樓市迷霧：跌幅擴大，第二季目標能否守住？
近期房地產市場傳來一陣低盪的聲音，中原城市領先指數（CCL）再次下跌，跌幅達到0.79%，創下近十周以來的最大跌幅。這不僅僅是一個數字的變動，更是市場情緒和實際交易狀況的直接反映。這次下跌讓不少人開始重新審視樓市的走向，尤其是在前段時間「撤辣」政策帶來的短暫暖意後，市場似乎又再次步入了尋底的階段。
樓價指數的起伏，牽動著每一個潛在買家和業主的心。當指數下跌，買家期盼更多空間，業主則面臨資產縮水的壓力。0.79%的跌幅或許看似不大，但結合其為十周以來最大跌幅的事實，以及指數已經連跌兩周，累計跌幅達到1.13%的情況來看，這顯示市場的下行壓力正在悄然增加。指數目前報135.16點，已失守136點，創下自2016年8月後的次低水平，僅略高於今年財政預算案公布前的低位134.89點。這意味著財案後的樓價升幅已近乎蒸發。
深入剖析：數字背後的市場訊息
這一次的指數下跌，背後有著多重因素的交織影響。根據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀的分析，這個數字反映的是5月19日至5月25日期間簽訂正式買賣合約的成交，而其中超過七成的交易是在5月5日至5月11日簽署臨時買賣合約。 這個時間段，正值多個重要事件發生。
首先，美國及本港主要銀行在5月8日維持利率不變，雖然H按息自兩年半以來再次跌穿封頂息率，理論上有助於減輕供樓負擔，但對整體市場氣氛的提振作用似乎有限。 其次，5月7日中美重啟會談以及內地推出多項金融救市政策，這些宏觀層面的消息在當時帶來一絲希望，但實際對香港樓市的影響存在滯後性，並且不確定性因素依然存在。
更為關鍵的是市場內部的力量博弈。儘管H按息回落使得「供平過租」的情況再度出現，但這並未完全轉化為二手市場的動力。 主要原因在於一手新盤的持續推出，以較具吸引力的價格和優惠策略，成功吸納了市場上相當一部分的購買力。這使得原本就處於觀望狀態的二手市場，進一步陷入膠著。 此外，國際間的關稅政策等經濟不確定性因素，也持續影響著市場情緒，加劇了二手市場的觀望氣氛。
區域樓市表現：幾家歡樂幾家愁
從細分的樓價指數來看，不同區域和不同類型的物業呈現出差異化的走勢。根據最新的數據，中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）按周下跌0.75%，中小型單位指數（CCL(中小型單位)）下跌0.77%，而大型單位指數（CCL(大型單位)）跌幅相對較大，按周下跌0.93%。這三大指數目前都持續在2016年8月底的水平徘徊。
區域方面，四大區域的樓價呈現「三跌一持平」的格局。港島區樓價按周下跌1.17%，結束了連續兩周的升勢。九龍區樓價跌幅更為顯著，按周下跌1.26%，是近十周以來的最大跌幅，並已連續兩周下跌。 新界東樓價按周微跌0.15%。令人意外的是，新界西樓價按周維持不變，表現相對平穩。 從年初至今的累計跌幅來看，港島區和新界西的樓價跌幅較大，分別累跌3.18%和3.60%，而九龍區的跌幅相對較小，累跌0.16%。新界東則是唯一錄得升幅的區域，累升1.61%。大型單位今年的累計跌幅也較為顯著，達到3.33%。
短期展望：反覆尋底與第二季目標
面對當前的市場狀況，中原地產研究部對短期樓價的走勢持謹慎態度，認為樓價將維持「反覆尋底」的階段。 這意味著市場可能不會出現直線式的快速下跌，而是在波動中緩慢探尋底部支撐。
更值得關注的是，研究部設定了中原城市領先指數的第二季目標為133點。這意味著，從目前的135.16點計算，CCL需要再下跌2.16點，跌幅約為1.60%，才能達到這個目標。 這個目標的設定，反映了市場分析師對短期內樓市走勢的基本判斷。如果市場按照預期繼續下跌，第二季末我們可能會看到CCL觸及133點的水平。然而，這個目標能否達成，很大程度上取決於未來幾周的市場情況以及宏觀經濟環境的變化。
影響未來走勢的潛在因素：
除了上述已經反映在指數中的因素外，未來幾周的一些事件也可能對樓市產生影響，並將在稍後的CCL數據中有所體現。例如，5月26日黃竹坑站港島南岸第五期部分單位以招標形式推出，以及5月31日沙田有新盤開售，加上啟德區有項目採取減價策略推售單位，這些一手市場的動向將直接影響到二手市場的購買力分流和價格參考。這些交易的影響預計將在2025年6月下旬公布的CCL數據中開始反映。
結論：市場的真實考驗
中原城市領先指數0.79%的跌幅，不僅是數據上的變動，更是市場在多重力量拉扯下的真實寫照。撤辣政策帶來的正面效應正在減弱，一手新盤的競爭、經濟前景的不確定性以及持續的觀望情緒，共同構成了當前二手市場面臨的挑戰。樓價處於逾八年半的低位徘徊，短期內仍將維持反覆尋底的格局。 第二季目標133點能否守住，將是對市場韌性的一次真實考驗。未來數周一手市場的銷售表現，以及宏觀經濟層面的進一步消息，都將成為影響樓市走向的關鍵變量。對於市場參與者而言，理解這些數字背後的邏輯和潛在影響因素，才能在這個充滿不確定性的市場中做出更為明智的決策。
