香港私人住宅市場近期數據確實觸動了市場敏感的神經。根據利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處的資料，2025年4月份香港二手私人住宅的轉手獲利比率降至61.2%，較前一個月下跌1.1個百分點，這不僅是連續第二個月下跌，更創下了自2009年4月以來的逾16年新低。與此同時，賬面錄得虧損的個案顯著增加，達到1,014宗，佔總體二手私宅買賣登記的38.1%，按月增加了1個百分點，追溯至2009年2月，這也是逾16年來的新高水平。這些冰冷的數字，如同一面鏡子，映照出當前香港樓市面臨的嚴峻挑戰。
數據背後的警訊：逾16年低點的意義
逾16年低點，這絕不僅僅是一個時間跨度那麼簡單。2009年，正值全球金融海嘯後的市場復甦初期，樓市正從低谷緩慢爬升。而今，市場再次出現獲利比率如此之低的狀況，顯示當前的市場狀況與當年低位徘徊的情形相似，甚至在某些方面更加複雜。獲利比率（即成功轉手並錄得賬面獲利的交易所佔比例）是衡量樓市健康程度和投資氣氛的重要指標。當這個比例持續下降，意味著越來越多的業主在出售物業時難以賺錢，甚至需要虧本離場。
4月份錄得的1,014宗賬面虧損個案，佔比高達38.1%，更是直觀地揭示了市場的壓力。這近四成的交易未能為業主帶來回報，不僅打擊了市場信心，也可能引發連鎖反應，讓潛在的賣家更加猶豫，甚至觀望，進一步影響市場流轉。這組數據的出現，無疑是市場發出的強烈警訊，提醒各方關注當前樓市潛藏的風險。
誰是「蟹貨」？虧損個案的深度剖析
賬面虧損的個案突破千宗，這些未能成功「上岸」甚至被形容為「蟹貨」的物業，究竟有何共通點？從數據分析，不同區域和不同樓價組別的表現存在差異。儘管整體獲利比率創下新低，但港島區在4月份的獲利比率相對較高，達到64.8%，按月有所上升。新界區次之，獲利比率為60.7%，但按月下跌較多。九龍區表現遜於大市，獲利比率僅為59.5%。這或許暗示港島區物業的抗跌力相對較強，而部分新界區物業面臨較大的價格調整壓力。
從物業轉售價格來看，樓價1,200萬元以上和401萬至600萬元的組別，獲利比率均達62.7%，表現優於大市平均水平。這可能反映了豪宅市場受到的衝擊相對較小，或是部分實力買家仍願意在高價位段進行交易。而中低價位段的物業，尤其是上車盤集中的區域，可能是虧損的重災區。例如，有報道提及將軍澳日出康城在今年第一季的平均每宗二手轉手錄得4.4%的蝕幅，表現較差。將軍澳地區在3月份的跌價成交佔比也較高。這類在市場高位時入市，或是在近年來交投活躍區域購入的物業，在當前市場回調中更容易面臨賬面虧損的風險。
此外，從持有時間來看，近年入市的業主面臨較高的虧損風險。有分析指出，2021年或之後購入的貶值成交比例約為14%。這與市場高位回落的趨勢吻合，在高位接貨的業主，由於持有時間較短，難以抵禦市場調整帶來的價格下跌。
冰封三尺非一日之寒：探究獲利收窄的主因
樓市獲利比率的顯著下跌，是多重因素疊加的結果，絕非單一原因造成。
首先，持續高企的利率環境是重要推手。自全球主要央行，特別是美國聯儲局開始加息周期以來，香港的按揭利率隨之上升，增加了置業和供樓成本。高利率不僅削弱了買家的購買力，也讓部分資金壓力較大的業主選擇止蝕離場，導致虧損個案增加。雖然近期有拆息回落的跡象，但整體借貸成本仍遠高於前幾年的低息環境。
其次，新盤的低價推售對二手市場造成巨大壓力。為了加快銷售及回籠資金，發展商近期積極推售新盤，並採取貼近甚至低於二手市場價的定價策略。這直接分流了二手市場的購買力，迫使部分急於出售的二手業主不得不降價求售，進一步壓縮了獲利空間，甚至導致虧損。這種「一手旺、二手淡」的局面，是當前市場的顯著特徵。
第三，宏觀經濟環境的不確定性影響了市場信心。儘管香港經濟正在復甦，但增速不如預期，外圍環境仍存在變數。經濟前景不明朗，收入預期不穩定，讓潛在買家持觀望態度，入市決策更加謹慎。市場交投量放緩，也使得急於出售的業主議價空間縮小。
第四，歷史高位累積的風險。過去幾年香港樓市經歷了長時間的上漲周期，部分物業價格累積了較大的升幅。在高位入市的買家，一旦市場回調，其賬面價值很容易受到影響。當前市場的回落，可以說是對過去非理性繁榮的一種修正。
市場信心與未來走向：解讀當前的訊號
獲利比率創逾16年新低和虧損個案激增，對市場信心帶來顯著衝擊。當看到越來越多業主虧本賣樓，潛在買家會更加猶豫，擔心自己成為下一個「蟹貨」持有者。這種觀望情緒會導致二手市場交投進一步放緩，形成惡性循環。賣家方面，如果不是非賣不可，可能會選擇暫時撤離市場或轉為出租，這會導致市場上的放盤量減少，但同時亦可能令真正有心買賣的雙方難以達成交易。
然而，市場也並非全然悲觀。有分析認為，在市場低位整固後，最快在6月份有望看到一些反彈機會。這可能得益於近期關稅戰的緩和以及拆息的持續回落，這些因素有望刺激部分入市意欲。同時，政府在今年初撤銷部分「辣招」，短期內刺激了市場交投量回升，雖然效果正在減退，但顯示政策具備一定的調節作用。
從長遠來看，香港房屋供需失衡的結構性問題仍然存在，這為樓市提供了一定的支撐。此外，如果美國進入減息周期，香港的按揭利率也會隨之下降，減輕置業者的負擔，有利於樓市回穩。
不過，市場的復甦並非一帆風順，仍需密切關注全球經濟走勢、內地經濟狀況以及本地的就業和收入情況。在「用家主導」的市場環境下，樓價的波動更多取決於實質的住屋需求和負擔能力，而非投機炒作。
在市場浪潮中尋求立足點
私人住宅轉手獲利比率創逾16年新低，以及賬面虧損個案突破千宗，無疑是香港樓市當前困境的縮影。這些數據提醒我們，市場存在顯著的調整壓力，風險不容忽視。對於有意入市的買家而言，這或許是一個逐步重拾議價主導權的時期，但仍需謹慎評估自身財務狀況和風險承受能力。對於業主而言，如果非必要不賣，或許可以考慮暫緩出售或轉為出租；若必須出售，則需要對市場現實有清醒的認識，做好可能虧損的心理準備。
樓市是經濟的「寒暑表」，也是無數家庭財富積累的載體。當前的數據固然令人擔憂，但也可能預示著市場正在尋找新的平衡點。在變動的市場浪潮中，不論是買家還是賣家，都需要保持理性，深入分析，才能在這個複雜的環境中尋求穩健的立足點。未來的樓市走向，仍充滿變數，值得我們持續關注和深入探討。
