樓市乍暖還寒，卻出現「供平過租」與「租金回報高於H按供樓息率」的現象，這是否意味著置業良機已至？香港置業指出，這些現象正為二手市場的成交帶來支持。本文將深入剖析當前樓市狀況，探討這些關鍵因素如何影響準買家和投資者的決策，以及二手市場的未來走向。
低息環境下的「供平過租」效應
近年來，全球經濟環境變化莫測，香港亦受其影響。在持續的低息環境下，特別是與H按相關的銀行同業拆息（HIBOR）顯著回落，按揭實際利率大幅降低。美聯物業的分析指出，近日拆息持續回落，一個月拆息跌穿1厘水平，推低H按實際按息至約1.97厘，較本月初的H按封頂利率3.5厘大幅下調。 這意味著，即使貸款額達到500萬港元，每月供款也大幅減少，例如從22,452元降至18,406元，減幅達18%。
這種按息的下降，使得許多屋苑的每月供款金額低於同類單位的租金，形成所謂的「供平過租」現象。 例如，美孚新邨和嘉湖山莊的部分單位，月供已明顯低於月租。 這種情況對於原本租樓居住的人士來說，無疑增加了「轉租為買」的誘因。他們可能會意識到，將支付的租金轉為供樓，不僅是在累積個人資產，長期來看更具成本效益。
租金回報率的吸引力
除了「供平過租」，租金回報率的提升也是支撐二手市場的重要因素。差餉物業估價署的數據顯示，私人住宅租金指數持續上升，今年首四個月租金指數累積升幅跑贏同期樓價的跌幅。 特別是小型單位，其租金回報率表現不俗。今年3月A類（實用面積430平方呎或以下）私人住宅單位的租金回報率達到3.7%，較去年同期有所增加，並明顯高於最新H按息率。
對於投資者而言，租金回報率高於H按供樓息率，意味著買入物業出租可以獲得相對穩定的收益，甚至可以覆蓋大部分或全部的按揭利息支出。 在銀行定存利率普遍回落至3厘以下的情況下，平均約3.5厘的樓市租金回報率顯得更具吸引力。 這種相對較高的租金回報，為長線投資者提供了入市的動力，他們更看重租金收入的穩定性，並傾向於投資入場門檻較低且租金回報率較高的細單位。
二手市場的成交表現
「供平過租」和「租金回報高於H按供樓息率」這兩個因素共同作用，正在為二手市場的成交提供支持。香港置業的數據顯示，儘管個別星期二手成交量可能出現微跌，但整體上仍能企穩於一定水平，並且週末成交量有增加的趨勢，反映出市場信心正在增加。
土地註冊處的資料也顯示，近期二手住宅註冊量呈現回升跡象。 儘管5月份的註冊量主要反映4月份的市況，但隨著按息回落和市場氣氛好轉，預計反映5月份市況的6月份二手住宅註冊量將會回升，甚至創下數個月來的新高。 這種成交量的回升，顯示出在有利的利率和租金環境下，買家和投資者的入市意願正在增強。
市場展望與潛在影響
綜合來看，低息環境導致的「供平過租」以及租金回報率的提升，為香港二手樓市帶來了重要的支持。 「轉租為買」的租客，以及看重穩定租金回報的投資者，共同構成了當前市場的活躍力量。
然而，市場的未來走勢仍受多種因素影響。雖然近期拆息回落帶來利好，但全球經濟環境的不確定性依然存在，資金流向可能出現變化。此外，新盤的推售策略、政府政策的調整以及整體經濟復甦的進度，都將對二手市場產生影響。
儘管如此，在「供平過租」和高於H按息的租金回報率並存的局面下，對於有實際住屋需求或尋求穩定投資回報的人士來說，當前市場似乎提供了一個相對有利的入市窗口。在做出置業決定前，準買家和投資者仍需仔細評估自身的財務狀況、風險承受能力以及對未來市場的判斷。
長遠而言，若這些利好因素能夠持續，配合經濟的逐步復甦，香港二手住宅市場的成交量有望進一步提升，甚至可能為樓價帶來支持。當前「供平過租＋租金回報高於H按供樓息率」的組合，無疑是驅動市場前行的重要動力，值得市場參與者密切關注。
