「先住後付」的誘惑與市場現實的殘酷：逸璟．龍灣撻訂個案的深度剖析
在房地產市場的波瀾壯闊中，「先住後付」付款辦法猶如一道迷人的海市蜃樓，吸引著置業者踏上似乎輕鬆愜意的購房之路。它承諾了提前入住的便利，延遲支付大筆款項的彈性，在市場前景一片光明時，這無疑是個極具吸引力的選項。然而，當市場風向突變，這份彈性卻可能變成一道沉重的枷鎖。近期，青龍頭「逸璟．龍灣」一個三房單位的撻訂個案，便赤裸裸地揭示了「先住後付」在市場下行期的潛在巨大風險，讓一個原本憧憬新居的家庭，最終損失慘重，令人唏噓。
夢想的開端：「先住後付」的甜蜜誘惑
故事回溯到三年前，當時房地產市場仍處於相對活躍的階段。發展商為了促銷，紛紛推出各種優惠付款辦法，其中「先住後付」因其獨特性而備受關注。位於青龍頭的「逸璟．龍灣」便是採用了這種策略的樓盤之一。據報導，涉及撻訂的單位為1座高層D1室，實用面積907方呎，屬於稀有的三房戶型，能享有開揚海景，頗具吸引力。 當時，這個單位在2022年3月以1490.9萬港元售出，呎價約16,438元。
買家選擇的是一個長達1080天的成交期付款計劃，並同時享有了「先住後付」的優惠。 這種模式允許買家在支付一定比例的樓價後，即可提前入住，剩餘的大部分樓款則在約三年後才需支付。對於當時的買家而言，這無疑是個充滿彈性的安排。他們可以提早享受新居生活，同時有更充裕的時間籌措餘下資金，無需立即承受巨大的按揭壓力。這種彷彿「租賃」與「置業」結合的方式，在當時看來，是兼顧了便利性與財務安排的理想方案。除了「先住後付」，據悉當時買家還可能享有「送贈傢俱優惠」和「提早付清餘款回贈」等其他優惠，進一步增加了交易的吸引力。
市場的轉折：突如其來的風暴
然而，市場風雲變幻，往往出人意料。在買家選擇「先住後付」後的這三年裡，香港的房地產市場經歷了顯著的調整。受到全球經濟環境、利率上升以及本地多重因素的影響，樓價持續下挫。曾經堅挺的樓市，出現了明顯的跌幅。
當初購買「逸璟．龍灣」三房單位的買家，在三年「先住後付」期即將屆滿之際，面臨的是與三年前截然不同的市場環境。據最新的報導，該單位最終以撻訂收場，買家被沒收了部分已支付的款項，損失金額巨大。雖然不同報導對於具體的損失金額略有出入，有的指輸逾138萬，也有報導指損失或高達逾256萬元，但無論是哪個數字，都清楚地表明了買家在此次交易中遭受了沉重的財務打擊。 這筆損失，很可能就是當初為了獲得「先住後付」資格而支付的部分樓價或訂金。
「先住後付」的雙刃劍：風險的真實面貌
這宗撻訂個案，深刻地揭示了「先住後付」這種付款辦法的潛在風險，尤其是在市場前景不明朗或下行期間。它的雙刃劍效應在此刻展露無遺。
一方面，「先住後付」提供了資金上的靈活性，讓買家可以延遲大筆支出，並提前體驗物業。在樓價持續上漲的市場中，這甚至是個「贏家」策略，買家可以在入住期間享受物業升值帶來的潛在收益。
然而，另一方面，長成交期和「先住後付」將市場風險完全轉嫁到了買家身上。在簽署買賣合約的那一刻，買家已經鎖定了當時的樓價。如果在接下來的幾年裡，市場樓價下跌，那麼在成交期屆滿時，物業的市場價值很可能已經遠低於三年前的買入價。此時，買家將面臨兩難的困境：是繼續完成交易，背負高於市價的樓宇按揭，還是選擇撻訂，損失已經支付的款項？
對於「逸璟．龍灣」的這位買家而言，面對樓價的下跌，選擇撻訂或許是止損的無奈之舉。如果硬著頭皮完成交易，不僅需要為貶值的物業支付高額貸款，未來的轉售也可能面臨更大的虧損。撻訂雖然損失了前期投入，但在某些情況下，可以避免更大的沉沒成本。
市場供需與情緒的影響
這宗個案也側面反映了當前房地產市場的供需狀況和買家情緒。在市場下行期，潛在買家更加謹慎，觀望情緒濃厚。二手市場的議價空間增加，發展商為了促銷一手單位，不得不提供更多的優惠，甚至出現「蝕本價」銷售的情況。
這種市場氛圍反過來也影響了早前以較高價格入市的買家。尤其是那些選擇了長成交期或「先住後付」的買家，他們在成交期臨近時，發現自己三年前的決定，讓他們現在面臨巨大的賬面虧損。如果沒有足夠的資金實力來硬接下這個「燙手山芋」，撻訂似乎成了唯一的出路。
值得注意的是，「逸璟．龍灣」並非個例。近期市場上出現的撻訂個案數量有所增加，其中不乏一些採用了長成交期或特殊付款辦法的交易。這無疑是市場調整期的一個縮影，也提醒著所有置業者，在享受彈性付款辦法帶來便利的同時，務必充分評估潛在的市場風險。
給置業者的啟示：風險管理與審慎評估
「逸璟．龍灣」的撻訂個案，為廣大置業者提供了寶貴的一課。在追求「先住後付」或其他具備長成交期或特殊條款的付款辦法時，務必保持清醒的頭腦，深入分析其中的風險。
首先，要充分評估自己的財務實力。確保在成交期屆滿時，有足夠的能力支付剩餘樓款，即使市場出現波動也能承受。不要過度依賴樓價在未來幾年一定會上漲的假設。
其次，要仔細研讀買賣合約中的所有條款，特別是關於撻訂的罰則。了解清楚一旦選擇撻訂，會損失多少已支付的款項，以及可能產生的其他費用。
第三，要密切關注市場走勢。雖然無法精準預測未來，但了解當前的市場供需、利率政策、經濟前景等因素，有助於做出更明智的決策。
最後，諮詢專業意見至關重要。在簽署任何複雜的買賣合約前，最好諮詢律師或具備專業知識的房地產顧問，確保充分理解所有條款和潛在風險。
深層思考：「先住後付」是否應受規管？
「逸璟．龍灣」的個案，也引發了對於「先住後付」這類特殊付款辦法是否應受到更嚴格規管的討論。支持規管的人認為，這類辦法將過多風險轉嫁給了缺乏經驗的買家，尤其是在市場波動時，可能導致嚴重的財務損失，不利於市場的穩定和買家的權益保障。
反對規管的人則認為，「先住後付」是市場競爭的產物，為買家提供了更多選擇和靈活性。買家作為成年人，應該具備獨立判斷和承擔風險的能力。過度規管可能限制市場的活力和創新。
這是一個複雜的問題，需要在保護消費者權益和維護市場自由之間找到平衡。然而，無論規管與否，作為買家，提升自身的風險意識和審慎態度，永遠是最重要的防線。
結語：一個沉重的教訓
逸璟．龍灣三房買家的撻訂，是一則關於市場風險的沉重故事。它提醒著我們，在光鮮亮麗的營銷包裝下，潛藏著真實的風險。三年「先住後付」的便利，最終未能抵禦市場下行的衝擊，曾經的夢想家園，變成了巨額虧損的來源。這個個案不僅是對當事人的警示，更是對所有置業者的提醒：在追逐置業夢想的路上，務必步步為營，審慎決策，充分評估風險，才能避免在市場的風浪中迷失方向，遭受不必要的損失。願這個沉重的教訓，能讓更多人在未來的置業決策中，多一份清醒，少一份盲從。
