樓市寒流下的現實寫照：元朗朗屏8號一房戶蝕近三成易手
近期香港樓市持續調整，即便是被視為「鐵路盤」或「位置優越」的物業，也難逃貶值的命運。元朗朗屏8號近日錄得6月首宗二手成交，一個一房單位以438萬元易手，較原業主2021年的購入價大幅貶值近三成，再次印證了市場的嚴峻。這宗成交不僅是一個獨立個案，更是當前樓市現況的一個縮影，值得我們深入探討其背後的原因及對未來市場的啟示。
價量齊跌的市場環境
要理解朗屏8號這宗成交的背景，必須先了解目前整體樓市的狀況。回顧2024年的樓市表現，可謂充滿挑戰。年初市場延續了去年的低迷，儘管2月底政府全面撤銷辣招，一度刺激交投回升，但高企的利率環境持續對樓價構成壓力。年中交投有所趨緩，直至9月和11月美國減息，以及香港跟隨減息和放寬按揭限制等措施出台，市場氣氛才再度活躍。然而，全球經濟前景的不確定性，加上市場累積的大量一手貨尾，發展商以低價甚至負溢價推售新盤，成功搶佔二手市場份額，導致二手樓價持續下調。
2024年全年整體樓宇買賣登記雖然有所回升，但主要由一手市場帶動，二手市場表現相對平穩，甚至在成交總值上出現微跌。 這種「量升價跌」的格局，反映出市場買家恢復入市意欲，但同時樓價卻持續向下調整。 在這樣的市場大環境下，個別屋苑出現大幅貶值成交，也就不足為奇。
朗屏8號個案分析：四年光景，樓價「打七折」
此次錄得大幅貶值成交的單位位於朗屏8號1座中層K室，實用面積363平方呎，屬一房戶型。據報，該單位最終以438萬元成交，呎價約12,066元。而原業主在2021年4月購入該單位時，作價約622.3萬元。 經過四年時間，帳面蝕讓約184.3萬元，貶值幅度接近30%。
這宗成交有幾個值得關注的細節。首先，單位為一房戶型，這類單位通常被視為上車盤，對利率變化較為敏感。其次，屋苑鄰近港鐵站，交通便利，理論上具備一定的抗跌能力。然而，即使是具備這些優勢的單位，在當前的市場环境下，依然錄得大幅虧損，可見樓市調整的廣泛性和深度。 報導指出，買家在原叫價490萬元的基础上大幅還價52萬元，最終以「意頭價」438萬元成交，顯示買家在議價過程中佔據主導地位，而原業主也願意大幅讓步以求脫手。
蝕讓潮下的眾生相
朗屏8號這宗近三成的貶值成交，並非孤例。事實上，近期新界西北地區，包括元朗區，接連錄得蝕讓個案。除了朗屏8號，元朗站上蓋的Grand YOHO亦有單位錄得蝕讓，四年貶值約7.5%。洪水橋的尚築也有單位持貨十年蝕讓約26.4%。 甚至一些樓齡較新、享有鐵路優勢的半新盤，如朗城滙，也難逃蝕讓命運，有單位六年貶值約14.3%。區內上車屋苑尚悅也有單位四年貶值約27.1%。
這些個案共同描繪出一幅二手樓市的「蝕讓潮」圖景。早年高價入市的業主，在市場下行週期中面臨巨大的心理壓力，不少選擇大幅減價離場，導致帳面虧損。相比之下，入市較早、持貨年期較長的業主，即使在當前市場環境下，部分仍能錄得可觀升值。 這也提醒我們，樓市投資並非穩賺不賠，入市時機和持貨年期是影響最終回報的關鍵因素。
展望未來：市場信心與利率走向的博弈
朗屏8號的成交個案，以及近期市場上普遍的蝕讓情況，反映出當前樓市信心依然脆弱。儘管政府已撤銷辣招並放寬按揭，但在高利率環境持續、經濟前景不明朗的情況下，買家入市態度仍趨向審慎。
然而，市場並非一片灰暗。隨著未來可能出現的減息週期，以及中央和港府的救市措施逐步發酵，市場交投量預計將有所回升。 2024年全年樓宇買賣宗數預計將較2023年有所反彈，顯示市場活躍度有所增加。 當然，樓價能否止跌回升，仍有待觀察，這將取決於多項因素，包括利率走向、經濟復甦力度、以及新增供應情況等。
對於有意置業或換樓的人士而言，當前市場或許提供了難得的議價空間。然而，入市前仍需審慎評估自身財務狀況和市場風險。對於持有物業的業主而言，面對市場波動，是選擇等待市場回暖還是止蝕離場，將是艱難的抉擇。
總而言之，朗屏8號的一房單位成交，是當前香港樓市調整期中的一個典型案例。它不僅揭示了部分業主面臨的現實虧損，也提醒市場參與者，在瞬息萬變的樓市中，風險與機遇並存，理性分析和審慎決策至關重要。未來的樓市走向，仍將在多重因素的博弈中前行。
