思緒的漣漪：一宗油塘曦臺蝕讓個案的深度剖析
在瞬息萬變的香港樓市中，每一宗成交都如同投入湖面的一顆石子，激起層層漣漪。近期，油塘曦臺一宗海景三房單位的蝕讓個案，再次成為市場焦點，其驚人的虧損金額，不僅令人咋舌，更彷彿在訴說著一個關於時機、預期與現實落差的故事。這不僅僅是一宗冰冷的數字交易，其背後所折射出的市場訊號、業主心態，乃至對未來樓市走向的啟示，都值得我們深入探討。
當夢想照進現實：曦臺的誕生與市場的光景
油塘曦臺，作為近年落成的半新盤，在推出時曾備受矚目。憑藉其臨海位置、相對便捷的交通以及新穎的設計，吸引了不少憧憬海景生活或看好該區發展的買家。回溯至2020年，當時的樓市氣氛與現在大相逕庭，市場普遍對樓價抱持樂觀態度，發展商推出的項目往往能吸引大批準買家，開價也相對硬淨。原業主正是在這樣的背景下，於2020年以約1,457.3萬元購入了曦臺1座高層A室，一個實用面積627或628方呎的三房單位。 當時的成交呎價高達約23,205元，可見市場對該單位乃至整個屋苑的價值有著相當高的預期。
然而，市場風向的轉變往往來得猝不及防。近年來，受到全球經濟環境、加息周期以及本地多重因素的影響，香港樓市告別了過往的單邊上升軌道，進入了調整期。二手市場交投轉趨淡靜，樓價持續受壓，特別是那些在市場高位入市的業主，面臨著嚴峻的考驗。曦臺作為一個相對較新的屋苑，其二手市場的表現更容易受到整體大市氣氛的影響。
蝕讓的波瀾：數字背後的痛楚
市場消息顯示，近期曦臺這宗1座高層A室的三房單位，最終以782萬元易手。 實用面積約627方呎計算，成交呎價約為12,472元，創下屋苑歷來二手呎價新低。 對比原業主在2020年的買入價1,457.3萬元，這次轉手賬面勁蝕約675.3萬元。 換算下來，賬面虧損幅度高達約46%。
675.3萬元的虧損，這是一個令人震撼的數字。這筆錢，正如標題所言，在現時的市場環境下，可能已經足夠在一些區域購買另一套條件不錯的物業。這不僅僅是紙面上的損失，更代表著原業主投入的巨額資金在短短五年內大幅貶值。對於業主而言，這無疑是一個沉重的打擊，可能影響到其財務狀況甚至未來的生活規劃。
深入剖析：為何會出現如此巨額蝕讓？
這宗巨額蝕讓個案的發生，是多重因素疊加的結果：
高位入市的風險：原業主在2020年樓市相對高位時購入，當時市場對後市過於樂觀，缺乏對潛在風險的充分預期。一旦市場下行，高位入市的物業便首當其衝，面臨較大的價格調整壓力。
市場環境的逆轉：近年來，全球及本地經濟環境發生了顯著變化。加息使得按揭成本增加，影響了買家的入市意欲和負擔能力。同時，市場觀望氣氛濃厚，買家出價趨向審慎，甚至會大幅壓價。
半新盤的脆弱性：相較於一些歷史悠久、配套成熟的傳統屋苑，半新盤的價格表現更容易受到市場波動影響。在市場暢旺時，其新穎和現代感能夠吸引買家追捧，享受溢價；但在市場下行時，其缺乏歷史成交數據作為支撐，價格更容易出現大幅調整。
業主自身因素：雖然外部市場環境是主因，但也可能存在業主自身的財務或其他原因，導致其需要急於出售物業，即使面對巨額虧損也在所不惜。例如，資金周轉問題、移民或其他投資需求等，都可能促使業主作出「割肉」離場的決定。
發展商優惠的影響：值得注意的是，有分析指出，當年發展商在銷售曦臺時提供了一系列優惠及回贈。 這意味著原業主的實際買入成本可能略低於賬面價，因此實際虧損金額可能較賬面數字稍少，有消息稱實蝕約605萬元或42%。 但即便如此，超過六百萬元的實際虧損仍然是一個天文數字，凸顯了市場調整的幅度之大。
連鎖效應：蝕讓個案的市場啟示
油塘曦臺這宗巨額蝕讓個案並非孤例，而是近期香港二手樓市頻繁出現的蝕讓潮中的一個縮影。尤其是在過去幾年樓價高位時入市的業主，面臨的風險更為突出。這一現象傳遞出幾個重要的市場訊號：
樓價下行壓力持續：大型蝕讓個案的出現，反映出當前二手樓市仍然面臨顯著的下行壓力。買家主導市場，議價空間較大。
入市需謹慎評估：對於潛在的買家而言，當前的市場環境提供了更多的選擇和議價機會，但也需要謹慎評估自身的財務狀況和對風險的承受能力。不要盲目追高，要根據自身的實際需求和對後市的判斷做出決策。
持有物業的成本：這宗個案也提醒著所有物業持有人，持有物業不僅僅是資產的保值增值，也存在風險。在市場下行週期，高位入市的物業可能會面臨價值縮水。
對未來市場的預期：雖然短期內市場仍可能面臨調整，但長期而言，香港的房地產市場依然受到土地供應、人口結構等因素的影響。然而，這次的蝕讓個案也促使人們重新思考，在不確定的市場環境下，過往「買磚頭」穩賺不賠的觀念是否還能持續。
結語：市場的無情與前行的方向
油塘曦臺這宗海景三房的巨額蝕讓個案，像一面鏡子，折射出市場的無情與變幻。對於原業主而言，這是一次沉痛的經歷，但對於整個市場而言，它提供了寶貴的教訓。在樓市波動的時期，無論是置業還是投資，都需要保持清醒的頭腦，進行充分的市場研究和風險評估。未來的樓市走向仍然充滿變數，但可以肯定的是，市場將更加理性，投資者和置業者也將更加審慎。這次的經驗，或許能幫助更多人在前行的道路上，對市場抱持更為敬畏和務實的態度。
