潮起潮落，土地政策的羅盤如何指向？
香港，這個彈丸之地，土地供應一直是牽動社會脈搏的核心議題。從維港兩岸的繁華，到新市鎮的崛起，每一次的土地開拓都伴隨著激烈的討論與深遠的影響。近年來，「明日大嶼」與「北部都會區」兩大發展策略並駕齊驅，成為描繪香港未來藍圖的重彩。然而，在經濟環境變動、樓市波動的背景下，「明日大嶼」的推進步伐似乎變得不明朗，引發了社會各界的關注與揣測。財政司司長陳茂波的最新發言，為這場土地供應大辯論注入了新的註腳。
政策的優先次序：北都先行
在近日的立法會財經事務委員會會議上，財政司司長陳茂波對香港的經濟狀況進行了匯報。期間，地產及建造界議員龍漢標提出了市場對於「明日大嶼」計劃可能導致「供應過量」的擔憂，並詢問政府是否會正式宣布擱置該計劃。陳茂波的回應清晰地勾勒出政府現階段的策略重點：集中精力，全力做好北部都會區的發展。 他強調，推動土地供應和創造容量是持續性的工作，現時會優先投入資源發展北部都會區，而其他工務工程則會按緩急輕重排序。 這番話，無疑是為「明日大嶼」的推進時程畫上了一個「暫緩」的符號，儘管技術研究仍會繼續完成。
技術研究的持續與政策的彈性
儘管現階段發展重心傾向北部都會區，陳茂波也同時表示，政府會繼續完成關於「明日大嶼」的技術研究。 這些研究旨在深入了解未來在推展項目時可能遇到的各項技術挑戰，包括水流等因素。 這顯示政府並未完全放棄「明日大嶼」的可能性，而是保留了未來根據實際情況再作考慮的彈性。 這種做法，可以理解為一種未雨綢繆的策略，確保一旦條件成熟或有需要時，政府能夠迅速啟動相關工作。
造地不停，供應的長遠視野
面對議員對土地供應進度的關切，陳茂波強調，政府的造地工作不會因為市場的短暫波動而停止。 他以十多年前市場不景氣時暫停造地，導致後來市場回暖時土地供應不足的「後遺症」為例，說明土地供應的持續性至關重要。 然而，他也指出，政府會靈活把握造地的力度和速度，即使完成造地，也不會急於將所有土地立即推出市場，而是可以作為土地儲備，隨市場需要再推出。
這番論述，透露出政府在土地供應上的長遠規劃思維。土地開發是一個耗時的過程，從規劃、研究到填海、基建，需要多年的時間。如果在市場下行時完全停止造地，待市場回升時將面臨嚴重的土地短缺問題，進而推高樓價，加劇房屋問題。因此，持續性的造地是確保未來有充足土地供應的基礎。而將部分造好的土地作為儲備，則賦予政府在市場波動時更大的調控空間，可以根據實際需求靈活調整土地供應節奏，避免「供應過量」或「供應不足」的極端情況。
土地供應的整體考量
陳茂波也指出，政府在審視土地供應時，不會只關注政府賣地這一單一渠道，而是會從整體上進行考量。 這包括鐵路沿線的住宅項目、私人發展商透過更改土地條款進行的發展，以及市區重建項目等。 這四個範疇需要統籌兼顧，才能全面評估和管理香港的土地供應狀況。目前，香港一手私樓的潛在供應約為10.5萬個單位，陳茂波認為這是一個相對較高的水平，但正在逐步回落，市場需要時間消化存貨。
這顯示政府對當前的樓市狀況有清晰的認識，並在土地供應策略中考慮了市場的消化能力。透過多管齊下的方式增加土地供應，並配合靈活的推出策略，政府旨在達致更健康和可持續的房地產市場發展。
政策的現實考量與未來展望
從陳茂波的發言中，我們可以感受到政府在推動大型基建項目時，正努力在理想藍圖與現實挑戰之間尋找平衡。北部都會區作為國家級別支持的發展策略，其推進具有更強的政策優先級，這也符合行政長官李家超「心急如焚」推動北都發展的表態。 相較之下，「明日大嶼」的推進則顯得更為謹慎和有條件。
這也反映了政府在資源分配上的現實考量。大型基建項目需要龐大的財政投入，在當前經濟環境下，集中資源優先發展一個重點區域，可能更符合效益原則。同時，市場對於「明日大嶼」可能帶來「供應過量」的預期，也是政府需要審慎處理的因素之一。透過將技術研究先行完成，並在未來有需要時再考慮推展，政府既回應了社會對土地供應的長遠需求，也兼顧了當前的市場狀況和預期管理。
總結而言，陳茂波的發言並非宣告「明日大嶼」的終結，而是在當前政策優先級和市場環境下的策略調整。北部都會區將是政府現階段全力發展的重點，而「明日大嶼」則進入一個持續研究、靜待時機的階段。然而，政府造地不會停止，這項承諾為香港未來的土地供應提供了信心。政策的靈活性和長遠視野，將是決定香港未來發展軌跡的關鍵。在這場關於土地與未來的博弈中，政府如何在多重考量下作出最佳決策，將持續受到社會的關注與討論。
