市場的脈動：從中原估價指數看香港樓市的蛛絲馬跡
樓市，是香港人永遠的熱門話題。它不只關乎磚頭，更牽動著無數家庭的資產配置、未來規劃，甚至是對前景的信心。近期，中原估價指數（主要銀行）CVI連升兩周，像投入池塘的石子，激起了一圈圈的漣漪，讓市場開始揣測：香港樓價是否已走到谷底，即將迎來轉機？這個問題，沒有標準答案，但透過剖析中原估價指數的變化，我們或許能找到一些蛛絲馬跡。
CVI是銀行取態的晴雨表
要理解CVI的重要性，得先知道它是怎麼來的。中原估價指數CVI並非直接反映成交價，而是中原地產針對中原城市指數（CCL）的成分屋苑，調查主要銀行對這些單位估價的變化而編製的擴散型指數。簡單來說，它反映了銀行對樓市的「睇法」或「取態」。CVI指數以100點為完全看好，0點為完全看淡，50點則是好淡分界線。因此，CVI的升跌，某程度上預示著銀行在按揭業務上的積極程度，進而影響潛在買家的入市信心。
連升兩周的啟示：信心正在醞釀？
最近公布的數據顯示，中原估價指數CVI最新報44.23點，較上周的40.38點上升了3.85點。 這是CVI連續第二周上升，累積升幅達到8.04點，並且連續兩周穩站在40點以上的好淡分界區域，創下了農曆新年後的16周新高。 這個現象釋放出一個重要信號：銀行對樓市的估價取態正在逐步回暖，擺脫了之前低於40點的「睇淡區」。
楊明儀，中原地產研究部高級聯席董事，對此的解讀是，近期市場氣氛有所好轉，這與多個因素有關。首先，5月份拆息大幅回落，銀行資金更為充裕，這有助於提高銀行在樓按業務上的積極性。 其次，近期中美局勢稍為緩和，內地亦有減息降準等救市措施，這些宏觀因素為市場帶來了一些正面情緒。 再者，近期新盤銷售情況理想，加上「供平過租」的現象持續存在，都對樓市氣氛起到了支撐作用。
正是這些內外因素的疊加，促使銀行對樓市的看法從保守轉向謹慎樂觀，CVI的上升正是這一轉變的直接體現。它預示著短期內樓價有望出現回穩跡象。
見底的關鍵：能否站穩50點？
然而，CVI連升兩周並穩站40點以上，是否就意味著樓價已經觸底，即將反彈呢？從楊明儀的分析來看，答案並非如此肯定。她明確指出，如果CVI要進一步預示樓價可望見底，它必須能夠繼續穩步上升，進一步升穿50點的好淡分界線，並且能夠長期企穩在50點以上。
歷史數據印證了50點的重要性。在2024年2月底政府全面撤辣後，市場交投顯著回升，CVI也從14.49點的低位連升9周，最高曾升至73.73點，並連續6周處於60點以上。 同期，中原城市領先指數CCL也從143.02點的低位止跌回穩，在144點到148點之間窄幅徘徊。 這段時期，CVI持續處於高位，樓價也表現出較強的韌性。
然而，好景不常。隨後CVI回落至40點至60點之間，樓價的向上動力受到阻礙，開始出現下調的威脅。 去年6月初，CVI進一步跌穿40點，並在「睇淡區」徘徊了近20周，同期樓價持續向下調整，甚至蒸發了撤辣後的全部升幅。 即使在去年9月減息周期啟動和10月施政報告後，CVI雖有回升並曾上穿40點和50點，樓價也出現反覆回穩，但未能持續向上突破。
最新的情況是，今年4月美國公布對等關稅措施後，CVI再次回落至40點以下，並在低位反覆了5周，樓價也持續在低位橫行。 目前CCL最新報136.24點，較減息周期前的低位135.86點僅高出0.28%。 這些歷史數據都表明，CVI企穩於50點以上，是樓價見底回升的一個更為可靠的先行指標。
CCL的徘徊：樓價仍處於低位
與CVI呈現回升勢頭不同，代表實際二手樓價的中原城市領先指數CCL近期走勢則較為反覆。雖然有新聞提及CCL按周上升，例如在放寬印花稅後首周上升0.31%，以及撤辣免壓測後連升3周共2.84%，被認為確認樓價見底回穩，但也有報道指出CCL按周下跌，終止了兩連升。最新公布的CCL報136.24點，按周變動不大。
從長遠來看，最新的CCL指數仍處於相對低位，較2021年8月的歷史高位191.34點下跌了約29.28%，也較2024年3月撤辣前的低位143.02點下跌了約5.39%。 這反映出儘管市場氣氛有所改善，但實際樓價仍未擺脫調整的格局。二手市場買家傾向於選擇低價筍盤，而新盤持續以較具競爭力的價格推售，都對二手樓價構成持續的壓力。因此，CCL短期內預計仍會反覆尋底。
前路仍需觀察：多重因素交織影響
綜合來看，中原估價指數CVI連升兩周並企穩40點以上，確實是市場情緒轉暖的一個積極信號，顯示銀行對樓市前景的看法正逐步改善。這可能預示著樓價短期內有望企穩。然而，要判斷樓價是否真正見底，並非僅憑CVI的短期波動就能確定。
正如CVI需要升穿並長期企穩在50點以上才能更明確地預示樓價見底一樣，樓市的走向也受到多重因素的影響。宏觀經濟環境、利率走向、房屋供應、政府政策，甚至是地緣政治風險，都會對樓市產生作用。目前的市場正處於一個複雜階段，有利因素和不利因素並存。
未來的觀察重點，除了CVI能否站穩50點外，還包括二手成交能否持續暢旺，優質筍盤消耗的速度，以及發展商的新盤定價策略是否趨於穩定。只有當這些因素都呈現出更為明確的正面信號時，我們才能更有信心地說，香港樓價已經告別底部，迎來新的周期。在此之前，市場仍需要時間來消化各種信息，樓價的走向依然充滿變數，需要持續的關注和深入的分析。
