一場春夢了無痕：藍塘傲四年長成交期撻訂的啟示
樓市的波瀾總是牽動著無數人的心弦，每一個成交、每一次撻訂，都可能是一個家庭故事的縮影。近日，將軍澳藍塘傲一個兩房連天台特色戶的撻訂個案，再次成為市場焦點。這不僅僅是一宗普通的交易告吹，其長達四年的特長成交期，以及買家最終損失的巨額訂金，都讓這個故事充滿了戲劇性，也為我們提供了深入剖析的視角。這究竟是怎樣的一段經歷？背後又隱藏著哪些市場的秘密？
特長成交期的雙面刃
這個位於藍塘傲1座18樓B室的單位，實用面積684方呎，兩房連梗廚間隔，並內置樓梯連接365方呎天台。據成交紀錄冊顯示，單位原於2021年5月以1,976萬元售出，呎價約28,889元。當時，買家採用了所謂的「1440無憂無慮優先入住付款計劃」，換算下來，成交期長達約四年。
這種特長成交期在樓市暢旺時，對買家而言無疑充滿吸引力。它給予買家充裕的時間來籌措資金，無需承受短期內資金周轉的壓力。同時，在樓價持續上漲的預期下，買家甚至可以期待在成交前物業已大幅升值，為自己帶來額外收益。對於發展商而言，提供這樣的付款計劃也能吸引到更多有潛力但資金暫時不充裕的買家，擴大銷售基礎。
然而，市場風雲變幻，特長成交期也像一把雙面刃。一旦市場逆轉，樓價下跌，原本的優勢就可能轉變為沉重的負擔。買家將面臨一個兩難的局面：是硬著頭皮完成交易，接受物業價值縮水的現實，還是選擇撻訂止損，但要犧牲已經支付的訂金。
四年光景，樓市已非昔比
這個藍塘傲單位的交易發生在2021年5月，當時香港樓市雖然已告別了瘋狂的牛市，但整體仍處於相對穩定的狀態。然而，隨後的幾年，全球經濟面臨多重挑戰，香港也受到影響。加息週期、經濟前景不明朗等因素疊加，導致樓市持續調整。
回顧這四年，香港的住宅樓價經歷了一段下行期。從2021年的相對高位，到如今的市場狀況，許多區域的樓價都出現了不同程度的跌幅。將軍澳區作為近年發展迅速的新市鎮，雖然有其自身的優勢，但在整體市場氣氛低迷的情況下，也難以獨善其身。從市場資訊來看，將軍澳區的二手物業近期也錄得多宗蝕讓個案，甚至有業主損手數百萬離場。
在這樣的大環境下，當初以較高價格入市並採用特長成交期的買家，如今面臨的市場價值可能已遠低於四年前的購入價。
壯士斷臂的無奈：兩球訂金的代價
據報道，這宗藍塘傲特色戶的交易最終以終止告終，意味著買家選擇了撻訂。而根據一手市場的慣例，撻訂的買家通常會被沒收已支付的訂金。雖然具體訂金比例未在所有公開資訊中詳細列明，但根據購入價1,976萬元推算，損失兩球（即二百萬）訂金是一個相當大的金額，也反映了買家在簽訂合約時支付的訂金比例。
對於買家而言，損失二百萬訂金無疑是沉重的打擊。這筆錢可能是一個家庭多年的積蓄，甚至是動用了槓桿所投入的資金。做出撻訂的決定，往往是經過深思熟慮後的無奈之舉。這意味著買家判斷，即使損失這筆訂金，也比完成交易後承擔更大的潛在損失要「划算」。這種「壯士斷臂」的行為，折射出市場下行期買家所面臨的巨大壓力。
考慮到市場價格的調整幅度，買家可能是預見到，如果按照四年前的價格完成交易，那麼物業的現時價值與購入價之間的差額，將遠超損失的二百萬訂金。與其背負一個「負資產」或大幅貶值的物業，不如及時止損。
長成交期風險的警示
藍塘傲這個撻訂個案，再次為市場參與者敲響了警鐘，尤其是在採用長成交期合約時。
首先，它提醒了買家在簽訂任何特長成交期合約之前，必須充分評估未來市場的風險。樓市並非只升不跌，宏觀經濟環境、政策變化、供應量等因素都可能影響樓價走勢。四年的時間足以讓市場發生翻天覆地的變化。買家必須問自己：是否有足夠的抗風險能力來應對樓價下行的可能性？如果市場真的出現大幅調整，自己是否願意並能夠承擔潛在的損失？
其次，這個案例也可能促使發展商重新審視提供特長成交期計劃的策略。雖然這種計劃在市場暢旺時有助於促銷，但在市場不明朗或下行時，撻訂風險也會隨之增加。大量的撻訂不僅會影響發展商的資金回籠速度，也可能對項目的聲譽造成一定的負面影響。發展商或許會在未來更加謹慎地提供類似的付款計劃，或者調整其條款，例如提高訂金比例以增加買家的約束力。
市場情緒與預期的博弈
房地產市場在很大程度上是預期的市場。買家和賣家對未來樓價走勢的預期，直接影響著他們的決策。在樓價上漲預期強烈時，即使是較高的價格，買家也願意追價入市，並且傾向於選擇較短的成交期，希望盡快鎖定利潤。反之，在樓價下跌預期彌漫時，買家會變得猶豫不決，尋求更大的議價空間，甚至延遲入市。
藍塘傲這個撻訂個案，正是在樓價下跌預期下的一個典型縮影。四年前，買家可能對未來樓市持樂觀態度，認為採用長成交期既能爭取時間，又不怕樓價下跌。然而，當現實與預期出現巨大落差時，當初看似「無憂無慮」的計劃，最終卻帶來了痛苦的選擇。
這個故事也反映了市場情緒的脆弱性。一旦負面消息出現，例如大規模的撻訂個案，可能會進一步加劇市場的觀望情緒，甚至引發更多的撻訂或減價求售個案，形成負面循環。
專業建議與未來展望
對於廣大置業人士而言，藍塘傲撻訂事件提供了寶貴的經驗教訓。在考慮置業時，除了關注物業本身的質素和價格，更應仔細研究成交條款，特別是涉及長成交期的情況。務必充分評估自身財務狀況和風險承受能力，切勿盲目追高或過度借貸。
同時，要密切關注宏觀經濟形勢、政府的房地產政策以及市場的供需變化。這些因素都將對樓市產生深遠影響。在市場波動較大時，保持理性，避免被短期市場情緒所左右，顯得尤為重要。
對於發展商而言，此類撻訂個案也應促使其更深入地研究市場需求和風險偏好，設計更加靈活和有針對性的銷售策略。如何在吸引買家的同時，有效管理撻訂風險，將是未來需要持續探索的課題。
總而言之，將軍澳藍塘傲的這宗撻訂個案，是香港樓市在調整期的一個縮影。它以一個具體的例子，生動地詮釋了長成交期在市場逆轉時可能帶來的風險，以及買家在預期落差面前的無奈選擇。這個故事的啟示不僅僅局限於將軍澳或藍塘傲這個項目，而是對整個香港房地產市場所有參與者都具有參考意義。在複雜多變的市場環境中，唯有保持審慎、理性決策，方能在波濤洶湧的樓市中穩健前行。
