利率走向與市民置業意願的微妙關係
樓市的風向，總是牽動著無數市民的心弦。財政司司長陳茂波日前的一番談話，再次將「息口向下」與「市民置業興趣增加」連結起來，並強調「穩住局面、鞏固信心」的重要性。這不僅是對當前樓市狀況的觀察，更是對未來趨勢的一種預判。究竟利率的變動如何影響著我們的置業決策？在充滿不確定性的市場環境下，政府又該如何引導，才能讓市民的信心不致動搖？
利率下行：置業動力的催化劑？
想像一下，當你考慮置業時，最直接的成本是什麼？除了樓價本身，還有沉甸甸的按揭貸款利息。當利率處於高位，每月的還款額就越高，這無疑會增加置業的負擔，讓不少潛在買家望而卻步。相反，如果息口趨勢向下，意味著未來的按揭利息支出將會減少，這就像是為置業之路鋪上了相對平坦的道路，降低了「上車」的門檻。
陳茂波司長提到，隨著息口環境較穩定及趨向下，加上股市及經濟環境好轉，相信市民的置業信心會較足，置業興趣亦會轉強。 這番話點出了經濟大環境與個人置業意願之間的緊密聯繫。經濟好轉意味著就業市場穩定、收入預期改善，這都能增強市民的購買力及對未來償還貸款的信心。股市向好則可能帶來財富效應，部分投資者或會將股市收益轉投樓市。
樓市「撤辣」的影響：重塑市場格局
政府早前全面撤銷樓市「辣招」，以及銀行按揭措施恢復至未有任何措施前的水平，這無疑為市場注入了一劑強心針。 「撤辣」直接降低了交易成本，例如買家印花稅（BSD）和額外印花稅（SSD），讓物業買賣的流動性增加。銀行按揭的放寬則提高了買家的借貸能力。這些措施的組合效應，在一定程度上激活了市場的活躍度。
數據也印證了這種變化。陳茂波司長指出，住宅成交在今年首季末回升，4月份的成交量更是顯著增加，高於首季的月平均水平，甚至高於過去五年的平均水平。 這顯示出市場在政策調整和經濟環境改善的共同作用下，正在逐步找回動能。雖然首季樓價仍有輕微下跌，但4月份已大致持平，這也暗示著樓價下行的壓力正在減緩。
人才引入：樓市的新生力量
除了本地市場因素，招商引才計劃也為樓市帶來了新的變數。陳茂波司長特別提到，透過計劃吸引到的人才，有部分可能會「轉租為買」，成為未來樓市的購買力。 這些新來港人才通常具有一定的經濟實力，他們的置業需求將為市場帶來增量。這也提醒我們，分析樓市不能僅僅局限於本地居民，更要考慮到外部因素帶來的影響。
非住宅物業的挑戰與應對
然而，樓市並非一片坦途。陳茂波司長也坦承，非住宅物業市場目前整體仍然偏弱，成交情況不一，租金和售價繼續向下。 這與疫情後工作模式的改變，例如遙距工作普及等因素有關。全球許多城市都面臨類似的挑戰。
政府對於非住宅物業市場的應對，包括停售商業用地以穩定市場預期，以及鼓勵活化非住宅物業，例如考慮轉為學生宿舍等用途。 這些措施旨在消化現有的供應，並尋找新的市場需求。同時，金管局和銀行也在探討如何協助面臨資金流動性壓力的非住宅物業發展商。
穩住局面，鞏固信心的關鍵
陳茂波司長強調，目前最重要是「穩住局面、穩住預期」，避免市場出現大波動風險，讓信心得以鞏固。 這句話抓住了當前形勢的核心。樓市不僅是經濟數據的反映，更是市民心理預期的體現。如果市場波動劇烈，無論是急劇下跌或急劇上升，都會加劇不確定性，影響市民的置業決策和整體消費意願。
穩住局面，需要政策的連貫性和可預測性。已經撤銷的「辣招」和放寬的按揭措施，為市場提供了相對清晰的政策框架。同時，政府持續的造地工作，並將部分土地作為儲備，也向市場傳達了長期供應穩定的信號。
鞏固信心，則需要提振整體經濟，改善就業環境，以及維持社會的穩定。當市民對自身經濟狀況和未來發展前景感到樂觀時，自然更有信心進行大額的置業投資。陳茂波司長提到，穩住樓市加上股市向好，市民「個心會定一啲」，大家就有信心消費。 這句話雖然樸實，卻道出了信心對於經濟活力的重要性。
未來展望：機遇與挑戰並存
展望未來，息口走向無疑是影響樓市的關鍵因素。儘管減息的時機和幅度可能不如原先預期，但息口趨向向下的大方向似乎並未改變。 這將繼續為置業市場提供一定的支持。
然而，挑戰依然存在。全球經濟前景的不確定性、地緣政治風險，以及本地消費模式的轉變，都可能對樓市產生影響。政府在推動經濟多元發展、提升香港競爭力的同時，也需要密切關注樓市的動態，並在必要時採取應對措施。
最終，市民的置業興趣能否持續增強，不僅取決於息口和政策，更取決於他們對香港未來發展的信心。當經濟充滿活力，就業機會 abundant，生活環境宜人，自然會吸引更多人在此安居樂業，為樓市注入源源不斷的活水。穩住局面，鞏固信心，這不僅是樓市的課題，更是整個社會需要共同努力的方向。
