市場風向轉？二手樓市議價空間收窄與成交減慢的深度剖析
近期香港樓市氣氛悄然回暖，置業人士的入市意欲也隨之增強。然而，在這個看似溫暖的氛圍下，二手市場卻出現了一種有趣的現象：部分業主開始收窄議價空間，導致市場上的「筍盤」數量減少，二手成交速度亦隨之放緩。利嘉閣地產的相關數據與分析，為我們揭示了這一現象背後的深層原因與未來可能走向。
筍盤告急：市場供需的微妙變化
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，近期樓市氣氛回暖，加上之前積聚的購買力在樓價相對低水時持續釋放，使得二手市場上的「筍盤」經過一段時間的消化後，數量已明顯減少。 當市場上可供選擇的低價或具吸引力的盤源不多時，業主的心態自然會變得更為強硬，議價空間也會相應收窄。 這種供需關係的微妙變化，直接影響了二手市場的活躍度。
數據會說話：指標屋苑交投量下滑
利嘉閣地產的數據顯示，這種變化已經反映在具體的成交數字上。全港50個指標屋苑的買賣個案在近期出現下跌。例如，某個統計周內，這50個指標屋苑共錄得92宗買賣，較前一周的117宗減少了21%，創下近三周的新低。 按地區劃分，港島、九龍及新界三區的指標屋苑交投量全線下跌，其中港島區的跌幅最為顯著。 某些具體屋苑的成交量也明顯減少，例如太古城、藍灣半島、海濱南岸、港灣豪庭、泓景臺、麗港城、將軍澳廣場、錦繡花園及嘉湖山莊等，交投量均出現不同程度的下跌。 此外，錄得「零成交」的指標屋苑數量也有所增加。 這些數據都指向了一個事實：二手市場的交投速度確實正在減慢。
買賣拉鋸：業主與買家的心理博弈
在業主收窄議價空間的同時，買家的心態也變得更為謹慎。他們期望以較低的價格購入心儀的物業，尤其是在新盤以貼市價甚至低價開售的情況下，買家更容易將目光轉向一手市場。 這種預期與業主較「硬」的叫價形成了拉鋸局面，拖慢了成交進度。 利嘉閣地產總裁廖偉強表示，撤辣後市場氣氛旺盛，部分二手筍盤被消化後，新一批業主叫價較硬，而買家見新盤貼市價開出，亦期望二手價錢較低，造成買賣雙方不斷討價還價，拖慢成交進度。
新盤衝擊：一手市場的分流效應
近年來，一手新盤市場的活躍對二手市場產生了顯著的分流效應。發展商推出大量低價新盤，吸引了原本潛在的二手市場買家。 新盤的價格優勢和多樣化的選擇，使得部分買家直接轉向一手市場，進一步減少了二手市場的客源。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮提到，一手新盤搶灘步伐未止，致令二手指標屋苑交投有所轉慢。 這種情況在未來一段時間內預計仍將持續，除非一手市場出現空檔期或外圍經濟環境出現變化，否則二手市場的主導地位難以完全恢復。
未來展望：磨合中的市場與可能的走向
目前，二手市場正處於買賣雙方價格磨合的階段。 業主在經歷了市場回暖後，信心有所增強，議價空間縮小；而買家則受到新盤定價的影響，對二手樓價有更低的預期。這種博弈可能會使二手成交量在短期內維持在一個相對較低的水平。
然而，市場並非一成不變。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，目前買賣雙方正就樓價進行磨合，加上本月新盤將再次展開攻勢，料50指標屋苑按周交投維持在90至100宗之間窄幅徘徊。 隨著時間推移，如果新盤供應放緩，或者宏觀經濟環境出現變化（例如減息），可能會重新激活二手市場的交投。 此外，儘管整體市場放緩，部分具備「筍價」優勢的二手盤源仍能獲得承接。
總結而言，利嘉閣地產的分析為我們描繪了一個正在經歷調整的二手樓市。業主收窄議價空間和盤源不足是導致成交減慢的主要原因，而一手新盤的競爭加劇了這種情況。未來，市場的走向將取決於買賣雙方的價格協調，以及整體經濟環境和新盤供應的變化。對於置業者而言，這或許是一個需要耐心觀察和仔細權衡的時期。
