樓市風向球：轉按市場的低迷警號與解方
近期香港住宅按揭市場吹起一股冷風，特別是轉按業務，數據顯示其貸款額出現顯著下跌。根據金管局的統計調查結果，2025年4月份的轉按交易所批出貸款跌至約22.7億元，較上月大幅減少23%，而批出宗數亦下跌11.8%，兩者均創下今年新低。 這無疑是市場活動減弱的一個重要信號，而「星之谷按揭」轉介行政總裁莊錦輝對此現象提出了他的觀察與建議。
轉按市場的冰河時期：數據背後的警示
轉按市場的活躍程度，某程度上反映了業主對現有按揭條款的滿意度以及尋求更優惠方案的意願。當轉按活動大幅萎縮時，意味著大多數業主選擇繼續留在原有的按揭計劃，即使罰息期已過。這背後的原因可能複雜，但當前的市場環境無疑是關鍵因素之一。
首先，市場普遍預期息口已見頂，甚至有下調空間，這使得一些業主對轉按持觀望態度。 另一方面，過往轉按市場活躍時，銀行會提供可觀的現金回贈，作為吸引客戶的誘因。然而，在市場不明朗或銀行資金成本較高的情況下，銀行可能會縮減這些優惠，降低了轉按對業主的吸引力。
此外，按揭成數的放寬在一定程度上刺激了市場活動，但轉按貸款額的大幅下跌，顯示出僅憑放寬按揭成數並不足以全面「解凍」轉按市場。 尤其是在樓價未見明顯反彈，甚至部分物業估值仍處於調整的情況下，業主透過轉按套現的空間受到限制，也降低了轉按的動力。
拆解僵局：銀行減封頂息的可行性與影響
面對轉按市場的低迷，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝提出一個關鍵的建議：銀行應考慮調整H按的封頂息率。 這個建議並非空穴來風，而是基於當前的市場實際情況。
近期港元拆息（Hibor）持續低走，甚至跌穿1%，這意味著銀行的資金成本正在降低。 在資金成本下降的背景下，銀行確實有條件調整H按的封頂利率。 降低封頂息率，可以直接減輕部分H按客戶的供樓負擔，因為當Hibor高於封頂利率時，實際按揭利率會按照封頂利率計算。
更重要的是，封頂利率是銀行在審批按揭申請時，計算供款與入息比率的基礎。 如果降低封頂息率，理論上可以降低計算出來的每月供款額，從而幫助更多申請人，特別是首次置業人士，更容易通過銀行的入息要求，獲得按揭批准。 這對於目前正在觀望或受制於入息要求的潛在買家而言，無疑是一個積極信號，有助於刺激新造按揭和轉按活動。
從「被冰封」到「再激活」：減息帶來的漣漪效應
想像一下，如果銀行真的降低H按的封頂息率，這將對市場產生怎樣的漣漪效應？
首先，對於現有的H按客戶而言，如果他們的實際按揭利率因Hibor下降而低於新的封頂利率，他們的每月供款將直接減少，實實在在地「慳到息」。 即使目前的Hibor仍高於新的封頂利率，降低封頂利率也為他們提供了未來Hibor上升時的保障，減低供樓壓力。
其次，對於有意轉按的業主，降低封頂息率提高了轉按的吸引力。即使目前未必能透過轉按大幅套現，更低的封頂息率意味著未來的供款可能更穩定或更低，加上銀行可能重新增加的轉按回贈，將促使更多業主考慮轉按，以優化其按揭條款。 轉按市場的活躍，也能為銀行帶來新的業務機會。
最後，降低封頂息率對潛在的置業人士而言，是降低入市門檻的一大助力。更容易通過壓力測試，意味著更多人有能力購買心儀的物業，這將有助於提振整體樓市交投氣氛。
綜合而言，轉按貸款額暴跌的數據是一個明確的市場信號，反映出當前按揭市場面臨的挑戰。而銀行考慮降低H按封頂息率的建議，是基於市場供求和銀行自身資金成本的現實考量，有望成為「解凍」市場、刺激按揭活動的關鍵一步。這不僅有利於業主降低供款負擔，也有助於釋放潛在的置業需求，為低迷的樓市注入新的活力。
總結：在變局中尋找契機
住宅按揭轉按貸款額暴跌23%，不僅僅是一個冰冷的數字，它背後反映的是市場情緒、資金流向以及銀行策略的多重影響。星之谷按揭轉介提出的銀行應減封頂息的建議，為當前的市場困局提供了一個可行的解決思路。在瞬息萬變的金融市場中，適時的調整和策略能夠帶來新的生機。銀行若能順應資金成本下降的趨勢，適度調整按揭條款，特別是H按的封頂息率，或能打破當前轉按市場的僵局，激活潛在需求，實現銀行、業主和整體樓市的三贏局面。這是一場在變局中尋找契機的博弈，市場正拭目以待銀行的下一步行動。
