樓市回升的重要因素。
此外，新增房屋供應的增加也是影響樓市供需關係的因素之一。雖然新建單位需要時間消化，但長期而言，供應量的變化會對樓價產生影響。在當前市場氣氛下，一手新盤的定價策略也會對二手市場形成壓力，發展商為了促銷可能推出優惠措施，進一步壓縮二手業主的議價空間。
對於泓碧所在的馬鞍山區域而言，除了宏觀因素外，區域性的供需情況和發展前景也會對樓價產生影響。馬鞍山近年來有不少新盤落成，增加了區內的住宅供應。同時，該區的交通、社區配套等因素也會影響其吸引力。未來馬鞍山的樓市走向，將取決於這些綜合因素的演變。
面對蝕讓潮，業主與買家應如何應對？
對於持有在市場高位購入物業的業主而言，面對帳面虧損是一個令人沮喪的現實。是否應該選擇蝕讓離場，取決於個人的財務狀況、未來規劃以及對後市的判斷。如果資金壓力不大，且對物業所在區域或整體樓市前景仍有信心，或許可以選擇繼續持有，等待市場回升。但如果面臨較大的財務壓力或有其他更迫切的資金需求，適時止損也可能是理性選擇。重要的是，業主在做出決定前應充分評估自身情況，並諮詢專業意見。
對於有意入市的買家而言，當前的市場環境可能提供了一些入市機會。市場上的蝕讓盤增加了選擇，也提供了議價空間。然而，買家在入市前仍需保持謹慎。應充分了解目標物業的狀況、周邊環境以及市場價格水平，並評估自身的負擔能力。選擇合適的按揭計劃，並預留充足的應急資金，以應對未來可能出現的市場波動。
此次泓碧中層兩房單位的蝕讓成交，是香港樓市調整期的一個縮影。它提醒我們，物業市場並非只升不跌的神話，投資物業同樣伴隨著風險。無論是業主還是買家，都需要以理性、務實的態度面對市場變化，並根據自身情況做出明智的決策。只有充分了解市場的真實狀況，才能在這個充滿挑戰的樓市環境中，找到屬於自己的安居或投資之道。
總結與啟示
馬鞍山泓碧中層兩房單位的蝕讓成交，為我們提供了一個觀察當前香港樓市的切入點。這宗個案不僅僅是數字上的虧損，更反映了市場氣氛的變化、買家心態的轉變以及宏觀環境的影響。在經歷了過去幾年的高位運行後，香港樓市進入了一個調整期，價格回調成為普遍現象。
對於整個市場而言，泓碧的蝕讓個案提醒我們，市場風險不容忽視。物業價值受多種因素影響，包括經濟週期、利率水平、政策調控以及市場供需關係等。投資者和置業人士都需要具備風險意識，並在決策時充分考慮各種潛在風險。
同時，這宗交易也帶來了一些積極的啟示。在市場調整時，對於有實際住屋需求的用家而言，價格回落反而提供了難得的入市機會。低於市場價的蝕讓盤，讓他們能夠以相對合理的價格實現置業夢想。這也說明，即使在市場低迷時，剛性需求依然是支撐市場的重要力量。
展望未來，香港樓市的走向仍充滿不確定性。全球經濟前景、內地經濟復甦情況、本地經濟表現以及政府的政策導向都將對樓市產生深遠影響。然而，香港作為國際金融中心，其獨特的地位和長期的發展潛力依然存在。樓市的調整是市場正常運行的過程，也是風險釋放的過程。在經歷調整後，市場有望在新的平衡點上逐步企穩。
對於廣大市民而言，無論是置業還是投資，都需要保持耐心和理性。不應盲目跟風，也不應過度悲觀。深入了解市場資訊，結合自身實際情況，制定合理的財務計劃，才能在變幻莫測的樓市中，做出最符合自身利益的決策。泓碧的這宗蝕讓個案，或許可以成為我們重新審視香港樓市的一個契機，從中學習經驗，為未來的決策提供參考。
