樓市，這個城市脈搏中最扣人心弦的一環，總是充滿了變數與故事。近期一宗位於粉嶺中心的物業成交，以「拆息軟租金硬」的獨特背景，吸引了一位獨具慧眼的投資客，最終以390萬元的價格購入一個兩房單位，預計可享有3.8厘的租金回報。這宗看似尋常的交易，實則折射出當前香港樓市微妙的供需變化，以及資金流向的細膩考量。
市場浮沉中的一抹漣漪：粉嶺中心的投資故事
故事的主角是位於新界粉嶺的粉嶺中心。這個落成於1990年代初的屋苑，由11座樓宇組成，提供2,200個單位，間隔涵蓋一至三房，實用面積約365至544平方呎。作為區內的主要屋苑之一，粉嶺中心交通便利，鄰近港鐵粉嶺站，並設有基座商場，配套完善，一直以來都是上車客和租客的熱門選擇。
這次成交的是粉嶺中心D座一個中層兩房單位，實用面積368平方呎。據悉，原業主最初開價約410萬元，經議價後最終以390萬元易手，實用呎價約10598元。值得一提的是，原業主早於2008年以128萬元購入此單位，持貨17年，帳面獲利262萬元，單位期間升值超過兩倍，可謂一筆相當可觀的長線投資收益。
而新買家則是一位投資者。他看中了單位環境舒適，且價格落在400萬元以內的預算範圍，決定購入作收租用途。根據市場估計，該單位市值租金約為12500元，以此計算，預計可享有約3.8厘的租金回報。
這宗成交不僅是粉嶺中心近期的一宗個案，更是當前樓市「拆息軟租金硬」現象下的一個縮影。那麼，究竟何謂「拆息軟租金硬」，這種市場格局又如何影響著投資者的決策呢？
「拆息軟租金硬」：市場的雙面貌
「拆息軟」指的是銀行同業拆息（HIBOR）處於相對較低的水平。拆息是銀行之間互相借貸港元時採用的利率，它與樓宇按揭中的H按（HIBOR按揭）息率直接相關。近期，受資金流入香港、港元走強等因素影響，港元銀行體系結餘增加，導致拆息持續回落。例如，5月初1個月拆息曾跌至2厘左右，甚至一度跌穿2厘，使得H按的實際供款利率低於封頂位。這意味著對於採用H按的業主而言，其每月的按揭供款壓力有所減輕。
與此同時，「租金硬」則反映了住宅租金市場的堅挺，甚至呈現上升趨勢。差餉物業估價署的數據顯示，本港私人住宅租金指數已連續多個月上升。儘管樓價持續波動，租金卻逆市上揚。分析指出，這主要得益於強勁的租賃需求，尤其是「高才通」、「優才計劃」等人才引進政策以及來港升學的內地學生，為租賃市場帶來了穩定的客源，特別是大學及學術機構附近的區域，租金上升速度較快。
這種「拆息軟租金硬」的局面，為樓市帶來了獨特的投資機會。
為何投資客選擇此時入市？算盤背後的邏輯
在「拆息軟租金硬」的背景下，投資者選擇入市購買物業作收租用途，是經過一番理性計算的結果。
首先，「拆息軟」降低了投資者的借貸成本。對於需要申請按揭的投資者而言，較低的按揭利率意味著每月的供款額減少，這直接降低了其持有物業的成本，提高了投資的潛在回報。雖然銀行在計算入息要求時仍會採用較高的封頂息率，但實際供款利率的下降，確實減輕了日常現金流的壓力。
其次，「租金硬」保證了穩定的租金收入。在租賃需求旺盛的市場環境下，業主更容易找到租客，並能維持較高的租金水平。對於投資者而言，穩定的租金收入是覆蓋按揭供款和其他雜費、實現正向現金流的關鍵.
以粉嶺中心這宗成交為例，投資客以390萬元購入單位，預計月租金為12500元。由此計算的租金回報率為 (12500 * 12) / 3900000 ≈ 0.03846，即約3.85厘。根據其他資料，粉嶺中心的平均租務回報率約為4.10%。而市場上也有其他高回報的租賃個案，例如有報導指太古城的兩房單位以730萬成交，市值租金約每月2.3萬，回報率約3.8厘。雖然3.8厘的回報率看似不高，但與目前的銀行定期存款利率相比，仍具備一定的吸引力。更重要的是，物業投資不僅僅是看租金回報，還包含了資產增值的潛力。
此外，投資客可能還考慮到樓價的相對吸引力。儘管近期樓價指數有所回升，但整體而言，香港樓價自高位已有一定調整。對於長線投資者而言，在市場相對低迷時入市，有望在未來市場復甦時獲得資產升值的回報。粉嶺中心作為一個成熟的屋苑，交通便利，配套齊全，具備一定的保值和升值潛力。
區域市場的視角：粉嶺中心的吸引力
粉嶺中心所在的粉嶺區，近年來因多方面因素成為租賃市場的熱點。除了前述的人才引進和內地學生因素外，北區本身也在不斷發展，交通網絡日益完善，生活配套設施齊全，吸引了越來越多在附近工作或學習的人士前來租住。
粉嶺中心本身作為區內大型屋苑，提供了不同面積和間隔的單位，能夠滿足不同租客的需求。其鄰近港鐵站的優勢，更是吸引追求便利交通的租客。屋苑內的配套設施，如泳池、休憩花園等，也為租客提供了舒適的生活環境.
雖然近期粉嶺上水區的二手成交量有所下跌，粉嶺中心本身的月度成交宗數也不多，但租賃市場的需求依然強勁. 根據報導，粉嶺中心現時約有數十個租盤放租，月租入場費約由12,500元起. 這顯示了該區租賃市場的活躍度。
投資物業的潛在風險與考量
然而，任何投資都伴隨著風險，投資物業也不例外。儘管「拆息軟租金硬」的環境有利於收租投資，投資者仍需警惕潛在的風險：
因此，對於投資客而言，除了考慮眼前的租金回報，還需要對市場前景有清晰的判斷，並具備一定的風險承受能力。
結語：市場的多維度考量
粉嶺中心這宗以390萬元成交的兩房單位，在「拆息軟租金硬」的大環境下，為投資者提供了一個具備吸引力租金回報的機會。這宗個案不僅是單一的物業交易，更是當前香港樓市特徵的一個縮影。
在置業安居的剛性需求與投資收租的收益考量交織下，市場呈現出複雜而多變的格局。拆息的低企降低了借貸門檻，而強勁的租賃需求則支撐著租金水平，為收租投資提供了有利條件。然而，宏觀經濟環境、利率走向、租賃市場變化以及區域供需平衡等多方面因素，都將持續影響著物業投資的收益與風險。
對於有志於在當前市場入市的投資者而言，深入了解市場的細微變化，精準評估物業的實際價值和潛在回報，並對潛在風險有充分的認識和應對策略，才能在這個充滿機遇與挑戰的市場中，做出明智的決策。這宗粉嶺中心的成交故事，正是提醒我們，在樓市的浮沉中，每一個數字背後，都蘊含著市場力量的此消彼長，以及投資者審慎的考量與選擇。
