樓市的「不能說的秘密」：租金悄然上揚，樓價卻為何低迴？
近年來，香港的住宅市場呈現一個耐人尋味的現象：租金持續攀升，與此同時，樓價卻在向下調整，兩者走勢明顯背馳。這種分歧不僅令市場參與者感到困惑，更隱藏著一股可能改變置業生態的潛在力量。當港元拆息持續低企，是否正悄然吸引著原本的租客，重新考慮「租轉買」的選項？而若這股趨勢成形，哪些類型的物業又將成為潛在的受惠者？這是一場租與買的角力，也是市場力量重新平衡的過程。
租金的韌性：需求面支撐下的上揚軌跡
回顧過去兩年，儘管經濟環境充滿挑戰，但住宅租金展現出驚人的韌性，並持續錄得升幅。差餉物業估價署的數據顯示，私人住宅租金指數自2023年5月起便呈現按年上升的趨勢，直至今年4月已連續維持長達兩年的升勢，今年4月更錄得約5.8%的按年升幅。同期美聯「租金走勢圖」也反映類似情況，4月份的私人住宅平均呎租按月上升約0.4%，連升3個月，今年首4個月累計升幅約0.93%。
這種租金的持續上漲，很大程度上是由於需求的穩定甚至增加所支撐。儘管樓市交投因價格調整和高息環境一度放緩，但住屋的剛性需求並未消失。特別是隨著香港與內地恢復通關，部分來港工作或升學的人士增加了租賃需求，尤其在傳統租務旺季，如第二季度，來自內地準備升學的學生提前來港覓租，都為租金帶來進一步的上升動力。這顯示即使在樓價承壓的時期，住宅的租賃價值依然得到市場的肯定，為業主帶來相對穩定的回報。
樓價的壓力：多重因素下的調整浪潮
與租金的堅挺形成鮮明對比的，是樓價的持續調整。自2022年起，香港的私人住宅樓價指數已連續三年下跌。雖然今年4月份的數據顯示樓價指數結束了四連跌，按月輕微回升0.35%，這或與3月份港股向好及財政預算案的提振作用有關，但這是否代表樓價已全面止跌回穩，仍需觀察。今年首4個月的樓價整體仍累計下跌約1.21%，其中實用面積較大的單位跌幅更為顯著。
樓價面對的壓力是多方面的。過去幾年的高息環境顯著增加了置業成本，降低了買家的負擔能力。儘管近期港元拆息有所回落，但與前幾年的超低息環境相比，按揭成本依然較高。此外，環球經濟的不確定性、地緣政治風險以及本地市場的供需變化，都對樓價構成壓力。這種「租升價跌」的背離現象，雖然在短期內增加了物業的租金回報率，但樓價的下行趨勢仍然讓許多潛在買家採取觀望態度。
拆息低企的催化作用：「租轉買」的吸引力浮現
近期港元銀行同業拆息（HIBOR）的持續回落，為這種僵持的局面帶來新的變化。港元拆息的下降直接影響到與之掛鈎的H按按揭利率，使得實際的按揭供款額有所降低。當按揭成本下降，而租金持續高企，兩者之間的差距便會收窄，甚至在某些情況下出現「供平過租」的現象。
對於原本的租客而言，如果每月的按揭還款額與支付的租金相差無幾，甚至更低，那麼置業的吸引力將會顯著增加。畢竟，租金是純粹的支出，而按揭供款則是在累積資產。這種情況下，「租轉買」不再是一個遙不可及的夢想，而是變得更加具體和實際的財務選擇。美聯物業和滙豐環球研究的分析均指出，港元拆息回落正吸引著更多租戶考慮轉為置業。
受惠的物業類型：中小型單位成「租轉買」首選
在這股「租轉買」的潛在浪潮中，並非所有物業都能 equally 受益。從負擔能力的角度考慮，首次置業人士或預算相對有限的租客，更容易被價格較低的物業所吸引。這意味著中小型單位將成為「租轉買」的主要目標。
數據也支持這一判斷。美聯物業研究中心的數據顯示，今年（截至5月27日）600萬港元或以下的二手住宅註冊量錄得11243宗，佔同期整體二手住宅註冊量約67.5%，略高於去年全年比例，並創下9年來的新高。這反映了市場上對這類可負擔性較高的物業有著持續的需求。考慮到簽署買賣合約到註冊登記需要時間，近期拆息回落的影響尚未完全反映在目前的註冊量數據中，預計未來這類物業的成交佔比有望進一步提升，甚至挑戰七成水平。
此外，政府在財政預算案中將400萬港元以下物業的印花稅調低至100港元，也為細價樓市場提供了額外的催化劑。降低的交易成本進一步降低了入市門檻，使得更多租客有能力將儲蓄轉化為置業的本金。
總結：市場結構性變化的啟示
住宅租金連升兩年與樓價背馳的現象，不僅僅是市場短期波動的結果，更可能預示著市場結構正在發生變化。租金的上漲反映了實在的住屋需求，而樓價的調整則體現了融資成本和市場情緒的影響。當拆息低企使得「租轉買」變得更具吸引力時，這將對樓市的供需關係產生微妙而重要的影響。
預計在未來一段時間內，中小型物業市場將受益於這股「租轉買」的動力，成交量有望保持活躍。然而，樓市的整體走向仍受制於宏觀經濟環境、利率走勢以及政府政策等多重因素。對於希望置業的租客而言，當前的市場環境或許提供了一個重新評估置業機會的時間窗口。而對於業主和投資者而言，理解租金和樓價的背離以及「租轉買」趨勢的影響，對於做出明智的決策至關重要。這是一場正在進行中的市場演變，其最終的影響仍有待時間來驗證。
