樓市的寂靜：預售樓花申請「零的突破」
香港房地產市場近期出現一個引人注目的現象：私人住宅預售樓花同意書的新申請連續兩個月掛零。這不僅是數據上的變化，更是市場情緒與發展商策略轉變的縮影。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，這種情況的上一次出現，要追溯到2023年10月及11月。而今年首五個月的申請總數僅為1,312伙，相較去年同期的4,318伙，按年大幅下跌約七成，顯示發展商申請預售樓花的步伐明顯放緩。
供應充足的現實壓力
為何會出現「零新申請」的景象？美聯物業分析認為，這主要是由於短期供應充足所致。截至5月底，已批出預售樓花但尚未發售的私人住宅單位仍有14,547伙，雖然按月有所回落，但數字依然龐大。 同時，累積貨尾量也高達約21,442伙。 這兩者合計，可隨時推售的新盤單位數目接近3.6萬伙。 在如此充裕的供應面前，發展商面臨著巨大的「去庫存」壓力，自然會減慢推出新項目的節奏，包括延後預售樓花的申請。
發展商的策略調整與市場應對
面對高企的庫存量和放緩的市場氣氛，發展商正在積極調整策略。除了減慢新申請外，他們更著重於消化現有的庫存。這意味著未來一段時間，市場上可能會看到更多現樓或已批出預售的項目推出，以期盡快回籠資金。這種策略轉變也反映了市場的主導權正在向買家傾斜，買家在充足的選擇下，可能更傾向於購買現樓而非樓花。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚便認為，目前新盤庫存量超過2.8萬伙（現樓貨尾），而過往一年新盤成交量通常在2萬伙以內，這顯示庫存量未能被市場有效吸收。
歷史的回顧與當前的異同
回顧過去，「零批出」、「零申請」的情況並非首次出現。上一次同時出現「零批出」及「零申請」是在2022年2月，當時主要受到新一波疫情爆發的影響。 再對上一次則要追溯到2013年4月。 雖然歷史上有類似情況，但這次「零新申請」的背景與過去有所不同。這次的主因更偏向於市場供需關係的變化以及發展商基於市場現實所做的決策。此外，利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，此情況也受到當時關稅戰一度越演越烈的影響，導致市場趨於保守。
短期與長期的市場展望
短期來看，預售樓花申請的減少，可能會導致未來新建成單位供應的放緩。然而，鑑於目前龐大的已批出但未售單位及貨尾量，市場在未來一段時間內仍將保持充足的供應。這對於買家而言，或許意味著更多的議價空間和更豐富的選擇。
長期而言，發展商減慢新申請的步伐，也可能影響到數年後的市場供應。房屋供應的統計方法有多種，包括落成量、入住量和空置量，以及未來預計可供出售的單位數目。 有人認為，應以每年落成量為準來統計房屋供應，這更真實反映了可供入住的單位數量。 而將貨尾單位與未來可能申請預售的單位一併計算，雖然能得出一個較大的潛在供應數字，但也可能造成誤導，忽略了不同項目落成時間的差異。
市場的脈動與發展商的考量
發展商的新申請步伐放緩，除了供應充足外，也反映了他們對後市的謹慎態度。市場氣氛、經濟前景、借貸成本等因素都會影響發展商的推盤策略。近期關稅戰的緩和以及供樓息率的回落，可能會為市場帶來一定的正面影響，並可能促使發展商在消化一定庫存後重新加快申請預售樓花的步伐。
待批預售樓花單位數量的變化，也是觀察市場動向的重要指標。截至5月底，待批預售樓花同意書的私人住宅單位數量創下逾五年新低，若剔除資助出售房屋項目，數字更低。 這「有出無入」的情況，進一步印證了發展商新申請的停滯。
結語：寂靜中的等待
私人住宅預售樓花連續兩個月「零新申請」，是香港樓市當前階段的一個特殊現象。這既是前期供應量累積的結果，也是發展商在市場下行週期中調整策略的體現。雖然新申請的暫停可能會影響未來部分時間的新供應，但眼前的龐大庫存，足以讓市場在一段時間內維持供應充裕的狀態。 買家、發展商，乃至於整個市場，似乎都在這份寂靜中，等待著下一個變局的來臨。未來市場將如何演繹，很大程度上取決於經濟環境的變化、利率走向以及發展商在「去庫存」方面的進展。
