大亨的玫瑰也會凋零：倫耀基大潭玫瑰園勁蝕逾8800萬的警示錄

香港樓市的波動，總是牽動著無數人的心弦。當「收租王」永倫集團主席倫耀基，這位在地產界叱吒風雲的人物，也親身經歷豪宅大幅貶值的陣痛時，這不僅是一個單一的成交個案，更像是一個強烈的信號，折射出當前香港樓市的真實境況，以及那些潛藏在市場深處的風險。

光環褪色：當「收租王」遇上市場寒冬

倫耀基，作為永倫集團的掌舵人，向來以其精準的物業投資眼光聞名，享有「收租王」的美譽。然而，即使是這樣一位經驗豐富的地產大亨，也無法完全抵擋市場的風浪。近日傳出的消息，他與相關人士以8198萬元沽出大潭玫瑰園洋房，與2018年購入時的1.7億元相比，帳面勁蝕逾8800萬元，跌幅高達52%。 這筆交易無疑為市場投下了一顆震撼彈，讓人們開始重新審視當前豪宅市場的脆弱性。

玫瑰園位於大潭紅山道88號，是由16座洋房組成的老牌豪宅屋苑，屋苑內設有泳池，單位實用面積約3,314平方呎，提供4房間隔。 該屋苑的成交記錄顯示，過去幾年價格有所波動，例如2019年有單位以1.098億元成交，而近期也有其他單位大幅貶值的情況，例如2024年7月有單號屋以6,800萬元沽出，較2011年買入價1.29億元大幅貶值6,100萬元，蝕幅約47%。 這顯示出大潭玫瑰園的價格並非一枝獨秀，而是整個豪宅市場調整的一個縮影。

市場逆風：多重因素夾擊下的樓市現況

倫耀基的這筆巨額虧損，並非孤例。近年來，香港樓市面臨多重不利因素的夾擊，導致整體市場持續調整。

首先，全球經濟環境的變化是一個重要影響因素。加息週期、通脹壓力以及地緣政治風險，都對投資情緒產生負面影響，資金流向變得更為謹慎。

其次，香港自身的經濟狀況和前景也影響著樓市表現。儘管政府在2024年2月撤銷了實施14年的三項印花稅政策，包括額外印花稅和買家印花稅等，希望能提振市場信心，但市場反應並未如預期般熱烈。整體樓宇買賣合約登記宗數在2024年有所回升，但成交總金額卻創下2016年以來的新低，顯示樓價仍在下行。 根據差餉物業估價署的數據，2023年全年樓價累計下跌7.1%，連續第三年下跌，三年累計跌幅達26.6%，回到2016年8月的低位。

此外，二手市場的持續疲軟也是不爭的事實。雖然政府「撤辣」後，一手市場因發展商的減價促銷而錄得較高的成交量，但二手市場交投依然低迷，價格持續受壓。 這種「量升價跌」的現象，反映出市場購買力仍顯不足，買家對後市持觀望態度。

大亨的減磅行動：風險管理還是看淡後市？

值得注意的是，倫耀基及其相關人士近期頻頻沽售旗下的房地產資產，這筆大潭玫瑰園的交易只是其中的一部分。 例如，永倫集團或相關人士在2025年2月一周內就連環沽出3項物業，套現接近10億元，其中包括以7.65億元沽出青衣永倫800酒店。 另外，永倫集團早前也以意向價6116萬元放售金鐘遠東金融中心極高層海景單位，較購入價大幅低近1.04億元，跌幅約63%。 甚至連中環皇后大道中九號頂層全層，這個昔日的全港甲廈呎價之王，也以2.3億元易手，帳面勁蝕近3億元，貶值幅度達57%。

這些密集的沽售動作，或許可以從兩個角度來解讀：一是出於風險管理的考量，在市場下行週期中適時減持資產，以降低潛在損失；二是對後市持較為悲觀的態度，選擇先行離場，鎖定部分流動性。無論是哪種原因，一個「收租王」的積極減磅，都值得市場參與者的高度關注。

未來展望：挑戰與機遇並存

香港樓市的未來走向，仍然充滿不確定性。儘管有分析認為，隨著美國預計將持續降息，將有助於降低香港的購房成本並刺激需求，以及高才通等計劃吸引人才來港可能支撐租賃市場，進而為樓市注入活力，但市場復蘇的步伐可能較為緩慢。

倫耀基在大潭玫瑰園的這筆慘痛虧損，為所有地產投資者敲響了警鐘。市場並非永遠向好，即使是看似穩健的豪宅物業，在特定市場環境下也可能面臨大幅貶值的風險。對於普通投資者而言，更應保持清醒的頭腦，審慎評估自身風險承受能力，避免盲目跟風。

香港樓市正處於一個關鍵的轉折點。大亨的虧損故事，提醒我們在光鮮亮麗的數字背後，總是潛藏著難以預測的風險。如何在挑戰中尋找機遇，如何在波動中保持定力，將是未來一段時間內所有市場參與者必須面對的課題。