老舊商廈的警鐘：香港辦公室市場的潛在危機
想像一下，一位經驗豐富的船長，面對著一艘日漸老化的貨輪，船身開始鏽蝕，引擎效率不如從前，但他卻視而不見，認為只要航行方向正確，一切便安好。這艘貨輪，就像是香港現今許多高齡商廈的縮影。仲量聯行最近發表的報告，就如同一份嚴肅的航海報告，明確地指出了這艘「老舊貨輪」可能面臨的風險：未來兩年內，缺乏妥善保養的高齡商廈，其價值可能大幅下跌達兩成。這不僅是一個冰冷的數字，更是對香港辦公室市場，乃至整個城市競爭力敲響的警鐘。
歲月無情：老化商廈的結構性挑戰
時間是把無情的刻刀，對於建築物而言更是如此。仲量聯行的報告揭示，目前全港近半數（44%）的甲級寫字樓樓齡已超過30年，而到了2030年，這個比例將攀升至55.1%。更令人擔憂的是，預計到2035年，約有五分之一的甲級寫字樓樓面可能因「功能性淘汰」而難以吸引租客。 這並非危言聳聽，而是建築物自然生命週期的必然結果。隨著樓齡增長，建築物的結構、設施、機電系統都會逐漸老化，維護成本隨之增加，同時也難以滿足現代企業對於環保、智能科技和員工福祉日益提高的要求。
核心區域的困境：老舊比例偏高
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指出，香港核心商業區的甲級商廈中，有高達97.4%是在2015年前落成，這個比例遠高於其他國際城市。 這意味著，香港最寶貴的商業地段，其寫字樓的平均樓齡相對較高。當這些老舊物業未能及時升級翻新，它們將難以與新建的、更現代化的寫字樓競爭，導致租金壓力增大、空置率上升，最終影響資產價值。
市場的新浪潮：「優質遷移」與競爭加劇
近年來，辦公模式正在經歷一場深刻的變革。混合辦公的普及、環境、社會及管治（ESG）標準的日益嚴格、智能辦公空間的興起，以及企業對員工福祉和品牌形象的重視，共同催生了「優質遷移」（Flight to quality）的趨勢。 租戶傾向於選擇那些更靈活、更符合可持續發展標準的現代化寫字樓。仲量聯行的數據顯示，2024年樓齡五年內的新建甲級寫字樓錄得了可觀的吸納量，而樓齡30年以上的寫字樓卻出現了負吸納量。 這種新舊之間的表現分化，清晰地表明了市場對優質空間的渴求。
更嚴峻的是，未來五年內，預計將有830萬平方呎的甲級寫字樓新供應進入市場，這相當於過去十年淨吸納量的總和。 新增供應的洪流，將使本已激烈的市場競爭更加白熱化。在這樣的環境下，老舊商廈如果固步自封，不積極進行升級改造，其被市場邊緣化的風險將大大增加。
價值下行的螺旋：租金與資本價值的雙重壓力
仲量聯行預計，到2026年，甲級寫字樓的資本價值和租金將下跌超過10%。 然而，對於那些樓齡超過30年且缺乏妥善保養的商廈，情況將更為嚴峻，其價值跌幅可能高達20%。 這種價值下行是一個惡性循環：老舊設施導致租戶流失，空置率上升，租金下降，進而侵蝕資產的資本價值。如果業主不採取行動，這種價值損失將是巨大的。仲量聯行指出，未經翻新的物業可能面臨高達20.3%的價值損失。
小投資大回報：策略性升級的重要性
面對潛在的價值危機，仲量聯行強調，策略性升級是保障寫字樓資產價值的關鍵。這並非要求對所有老舊商廈進行大規模的重建，而是根據物業的現況和市場定位，進行有系統的設施升級。 這些升級可能包括：提升公共區域、洗手間的設計與功能；對外牆進行翻新，提升建築形象；引入更高效能的機電系統，降低營運成本；或者爭取綠色建築認證，提升物業的可持續發展形象。
成功的升級改造，不僅能提升租戶滿意度和租賃需求，改善營運效率，更能鞏固物業的市場競爭力。事實上，許多已經完成翻新的老舊甲級寫字樓，至今仍然深受租戶青睞。 這證明了即使是老舊物業，只要注入新的活力和現代化的元素，依然能在市場中找到自己的位置。
此刻即關鍵：業主應積極行動
仲量聯行明確指出，現在正是業主審視資產、果斷行動的關鍵時刻。 面對市場競爭加劇和租戶需求轉變，業主應全面評估資產狀況，制定具備階段性的資產升級策略，並根據市場變化、資產特性和外部因素，靈活調整優先次序與實施節奏。 平衡風險與資源運用，最大化資產價值，是擺在所有老舊商廈業主面前的重要課題。
從長遠來看，寫字樓已不再僅僅是員工工作的場所，它更是企業吸引人才、展現企業文化和踐行可持續發展承諾的策略性工具。 企業在選擇辦公空間時，會更加注重空間能否提升員工體驗、品牌定位和ESG表現。新建寫字樓在這方面往往更具優勢，這也進一步凸顯了老舊商廈進行升級改造的迫切性。
結語：未雨綢繆，方能行穩致遠
仲量聯行的報告為我們描繪了一幅清晰的圖景：香港的辦公室市場正處於一個轉型的關鍵時期。老舊商廈面臨著結構性的挑戰和市場趨勢的壓力。如果不及時採取行動，價值下跌將是不可避免的結果。然而，這也是一個充滿機遇的時刻。透過策略性的升級改造，老舊商廈不僅可以避免價值損失，更能重塑競爭力，贏得未來。正如那位明智的船長會及時維修保養他的貨輪一樣，香港的高齡商廈業主們，也應未雨綢繆，方能在變幻莫測的市場航道上，行穩致遠。
