樓市乍暖還寒？十大屋苑叫價升跌啟示錄
近期香港樓市似乎吹來一陣暖風，特別是中原地產十大屋苑的數據顯示，部分傳統大型屋苑的平均叫價出現了上調。這對於一直在觀望的買家和業主來說，無疑是一個值得關注的信號。儘管整體市場尚未呈現全面復甦的強勁態勢，但個別屋苑的叫價上升，尤其是黃埔花園每呎實用叫價增加400元，背後究竟隱藏著什麼樣的市場動向和心理變化？這份報告將深入分析這些數據，並探討其對未來樓市可能帶來的影響。
市場氣氛的微妙變化
根據中原地產的最新數據，截至本週末，十大屋苑的預約睇樓量錄得468組，按週上升2.2%，相較上月同期更是增長了約3成。 這顯示市場的活躍度有所提升，買家重新出動尋覓心儀的單位。中原地產高層指出，近期市場充斥著不少正面訊息，例如中美關稅問題的緩和以及拆息的持續回落，同時市場也普遍憧憬美國聯儲局在本月有機會減息。 這些利好因素共同作用，提振了買家的入市信心，帶動了睇樓活動的增加。部分在早前新盤市場未能覓得心頭好的向隅客，也開始回流二手市場尋寶。 此外，隨著租賃旺季的來臨，部分原本的租客也可能轉為考慮入市置業，這都為二手市場帶來了更多動力。
叫價上升的背後推手
在整體市場氣氛轉趨活躍的同時，中原地產十大屋苑的平均叫價也出現了分化。雖然並非所有屋苑的叫價都同步上揚，但有三個屋苑的平均叫價錄得升幅。 其中，黃埔花園的表現尤為突出，每呎實用叫價達到了13900元，相較上週大幅提高了400元，升幅達到3%。
黃埔花園叫價顯著上漲，主要原因在中原地產分區營業經理袁顯岸的分析中得到了解釋。他表示，儘管黃埔花園本月至今的成交量與上月同期相若，保持平穩，但平價放盤的短缺是導致每呎實用叫價大幅上升的主因。 這意味著市場上可供選擇的較低價單位正在迅速被消化，餘下的放盤價格相對較高，從而拉高了整體平均叫價。這也間接反映出，在市場氣氛好轉時，優質或價格合理的單位往往最先獲承接。
除了黃埔花園，康怡花園和美孚新邨的叫價也有所調整。康怡花園的每呎實用叫價上升了1.5%至13200元，美孚新邨的每呎實用叫價則為10800元。這些屋苑叫價的上升，與其近期交投量的增加以及睇樓氣氛的活躍相符。康怡花園本月至今的成交量較上月同期有所增加，美孚新邨的成交量更是急升1.5倍。睇樓量方面，康怡花園本週末維持40組預約，美孚新邨更是維持70組的高位。
其他屋苑的表現與市場分化
然而，並非所有十大屋苑的叫價都呈現上升趨勢。例如，太古城的實用呎叫價繼續企穩於17800元，嘉湖山莊的每呎實用叫價則持平於8800元。這顯示市場的分化依然存在，不同區域、不同類型的屋苑受到市場因素的影響程度不同。
太古城作為港島區的指標屋苑，本月至今的成交量暫錄1宗。雖然成交步伐較慢，但市場對其前景依然保持信心，叫價保持穩定。 嘉湖山莊作為新界區的大型上車屋苑，本月開局延續旺勢，暫已錄得9宗成交，較上月同期大升1.3倍。儘管成交量活躍，但平均實用呎價變化不大，仍未重上8000元關口。這可能與該區仍有較多價格相對較低的放盤有關，買家出價仍相對審慎。
值得注意的是，即使在叫價上升的屋苑中，實際成交價與叫價之間仍然存在議價空間。中原地產黃埔區的代理也提到，黃埔花園的本月平均實用呎價約為12638元，低於最新的每呎叫價13900元，這反映出部分業主雖然上調叫價，但在實際交易中仍願意作出讓步。
樓市前景展望
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期市場正面訊息多，加上拆息持續回落，市場亦憧憬美國本月有機會減息，入市氣氛持續升溫，有望帶動二手交投。 部分一手向隅客的回流以及租賃旺季的到來，都為二手市場帶來支持。 然而，他也指出，新盤市場的推售策略仍會對二手市場產生影響，部分購買力可能會被新盤吸納。
整體而言，中原地產十大屋苑的最新數據反映出，在多項利好因素的推動下，香港二手樓市的氣氛正在逐漸改善，睇樓活動增加，部分屋苑的叫價也隨之上升。尤其是黃埔花園的叫價大幅上調，顯示該區的平價放盤正在減少，業主信心有所增強。不過，市場的分化依然存在，不同屋苑的表現各異。未來樓市能否持續向好，仍需觀察更多因素，包括全球經濟環境的變化、本地經濟復甦的進度以及未來新盤的推售情況。
市場的風向是否已經完全轉變，現在下定論可能還為時過早。但可以肯定的是，目前的市場正處於一個關鍵的轉折點，買家和業主都需要密切關注市場的最新動態，以便作出明智的決策。對於買家而言，這或許是在「上車」前最後的「執筍盤」機會；對於業主而言，也可能是調整心理預期，重新審視物業價值的時刻。在這個充滿變數的市場中，資訊和分析將是作出正確判斷的關鍵。
