樓市春江水暖鴨先知？香港置業王品弟透視第二季置業新氣象
近期香港樓市可謂話題不斷，一邊是新盤銷售熱火朝天，另一邊則是二手市場彷彿仍在等待時機。香港置業研究部董事王品弟對此現象提出了精闢的分析，認為樓市氣氛正逐漸回暖，預期第二季將呈現「一手漲、二手穩」的格局。這究竟是怎樣的一幅景象？背後的動因何在？又對廣大置業人士有何啟示？
樓市回暖的暖流從何而來？
王品弟指出，促使香港樓市氣氛回暖的主要動力有二。首先，中美貿易戰的暫緩為市場注入了一劑強心針，帶來了部分資金的回流。當外部不明朗因素減少，投資者的信心自然會有所恢復，這份信心也間接影響了樓市的觀望情緒。
其次，港元拆息的顯著回落是另一個關鍵因素。以往高企的拆息令不少潛在買家卻步，如今H按息率大幅減少，降低了供樓負擔，「供平過租」的效應持續擴大，讓更多人重新考慮入市的可能性。這就好比資金成本的下降，使得置業這件事變得相對更為「划算」了。
「一手漲」：新盤的熱銷密碼
在「一手漲、二手穩」的格局中，新盤的活躍表現無疑是最引人注目的。王品弟分析，發展商積極推售是新盤成交量持續攀升的主因。 乘著樓市氣氛回暖和息率回落的東風，發展商抓緊時機推出新盤，配合各種銷售策略，成功吸引了市場目光。
這也反映了市場對於新盤的偏好。香港置業的置業意向調查顯示，有逾五成半的受訪者希望購買樓齡10年或以下的物業，創下調查以來的新高。 新晉屋苑因其較新的設施、設計以及潛在的升值空間，成為許多買家的首選。這種對「新」的追求，驅動了新盤市場的火熱。
王品弟預計，第二季新盤成交量有望挑戰5,000宗，創下近6年的新高。 這個數字不僅印證了新盤市場的強勁表現，也顯示出發展商的推盤策略以及市場需求的有效結合。
「二手穩」：等待時機的潛流
相較於一手市場的「漲」，二手市場則呈現「穩」的態勢。雖然王品弟提到二手市場也有回暖跡象，預計成交量會有所增加，但增速相對較慢，預計季增約6.2%至約11,000宗。 這與首5個月二手市場量價齊跌的困境形成了對比。
二手市場之所以呈現「穩」而非「漲」，可能與多重因素有關。部分業主可能對後市仍有觀望，不急於減價放售，使得議價空間有限。同時，新盤的吸引力分流了一部分購買力，尤其是那些偏好新樓的買家。然而，「穩」並不代表停滯，而是積蓄力量。隨著整體市場氣氛的改善，以及「供平過租」效應的持續，二手市場的潛在買家入市意慾也在逐漸增加。
王品弟的調查顯示，儘管有逾六成市民看淡未來一年樓價，但入市意慾卻按季回升了5.4個百分點至約51.7%。 這表明雖然對長遠樓價仍有保留，但短期內入市的意願正在增強。這種意願的回升，是二手市場「穩」中蘊含的積極信號，預示著一旦時機成熟，二手市場也有可能迎來更為明顯的反彈。
置業意向的細膩變化
深入觀察香港置業的置業意向調查數據，我們可以發現一些更為細膩的市場變化。上車客的態度變得更為積極，他們成為了購買物業的主導力量，佔比達39.2%，按季增加7.2個百分點，並且連續兩季上升，創下六季以來的新高。 這說明在當前的市場環境下，首次置業的買家正在積極尋找入市機會。
換樓需求和投資比例則有所下降。 這可能與整體經濟環境的不確定性以及投資回報的考量有關。然而，上車客的積極入市，為市場注入了新的活力。他們通常對價格更為敏感，也更容易受到按揭息率等因素的影響。
此外，受訪者對物業樓齡的偏好也值得關注。超過半數受訪者偏好樓齡10年或以下的物業，創下調查新高。 這再次印證了新晉屋苑的吸引力，也可能對未來二手市場的樓齡較舊的物業形成一定的壓力。
展望未來：機遇與挑戰並存
王品弟對第二季「一手漲、二手穩」的預期，為我們描繪了一幅充滿動態的樓市圖景。新盤市場將繼續領跑，而二手市場則在逐步回暖中尋求突破。對於有置業需求的市民而言，這意味著新的機遇正在浮現。
然而，挑戰依然存在。儘管入市意慾回升，但仍有相當比例的市民看淡後市。 這提示我們，市場信心尚未完全恢復，未來樓價走勢仍存在變數。地緣政治風險、全球經濟走向以及本地經濟狀況都可能對樓市產生影響。
總而言之，香港置業王品弟的分析為我們提供了一個觀察香港樓市第二季走向的視角。「一手漲、二手穩」的格局反映了市場在多重因素影響下的微妙平衡。對於置業人士來說，深入了解這些動態，審慎評估自身情況，才能在波瀾起伏的樓市中找到最適合自己的安身之所。
