房地產市場，總是充滿著各種出人意表的戲碼。它不像股票那樣 мгновенно 跳動，卻像潮汐般緩慢而有力地漲落，每一次潮水的消退或湧現，都牽動著無數人的心弦。最近，一個在日出康城發生的單位交易故事，就如同這變幻莫測市場中的一朵浪花，雖然是個體案例，卻折射出當前樓市的某些真實景象，令人深思。
風波驟起：一宗撻訂觸發的漣漪
故事的主角是位於將軍澳日出康城LP6屋苑的一個三房單位。LP6作為區內的半新盤，一直受到不少家庭客的關注。這個單位位處第三座中層F室，實用面積約636平方呎，典型的三房戶型，按理說應有穩定的市場需求。
根據市場消息，這個單位原本在約兩個月前的三月底，成功以895萬元覓得買家並簽約出售。對於業主來說，交易看似塵埃落定，可以準備迎接下一階段的生活或投資部署。然而，樓市的變數往往藏在細節之中。不知何故，原買家最終並未如期完成交易，選擇了撻訂，放棄了支付的訂金。
撻訂，對於賣家而言無疑是一記措手不及的重擊。不僅交易告吹，還得重新刊登廣告、安排睇樓、議價，一切流程都要從頭再來，耗費時間和精力。更重要的是，在市場氣氛可能已悄然轉變的時刻，再次出售能否達到原先的價格，是個巨大的問號。
「含淚」的數字：五十萬的落差
業主在經歷撻訂的波折後，不得不重新將單位推出市場求售。時間來到約莫五月底，距離上次成交不過短短兩個月的光景。市場消息顯示，這個單位最終以約845萬元易手。
數字是最不會說謊的。原本的成交價是895萬元，重售的價格是845萬元。兩者相減，赫然發現成交價足足「賣平」了50萬元。這五十萬元，並非微不足道的數目，特別是對於一個價值約八、九百萬元的物業而言，五十萬元相當於樓價的約5.6%。在僅僅兩個月的時間內，價格便蒸發了如此比例，無怪乎報導形容業主是「含淚」出售。
更深入一層看，原始業主是在2018年以約970萬元購入這個單位。原本在撻訂前以895萬元售出，帳面虧蝕約75萬元。如今以845萬元重售，意味著帳面虧蝕擴大至125萬元，期內價值貶值了13%。這宗交易，從最初期待的虧蝕75萬離場，變成了實際虧蝕125萬，中間的差額，正是那讓業主「含淚」的五十萬元。
這組數字，不僅僅是業主個人的財務損耗，它更是市場真實狀況的一個縮影。五十萬元的差價，濃縮了市場情緒的變化、資金流向的考量以及對未來預期的調整。
撻訂背後的市場訊號：買家為何卻步？
買家選擇撻訂，是導致業主需要降價重售的直接原因。但一個買家願意放棄一筆訂金（通常是樓價的5%或更高），這背後往往有著更深層次的考量。雖然我們無法得知這位買家撻訂的具體原因，但結合當前的市場環境，可以作出一些合理的推測：
無論是哪種原因，買家撻訂的行為本身，就釋放出對市場承接力減弱、或對未來不確定性感到擔憂的訊號。當這種訊號累積到一定程度，便會對整體市場情緒和價格構成壓力。
兩個月的光景：時間與價值的拉鋸
這宗交易中最引人注目的，是五十萬元的跌幅發生在僅僅兩個月之內。兩個月時間說長不長，說短不短，但在變化快速的樓市中，足以讓原本的盤算變得面目全非。
這兩個月裡，市場發生了什麼？雖然沒有出現極其戲劇性的黑天鵝事件，但持續的負面因素，如高企的利率、環球經濟增長放緩的憂慮、以及本地樓市持續供過於求的壓力，都在悄悄地侵蝕買家的信心和市場的購買力。二手樓價持續於低位徘徊，半新盤市場更是蝕讓個案頻發。 LP6同區的另一個半新盤海茵莊園，同期也有單位錄得 substantial 虧損，貶值幅度甚至更高。這些都在提醒我們，市場的下行壓力並未完全解除。
對於賣家而言，經歷撻訂後，重新出售往往帶有一定程度的急切性。他們可能需要盡快套現以應對財務計劃，或者擔心市場進一步下跌導致更大的損失。這種急切心態，在買家市場中，就變成了議價空間。原本可能還能堅持的價格，在「撻訂」這個不利因素，加上市場普遍疲軟的氛圍下，不得不作出更大的讓步。五十萬元的折讓，可以被視為業主為了在較短時間內鎖定交易、避免夜長夢多的「止損」或「促銷」成本。
對市場參與者的啟示：風險意識與心理準備
LP6三房單位撻訂後降價重售的故事，為所有市場參與者提供了寶貴的啟示：
對於準買家而言：
- 保持審慎： 市場下行或波動時，要更加審慎評估自身的財務狀況和供款能力，預留充足的應急資金。
- 研究市場： 深入研究市場趨勢、同類單位的成交價、甚至撻訂個案的資訊，了解真實的市場承接力。
- 評估風險： 考慮潛在的加息風險、經濟前景不明朗帶來的失業風險等，確保即使在不利情況下，仍能負擔置業開支。
- 勇於議價： 在買家市場中，議價空間相對較大，不要害怕提出合理的議價要求。
對於業主/準賣家而言：
- 設定合理價格： 在市場下行時，過高的定價可能錯失最佳的放售時機。參考市場最新成交價，尤其是近期同類單位的成交，設定一個貼近市場的價格。
- 有心理準備： 要有價格可能不如預期的心理準備，尤其是在急需套現的情況下。
- 了解撻訂影響： 明白撻訂不僅僅是交易告吹，它本身也會對單位的吸引力和議價空間產生負面影響。
- 靈活應對： 根據市場反應靈活調整銷售策略和價格。
回望與前瞻：波動中的平衡木
LP6這宗個案，就像是當前香港樓市的一個微型寫照。它告訴我們，即使是區位不錯、條件相對理想的單位，也難以完全免疫於市場的波動。撻訂個案的出現，是市場情緒轉弱、買家信心不足的體現；而業主在短時間內大幅降價重售，則反映了部分業主面臨的現實壓力以及市場下行期「價低者得」的鐵律。
未來的樓市走向，依然充滿變數。宏觀經濟環境、利率政策的調整、房屋供應量、以及更重要的——市場參與者的信心，都將左右著價格的起伏。像LP6這樣的個案，或許不是孤例，它提醒著我們，在波動的市場中行走，需要小心翼翼地保持平衡。無論是買家還是賣家，都應充分了解風險，做好充足的準備，才能在這個複雜的市場中，做出最適合自己的決策。這五十萬元的「含淚」代價，是個體經歷，也是給市場的一記提醒，讓大家更清晰地看到，當前的樓市，充滿挑戰，也蘊含著需要仔細辨識的風險與機遇。
