樓市風雲再起：沙田UNI Residence首輪銷售的觀察與啟示
房地產市場，總是牽動著無數人的目光。每一次新盤的推出，都像是一場微型的市場試驗，考驗著發展商的定價策略，也反映著當前的置業情緒。近期，位於沙田的UNI Residence項目成為市場焦點，其首輪銷售情況，為我們提供了觀察當前樓市動態的窗口。
潮起沙田：UNI Residence登場的背景
沙田，一個交通便利、社區成熟的區域，向來是不少人心儀的居住地。UNI Residence坐落於沙田顯和里，由永泰地產與萬科香港合作發展。項目提供240個住宅單位，涵蓋開放式至四房戶型，實用面積介乎286至636平方呎，其中以一房戶為主，佔比約65%。項目的預計關鍵日期為2026年9月30日。值得注意的是，發展商在2022年9月以約7.86億元投得這塊地皮，每呎樓面地價約8802元。
近年來，香港樓市經歷了一番波動，但在近期拆息回落、租金靠穩等因素影響下，市場氣氛似乎有所改善，購買力有所釋放。特別是「供平過租」的情況，更吸引了一部分原本的租客考慮轉為置業者。正是在這樣的市場氛圍下，UNI Residence順勢推出，試圖把握市場回暖的契機。
首輪出擊：價單銷售與招標並行
UNI Residence的首輪銷售可謂雙管齊下，同步推出110個單位，其中100個單位以價單形式發售，另外10個特色戶則採用招標方式。這種策略可以說是一種精準的市場區隔，標準戶型以清晰的價單吸引廣泛的買家，而特色戶則透過招標尋求更高的價值認可。
從已公布的價單來看，項目的折實入場價約為410萬元起。首批50伙的折實平均呎價約為15,481元。隨後加推的價單有所調整，但整體而言，發展商將部分單位定價在相對親民的水平，特別是一些一房單位折實售價低於500萬元。這一定價策略被認為是針對年輕首置買家而設，甚至有評論稱其為「年輕人上車盤」。除了具競爭力的定價，發展商和合作夥伴還提供高達九成的按揭以及各種置業優惠，包括針對新界東「租轉買」客戶的港鐵全月通優惠等，試圖降低置業門檻，吸引更多潛在買家。
特色戶的神秘面紗：招標銷售的邏輯
相較於價單銷售的公開透明，特色戶的招標銷售顯得更為「神秘」。這10個特色戶包括了項目中面積最大的單位，例如實用面積636平方呎的四房一套連天台單位。招標銷售通常用於市場上較為獨特或數量稀少的單位，其定價彈性較大，發展商可以根據市場反應和競投情況來最大化單位價值。
根據最新的消息，UNI Residence在首輪銷售中率先以招標形式售出了5伙特色戶。其中備受矚目的頂層連天台四房戶，以1380萬元成交，實用面積呎價約21,698元。其餘售出的4伙為平台特色戶。雖然目前只公布了部分特色戶的成交情況，但成功售出一定數量的特色單位，反映出市場對於這類稀有戶型的需求，也為整體銷售注入了一針強心劑。
市場反應與潛在買家群像
UNI Residence的銷售情況在市場上引起了不小的關注。在截票前，設於觀塘的展銷廳吸引了不少準買家排隊參觀示範單位及入票，現場氣氛不俗。永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，項目收票情況理想，而且投資客的比例明顯增加，並有數組大手客有意購入相連單位。這顯示出項目不僅吸引了自住需求，也吸引了部分看好租金回報的投資者。美聯物業方面預計，項目落成後呎租可逾70元，租金回報率約4.5厘，這對於投資者而言具有一定的吸引力。
從買家結構來看，除了投資者，項目的目標客戶群也包括年輕家庭和區內分支家庭。項目鄰近港鐵顯徑站及大圍站，享有雙鐵優勢，方便連接市區及大學，這使得項目對於在港鐵沿線工作或就讀的年輕人具有吸引力。
銷售策略的啟示：順應市場，靈活應變
UNI Residence首輪銷售的策略，為當前的房地產市場提供了幾點啟示。首先，在市場氣氛向好但仍存在不確定性的情況下，以具競爭力的定價推出首批單位，有助於快速凝聚人氣，建立銷售 momentum。其次，結合價單和招標兩種銷售方式，可以滿足不同類型買家的需求，並最大化不同戶型的價值。標準戶型薄利多銷，特色戶則尋求高溢價。
此外，針對特定客戶群提供額外優惠，例如為「租轉買」客戶提供的交通津貼，是一種精準營銷的方式，有助於將潛在客戶轉化為實際買家。同時，與按揭機構合作提供具吸引力的按揭計劃，降低首期和供款壓力，對於刺激置業需求也起到了關鍵作用。
展望未來：持續關注市場動態
UNI Residence的首輪銷售是一個好的開端，但項目的整體銷售情況仍需持續觀察。市場情緒瞬息萬變，未來的銷售將受到多種因素影響，包括整體經濟環境、利率走勢、以及後續推售單位的定價和優惠力度等。
然而，UNI Residence的成功首銷，至少在一定程度上反映了當前市場上對於地理位置優越、交通便利且定價合理的單位仍有一定需求。尤其是小型單位和具備上車條件的項目，在當前市場環境下依然能夠吸引買家目光。對於其他正在或即將推售的新盤而言，UNI Residence的銷售經驗提供了一個值得參考的案例，如何在把握市場脈搏的同時，制定出既能吸引買家又能實現價值的銷售策略。
總結而言，沙田UNI Residence的首輪銷售，不僅是項目本身的銷售事件，更是當前香港樓市一個生動的縮影。它展現了在複雜多變的市場環境中，發展商如何運用不同的策略應對挑戰，以及買家在置業決策中的考量。這場微型的市場試驗，為我們理解和分析未來樓市走向，提供了寶貴的線索。
