樓市的風向總是牽動著無數人的心弦，特別是對於「上車」的年輕人或是尋求安穩居所的家庭而言，每一個政策的微調都可能帶來置業契機。近期政府對住宅物業印花稅的調整，尤其是將價值400萬元或以下物業的稅率劃一降至100元，無疑為原本沉寂的樓市注入了一股活水。在眾多區域中，屯門區的細價樓市場似乎對此反應尤為敏感，「祥益指數」的最新數據便為我們揭示了這一點。
「甜招」登場：印花稅調整的磁吸效應
回顧過去，高額的印花稅一直是置業成本中的一項重要開支，特別是對於樓價較低的物業，稅費佔樓價的比例相對較高，無形中提高了入場門檻。政府推出的「減辣」措施，將400萬元或以下物業的印花稅大幅降低至僅僅100元，這項「甜招」的指向性非常明確，就是鼓勵和幫助中低價物業市場的流轉。對於預算有限的買家而言，直接降低數萬元甚至十數萬元的稅務支出，無疑是一個巨大的吸引力。
這種政策利好首先體現在看樓量和查詢量的明顯增加。許多原本持觀望態度的準買家，特別是租客或有意轉換租賃為自置的人士，紛紛開始積極尋找合適的盤源。同時，部分投資者也看到其中的機會，「套股換樓」或「買樓收租」的個案有所增加，進一步活躍了市場氣氛。
屯門細價樓：承接力的集中地
在政策的催化下，屯門區的樓市表現尤為亮眼。根據祥益地產的數據，自100元印花稅實施以來，屯門區價值400萬元或以下的私樓成交比例顯著上升，成為市場的主導力量。 這些成交主要集中在兩房或以下的單位，且以二、三線屋苑為主。 這與新印花稅政策旨在激活細價樓市場的目標高度契合。
屯門區素來以提供較多上車盤和中小型單位而聞名，樓價門檻相對較低，一直以來都是首置買家的熱門區域。 100元印花稅的實施，直接降低了這些物業的交易成本，使得屯門區的細價樓對買家更具吸引力。數據顯示，區內價值400萬元或以下的放盤量仍然充足，為買家提供了較大的選擇空間。
祥益指數的視角：市場的微觀洞察
祥益地產發布的「祥益屯門樓市呎價領先指數」為我們提供了觀察屯門樓市的獨特視角。該指數旨在反映區內上車盤的購買力變化，其計算方法涵蓋區內絕大部份私人屋苑的成交，力求更全面及時地反映市場實況。
最新的祥益指數顯示，儘管整體呎價指數可能因成交集中於樓價較低的單位而出現輕微波動，但成交量的增加是不可忽視的積極信號。 例如，近期屯門私樓成交宗數按周急增，其中很大一部分就是來自於400萬元或以下的細價物業。 這表明，在100元印花稅的推動下，屯門細價樓的交投活躍度顯著提升，市場承接力有所增強。
祥益指數的意義不僅在於反映當前的價格水平，更在於其對市場趨勢的預示作用。祥益地產指出，其屯門樓市領先指數通常較新界西同類型指數更早反映區內市況變化。 在目前成交量增加的背景下，指數的表現，即使是短期的微調，也值得密切關注，因為這可能預示著未來樓市的走向。
「供平過租」現象的助推
除了印花稅政策外，當前的按揭利率環境也對屯門細價樓市場形成了支撐。隨著港元拆息（HIBOR）的下跌，供樓按揭利率也相應回落，部分主要銀行的定期存款息率已降至較低水平。 這使得「供樓」與「租樓」之間的成本差距正在縮小，甚至出現「供平過租」的現象。
對於原本租樓居住的市民而言，在相同的每月支出下，將租金轉為供樓開支變得更具吸引力。尤其是在樓價400萬元或以下的市場，供樓負擔相對較輕，更容易實現「租轉買」。 這種市場力量與100元印花稅政策相結合，共同推動了屯門細價樓的成交。
市場展望與潛在挑戰
祥益地產對屯門樓市的未來表現持相對樂觀的態度，認為屯門樓市的上落幅度較全港更為溫和，並且有望較早完成調整，實現穩定增長。 然而，市場總是充滿變數。全球經濟環境的變化、利率走向的不確定性、以及潛在的新盤供應等因素，都可能對屯門樓市帶來影響。
值得注意的是，雖然細價樓成交活躍，但這也可能對整體呎價指數構成壓力，因為低價成交佔比增加會拉低平均呎價。 此外，市場上仍存在部分業主因各種原因選擇蝕讓出售物業，這也反映出市場尚未完全擺脫調整的壓力。
總而言之，100元印花稅政策確實為屯門區價值400萬元或以下的私樓市場帶來了顯著的提振作用，成交量上升，購買力聚焦。在「供平過租」的現象配合下，屯門細價樓展現出較強的承接力。透過「祥益指數」的觀察，我們可以更清晰地看到這一趨勢的發展。然而，置業決策仍需審慎，充分考慮自身的財務狀況及對市場前景的判斷。
總結：政策春風吹暖細價樓
政府的100元印花稅政策如同及時雨，滋潤了當前略顯低迷的樓市，而屯門區的細價樓市場正是這場「春雨」最先感受到暖意的地方。祥益指數的數據清晰地描繪了400萬元或以下私樓成交主導屯門市場的現況，印證了政策的有效性。這不僅為有置業剛性需求的買家提供了實質性的幫助，也為屯門樓市注入了新的活力。雖然市場前景仍需密切關注，但目前的跡象顯示，政策利好正在逐步釋放其積極效應，尤其是在那些對價格更為敏感的細價物業領域。
