樓市寒意再襲：CCL創逾八年半次低，財案「升幅」隨風而逝
香港樓市，一向是普羅市民茶餘飯後的熱門話題，牽動著無數家庭的神經。樓價的起伏，不僅是數字的跳動，更是許多人畢生積蓄的晴雨表。近期，反映香港二手私人住宅樓價主要走勢的中原城市領先指數（CCL），再次發出了令人關注的信號。數據顯示，CCL最新報135.16點，不僅連續兩周下跌，累積跌幅達到1.13%，更創下了自2016年8月以來的次低水平。這個數字，距離今年財政預算案公佈前的低位僅一步之遙，意味著財案後一度出現的微弱升幅，如今已幾乎被完全蒸發。
這冰冷的數字背後，究竟隱藏著怎樣的市場情緒和結構性變化？樓市的「小陽春」為何曇花一現？未來的走向又將如何？本文將深入淺出地剖析CCL下跌的原因、其歷史意義，並結合當前經濟環境，為讀者呈現一份專業且富有洞察的市場報告。
回望來時路：CCL的意義與本次下跌的觸目驚心
在探討CCL創下逾八年半次低之前，我們必須先了解CCL是什麼。CCL，全稱Centaline City Leading Index，是由中原地產編製並定期公佈的樓價指數，主要反映香港二手私人住宅的價格變動。與其他可能滯後的樓價數據不同，CCL的計算基於中原地產的真實成交個案，能較為及時地反映市場的最新狀況，因此被視為香港樓市走向的重要風向球。CCL以1997年7月為基期，當時指數設定為100點。
本次CCL報135.16點，按周下跌0.79%，是近10周以來的最大單周跌幅。連同前一周的跌幅，CCL已連續兩周下挫，累積跌幅達1.13%。更令人警覺的是，這個點位已是自2016年8月後的次低，僅略高於今年財政預算案公佈前的134.89點低位。這組數據清晰地描繪出樓市近期轉弱的態勢，並且將財案後因市場對政策憧憬所帶來的些微暖意完全沖散。
財案「魔力」消退：短暫的希望與現實的骨感
每年的財政預算案，總會成為市場關注的焦點，尤其是在樓市低迷之際，大家更是引頸期盼著能夠提振市場的措施。今年的財案，雖然沒有推出驚天動地的救市政策，但「撤辣」等措施確實在一開始為市場注入了一絲暖意，促使部分買家入市，帶來了一波短暫的成交量回升和樓價的微弱上漲。
然而，CCL最新的數字無情地揭示了這份「財案效應」的脆弱。財案公佈後的10周裡，CCL呈現出六升四跌的格局，最終樓價的累計升幅大幅收窄至僅僅0.20%。這說明財案所激發的購買力並未能持續，市場的根本性壓力依然存在。這就如同在寒冷的冬天裡，短暫的陽光雖然能帶來片刻的溫暖，但並不能改變季節的嚴寒。
多重壓力交織：樓市為何「漲」不起來？
CCL的下跌並非單一因素所致，而是多重內外壓力交織的結果。要理解樓市為何難以持續上漲，需要從宏觀經濟環境、市場供需以及政策效果等多個層面進行分析。
首先，宏觀經濟的不確定性是影響樓市情緒的重要因素。儘管近期美國及本港主要銀行維持利率不變，甚至H按息在兩年半以來再次跌穿封頂息率，一定程度上降低了置業成本，理論上應對樓市有利。然而，全球經濟前景不明朗，尤其是關稅政策對經濟帶來的潛在不確定性，讓許多潛在買家選擇觀望。
其次，新盤市場的供應持續增加，對二手市場構成了明顯的競爭。近期市場上不乏以吸引價格推售的新盤，這無疑消耗了部分購買力。購房者在面對二手市場相對堅挺的叫價和一手市場的優惠時，往往會傾向於後者，進一步分流了二手市場的需求。
此外，市場心理也是一個關鍵因素。當樓價出現下跌趨勢時，買家會產生「等跌」的心態，延遲入市決策，進一步加劇市場的觀望氣氛。這種普遍的悲觀情緒形成了一種自我實現的預言，使得樓市難以擺脫下行螺旋。
區域表現分化：幾家歡樂幾家愁？
CCL作為一個整體指數，雖然反映了市場的總體趨勢，但不同區域和不同類型的物業表現也存在差異。從最新的數據來看，中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）、中小型單位指數（CCL(中小型單位)）和大型單位指數（CCL(大型單位)）均出現下跌，並且同樣在2016年8月底的水平徘徊。
分區來看，港島、九龍和新界東的樓價指數均錄得下跌，其中港島區結束了連續兩周的升勢，而九龍區的跌幅更是近10周以來最大。唯獨新界西的樓價指數按周持平。從今年以來的累計跌幅看，不同區域的表現差異更為明顯，新界西錄得最大的累計跌幅，而新界東則意外地錄得了累計升幅。這種分化顯示出市場的複雜性，不同區域的供需狀況、物業類型以及市場接受程度都在影響著各自的樓價走勢。
短期展望：反覆尋底或成主旋律
面對CCL創下逾八年半次低以及財案升幅盡失的現實，市場對於短期樓價走勢的判斷趨向謹慎。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，短期樓價相信將維持反覆尋底階段。這意味著在缺乏強勁利好消息的刺激下，樓價可能會在當前水平上下波動，但整體趨勢仍偏向下行。
分析認為，CCL可能需要再下跌約1.60%才能到達第二季度的目標水平133點。這表明市場預期樓價仍有一定的下跌空間。儘管近期H按息的回落使得「供平過租」的情況重現，可能吸引部分用家入市，但一手市場的分流作用和經濟前景的不確定性，將繼續壓抑二手市場的表現.
總結：樓市何時迎來真正的春天？
CCL跌至逾八年半次低，並幾乎蒸發財案後的升幅，是香港樓市當前困境的一個縮影。這反映出在複雜的內外環境下，單一的政策措施難以扭轉大局。宏觀經濟的不確定性、新盤供應的壓力以及市場悲觀情緒的蔓延，共同構築了當前樓市的下行壓力。
短期內，樓市預計將繼續在低位徘徊，反覆尋底可能是未來一段時間的主旋律。樓市何時能迎來真正的春天，不僅取決於經濟環境的改善，更需要市場信心的恢復以及更具針對性和力度的支持政策。對於廣大市民而言，在當前市場環境下，無論是置業還是投資，都需要保持謹慎，仔細評估風險，做出最符合自身情況的決策。
