樓市波動，置業向來是人生大事，風險與機遇並存。「呼吸Plan」的出現，彷彿為上車客打開了一扇門，尤其在現時的市場環境下，發展商推出的各類優惠更是吸睛。長實旗下洪水橋的#LYOS樓盤，近期就憑藉其複式戶的「呼吸Plan」吸引了不少目光，主打「月供9000元」及「免息免入息證明」等賣點。然而，這看似甜美的方案背後，潛藏的風險又豈能輕視？特別是兩年後的未知數，隨時可能讓業主面臨撻訂甚至被追差價的窘境。
置業是長期投資，短期優惠固然吸引，但更需審視長遠的負擔能力及市場變化。以下將深入剖析#LYOS複式戶的「呼吸Plan」，帶您一層一層揭開其真貌，看清潛藏的風險。
優惠背後的誘惑：為何「呼吸Plan」如此吸引？
「呼吸Plan」之所以得名，是因為其申請門檻低，彷彿只要有「呼吸」就能成功批核。這種由發展商或其關聯財務公司提供的高成數按揭計劃，通常標榜無需嚴格的入息審查及壓力測試，讓許多未能符合銀行按揭要求的買家得以「上車」。
長實#LYOS為複式戶推出的「呼吸Plan」更是將這種「容易上車」的門檻進一步降低。根據報導，選擇該計劃購買複式單位的買家，首23個月只需每月供款9,000元，期間甚至無須支付利息，也無須提供入息證明和通過壓力測試。 此外，購買指定花園複式戶並選用此計劃，還可能獲得額外的折扣優惠及傢俱禮券。 這些條件對於資金相對緊張，或入息不穩定的人士來說，無疑具有巨大的吸引力。
更值得注意的是，#LYOS曾發生多宗撻訂個案，發展商亦曾公開表示會向撻訂買家追回差價。 在此背景下，推出如此寬鬆的「呼吸Plan」，或可視為發展商刺激銷售、處理餘貨的一種策略。對於渴望置業的買家而言，這似乎是個不容錯過的機會，然而，機遇往往伴隨風險。
糖衣下的風險：兩年後才是挑戰的開始
「呼吸Plan」的甜蜜期通常只有首幾年，之後的按揭利率往往會大幅調升。 #LYOS的複式戶「呼吸Plan」的按揭年期為兩年，這意味著在首兩年低門檻供款後，買家需要在兩年期滿時，尋求銀行或重新向發展商安排按揭貸款。
這就帶來了幾個潛在的風險：
一、利率飆升的壓力：兩年蜜月期過後，若未能成功轉按至銀行，或發展商提供的後續按揭計劃利率高昂，買家將面臨沉重的供款壓力。 「呼吸Plan」的後期利率可能遠高於銀行按揭利率，供款額隨時可能幾何級數跳升。
二、轉按的挑戰：兩年後能否成功轉按至銀行存在變數。銀行在審批按揭時，會進行嚴格的入息審查和壓力測試，屆時買家的財務狀況、市場利率水平以及物業估價都將影響轉按的成功率和最終可獲批的按揭成數。 如果屆時樓價下跌，銀行估價不足，買家可能需要補足差價，才能獲得足夠的按揭。
三、樓市下行的風險：如果未來兩年樓市持續下行，物業價值縮水，這將直接影響銀行估價，增加轉按的難度。 更為嚴峻的是，若樓價跌幅較大，導致物業變成負資產，買家即使成功轉按也可能面臨資產減值的損失。
四、撻訂與追差價的 nightmare：若兩年後買家因各種原因未能償還貸款或無法成功轉按，最壞的情況便是面臨撻訂。一旦撻訂，買家已繳付的訂金（通常為樓價的10%）將被沒收。 更可怕的是，根據買賣合約的「必買必賣」條款，發展商有權在物業重售後向原買家追討差價，以及期間的利息、管理費、經紀佣金、律師費等費用。 追討差價的時限長達六年。 #LYOS本身就有向撻訂買家追討差價的先例，買家絕不能掉以輕心。
精打細算：看清優惠，評估能力
對於考慮#LYOS複式戶「呼吸Plan」的買家而言，切勿被眼前的低門檻和優惠所迷惑。在做決定前，務必仔細衡量自身情況，並進行周詳的財務規劃：
一、評估兩年後的供款能力：即使首兩年供款輕鬆，也必須嚴肅評估兩年後，在利率正常化甚至可能上升的情況下，自己是否有能力承擔更高的按揭供款。最好按照銀行現時的按揭審批標準，包括壓力測試要求，來預估自己未來的供款負擔。
二、預備轉按的「彈藥」：轉按過程中，若銀行估價不足或利率上升，可能需要額外資金。買家應提前規劃並儲備足夠的應急資金，以應對潛在的資金缺口。
三、考慮樓市下行風險：置業應具備風險意識，樓市並非只升不跌。買家需要考慮在樓價下跌的情況下，自己能否承受資產貶值帶來的心理和財務壓力。
四、詳細審閱合約條款：在簽署任何買賣合約前，務必仔細閱讀所有條款，特別是關於按揭安排、撻訂後果及追討差價的條文。如有不明白之處，應尋求專業法律意見。
總結：理性決策，避免「呼吸變窒息」
長實#LYOS複式戶的「呼吸Plan」固然提供了看似輕鬆的上車機會，但其潛藏的風險不容忽視。兩年後的轉按挑戰、利率飆升的可能性以及樓市下行帶來的資產縮水和追差價風險，都可能讓「呼吸Plan」變成「窒息Plan」。 買家在面對誘人優惠時，更應保持理性，深入了解計劃的細節和潛在風險，並結合自身實際財務狀況和風險承受能力，做出明智的置業決定。 置業是長期承諾，切忌因一時的輕鬆而換來長期的憂慮與壓力。
