「疫」市下的樓市浮沉：馬鞍山嵐岸蝕讓個案的深度剖析
近年來，香港樓市經歷了一段波動的時期，特別是在疫情的持續影響下，市場氣氛、經濟環境以及利率走向都為樓市帶來了不確定性。在這樣的背景下，不少業主選擇將物業出售，而其中不乏需要「蝕讓」離場的個案。近期，馬鞍山嵐岸錄得的一宗成交，再次將市場的目光聚焦於蝕讓現象。一個實用面積約590平方呎的三房單位，最終以708萬港元易手，較四年前的買入價大幅貶值約15%。這宗個案不僅是一個單一的交易記錄，更是當前樓市狀況的一個縮影，值得我們深入探討其背後的原因及更廣泛的市場啟示。
蝕讓的浪潮：一個不容忽視的市場訊號
近年來，「蝕讓」這個詞彙在香港地產市場新聞中出現的頻率越來越高。它不再是個別業主因特殊原因急售的偶然現象，而是成為了反映市場調整的一個重要指標。根據利嘉閣的統計，即使在政府撤銷部分辣招後，二手市場的蝕讓個案比例仍然偏高，顯示樓價下調的趨勢在一段時間內持續存在。 這種情況與過往樓市暢旺時絕大多數成交均為獲利的情況形成鮮明對比。 蝕讓個案的增加，一定程度上反映了市場正在消化前幾年樓市高位時的購買力，同時也受到整體經濟環境和預期轉變的影響。
嵐岸個案詳情：數字背後的無奈
聚焦到這次馬鞍山嵐岸的成交，具體單位是位於3座中層E室，實用面積590平方呎，為三房連套房間隔。 據悉，原業主最初開價約730萬港元，經過議價後最終以708萬港元成交，實用呎價約12000元。 令人關注的是，原業主是在2021年以830萬港元購入這個單位。 持貨約四年後，這次易手帳面損失約122萬港元，單位價值貶值約14.7%。 雖然標題提及的15%為約數，但實際的貶值幅度已相當接近，對於業主而言，這無疑是一個痛苦的數字。
馬鞍山市場的現況：區域性縮影
馬鞍山作為一個發展成熟的住宅區域，其樓市表現很大程度上是全港市場的一個縮影。近年來，馬鞍山區的樓價也經歷了調整。參考市場數據，馬鞍山嵐岸的平均成交呎價有所波動。 除了嵐岸，區內其他屋苑如聽濤雅苑、新港城等的成交呎價也有升有跌，反映出市場的謹慎情緒。 嵐岸的這宗蝕讓個案，並非孤例，近期市場上亦有其他區域的蝕讓成交報導，例如大埔太湖花園和日出康城等，都顯示出二手市場的壓力。
探究蝕讓成因：多重因素疊加
嵐岸這個單位四年貶值約15%，背後是多重因素疊加的結果：
首先，最顯著的原因是整體樓市的下行。自2021年樓價見頂後，香港樓市進入調整期，受到全球經濟放緩、加息週期以及地緣政治等多重因素影響。 樓價普遍出現回落，高位入市的業主自然面臨虧損的風險。
其次，2021年正值樓市相對高位，當時市場氣氛較為樂觀，部分買家可能在追價入市，導致購入價偏高。當市場轉勢向下，這些高位成交的單位便更容易出現蝕讓。
第三，宏觀經濟環境的變化也對樓市產生了影響。經濟下行壓力增加，部分行業受到衝擊，影響了市場的購買力和信心。同時，利率的上升增加了供樓負擔，也在一定程度上抑制了樓市的活躍度。
第四，特定的稅務政策在過去對二手市場的流轉構成了一定的阻礙。特別印花稅（SSD）的存在，使得部分持貨未滿三年的業主即使看淡後市，也寧願選擇繼續持有而非蝕本出售以避免高額稅費。 雖然政府近期撤銷了SSD，這可能會刺激部分過去三年內入市的業主放盤，但由於這些單位的購入價普遍較高，它們成為蝕讓個案的可能性也相對較大。
最後，個別屋苑或單位的特性也可能影響其價值。雖然嵐岸是一個大型屋苑，配套設施齊全，交通也算便利，但樓層、座向、景觀、裝修狀況等因素都會影響單位的吸引力及最終成交價。
市場前瞻與啟示：危機中的機遇？
嵐岸的蝕讓個案，是當前香港樓市現況的一個縮影，卻也為我們提供了觀察和思考的視角。
對於正在考慮入市的買家而言，當前的市場出現了許多議價空間較大的蝕讓盤，這無疑提供了一個「執平貨」的機會。但同時也需要謹慎評估，了解單位的具體情況、屋苑的整體表現以及未來市場的潛在風險。利率走向、經濟前景以及政府的調控政策都將影響樓市的未來走勢，需要綜合考量。
對於有賣樓需求的業主而言，如果單位是在樓市高位購入，可能需要調整心理預期，接受現實的市場價格。在放盤前，深入了解同類型單位的最新成交情況，並與地產代理密切溝通，制定合理的定價策略至關重要。有時候，及早決定「止蝕」離場，或許是更為明智的選擇。
從更宏觀的角度來看，蝕讓潮的出現是市場自身調整的機制。它有助於樓價回歸更合理的水平，提高市場的可負擔性。長遠來看，健康的樓市需要供需平衡以及穩定的經濟環境作為支撐。
總結而言，馬鞍山嵐岸這宗蝕讓成交，是當前香港樓市真實寫照中的一頁。它提醒我們，樓市投資並非只升不跌的神話，風險與機遇並存。在充滿變數的市場中，保持理性，充分了解市場資訊，並結合自身的財務狀況和風險承受能力，才能做出更明智的決策。雖然眼下的蝕讓個案令人唏噓，但也許正是市場在經歷一番洗禮後，逐步邁向更穩健發展的必經之路。
