樓市風雲：沙田欣廷軒兩房單位四年跌兩成，市場冰山一角？
市場動態總是牽動著無數人的心弦，尤其是對於身處其中的業主和潛在買家而言，每一次的價格波動都可能影響著重大的決定。近期，一宗位於沙田欣廷軒的兩房單位成交個案引起了廣泛關注，該單位竟然在短短四年內貶值兩成，最終以低於當年購入價的638萬元迅速易手，更令人訝異的是，成交價竟比銀行估價高出7%。這宗看似矛盾的交易，究竟透露出當前樓市怎樣的訊息？是個別事件，還是預示著更深層次的市場變化？
黯然離場：四年光景，樓價兩成跌
讓我們聚焦這宗引人注目的交易。據悉，成交的單位為欣廷軒5座中層F室，實用面積約417平方呎，採兩房設計，坐向東南，享開揚景觀。單位於四日前才推出市場放售，原叫價650萬元，經微幅議價12萬元後，最終以638萬元成交，實用面積呎價約15,300元。這個成交價，相較於原業主在2021年5月購入時的795萬元，帳面大幅貶值157萬元，跌幅高達兩成。
四年前，正值香港樓市相對暢旺之際，795萬元買入一個實用面積四百多呎的兩房單位，或許在當時看來是合理的市場價格。然而，時移世易，市場環境的急劇轉變，讓這位業主選擇黯然離場，接受大幅虧蝕。這宗交易不僅是冰冷的數字變化，背後更可能是一個家庭對未來樓市走向的判斷，以及資金調配的無奈之舉。
估價羅生門：成交價竟比銀行估價高？
這宗交易最令人費解之處，莫過於其成交價638萬元竟然較銀行估價高出7%。正常情況下，銀行估價是基於市場近期成交、物業質素、樓齡、地段等多項因素綜合評估而成，理應貼近市價或甚至較為保守，以降低按揭風險。 然而，此次欣廷軒的個案卻出現了「高價成交」的情況。
這是否意味著銀行估價滯後於市場實際情況？抑或是買家出於對物業的獨特偏好或其他因素，願意支付溢價？ 物業估價受到多種因素影響，包括申請按揭的時間、物業的成交量、物業本身的質素（樓齡、坐向、景觀、管理質素等）以及單位的背景（是否曾發生事故）等。 大型屋苑由於成交量較大，銀行估價通常較為貼市。 在市場波動時期，銀行估價可能會有所調整。 雖然銀行估價是按揭審批的重要指標，但不同的銀行或估價行可能有不同的評估結果，存在一定的估價差異。 此次高於估價成交，或許反映了買家對該單位的個別需求急切，或看好其未來潛力，願意以更高於銀行保守估價的價格購入。
市場縮影：香港樓市的「新常態」？
欣廷軒的這宗蝕讓個案，並非單一現象。回顧過去幾年，香港樓市經歷了顯著的調整。 自2021年下半年開啟下行週期以來，香港私人住宅售價指數累計下跌逾兩成，跌至接近2016年的水平。 即使在今年初全面撤辣後，市場曾出現短暫的「小陽春」，但整體升勢未能持續。 許多屋苑都出現了不同程度的跌幅，部分藍籌屋苑跌幅更超過一成。
這背後有多重複雜的因素。全球經濟環境的變化、高利率環境的持續（儘管近期有所鬆動）、地緣政治風險、以及本地經濟前景不明朗等，都對香港樓市造成壓力。 此外，近年來大量人才引進香港，雖然增加了租賃需求，對租金構成支持，但對於樓價的提振作用似乎存在滯後性，且一手新盤持續以較低價格推售，也在一定程度上分流了市場購買力。
沙田作為傳統的住宅區域，其樓市也難免受到整體大環境的影響。除了欣廷軒，沙田區的其他屋苑近期也錄得蝕讓成交個案。 這顯示出在當前市場氣氛下，部分業主為了盡快套現或看淡後市，願意接受虧蝕離場。
未來展望：曙光乍現還是繼續尋底？
展望未來，香港樓市的走向仍然充滿不確定性。雖然有分析預計隨著潛在的減息以及各項「搶人才」政策的逐步發酵，2025年樓市有望逐漸復甦，樓價和成交量或將溫和回升。 然而，高利率環境的持續時間、全球經濟走勢、以及本地經濟復甦步伐等因素，都將繼續影響市場情緒和價格走勢。
對於置業人士而言，目前的市場環境或許帶來了更多的選擇空間和議價機會。然而，同時也需要謹慎評估自身的財務狀況和風險承受能力。對於業主而言，是否選擇減價離場，則取決於其個人財務需求和對後市的判斷。
總結而言，沙田欣廷軒這宗四年跌兩成、卻高於銀行估價成交的個案，是當前香港樓市複雜多變環境的一個縮影。它既反映了市場調整帶來的價格下跌，也可能折射出個別交易中買賣雙方獨特的考量。在波譎雲詭的樓市風雲中，每一次的成交都值得我們深入分析，從中窺探市場的脈絡和未來的方向。
