香港，這片充滿活力的都市，在不斷發展的同時，舊區的更新與活化一直是重要的課題。土瓜灣，作為一個擁有深厚歷史底蘊的舊區，其未來的發展動向牽動著許多人的目光。市區重建局（市建局）近年在此區推動的「小區發展」模式，以及作為「東維港灣區」重要組成部分的規劃願景，正逐步將這片老社區帶向一個新的紀元。這不單純是舊建築物的拆卸與重建，更是一種從零開始，系統性地塑造一個更宜居、更具活力的新社區的嘗試。這項大型計劃的工程已陸續展開，預計在未來2至3年內逐步呈現其新貌，為「東維港灣區」的整體構建描繪出首個清晰的藍圖。
蛻變的序章：土瓜灣「小區發展」模式的誕生
傳統的市區重建項目往往聚焦於單一地段的重建，這種「見縫插針」式的發展模式，雖然能改善個別樓宇的狀況，卻難以從根本上提升整個區域的環境和功能。土瓜灣的複雜性在於其密集的樓宇、狹窄的街道以及 intertwined 的社區網絡，單純的項目式重建難以有效解決長久以來累積的問題，例如交通擠塞、缺乏綠化空間、行人環境欠佳等。
市建局為此引入了「小區發展」模式，這是一個全港首創、強調「系統性規劃、一體化設計、多方協作、共同締造」的舊區片區更新策略。這個模式跳脫了以往單一項目的框架，將土瓜灣區內8個相互毗鄰的重建項目整合起來。儘管這些項目由不同的發展商負責興建，但他們必須共同遵守一套「總體設計要求」。這套要求涵蓋連接性與暢達度、宜居度、社區活力，以及「智慧」樓宇和設施管理等四大範疇，旨在確保整個小區的發展能夠協調一致，而非各自為政。
「小區發展」模式的核心價值在於其整體性和協同效應。透過統一的規劃和設計，可以更有效地重整土地用途，優化行人及道路網絡，提升綠化面積和公共休憩空間，並改善小區的整體景觀。這就像是將原本 scattered 的 puzzle pieces，透過一張完整的設計圖重新拼湊起來，最終呈現出一幅coherent且功能齊全的畫面。
藍圖細說從頭：規劃願景與具體實踐
土瓜灣的「小區重建新社區」位於整個土瓜灣道路網絡的中心地帶。其範圍廣闊，西至高山劇場和何文田上配水庫遊樂場的綠化帶，北接港鐵土瓜灣站、「龍城」區域及啟德發展區，東臨海心公園與土瓜灣海濱長廊，南則延伸至紅磡和黃埔。如此廣闊的範圍，為實踐「小區發展」模式提供了 fertile ground。
為了提升小區的連接性與暢達度，市建局提出了多項具體措施。首先，新建的建築物將從路旁後移，大幅擴闊行人路。例如，在庇利街、崇安街及土瓜灣道等主要出入口，行人路闊度將不少於8米，而環安街、銀漢街和榮光街的行人路也將達到3.5米至5米闊，這相比原來僅約1.5米的行人路，空間感將顯著提升兩至三倍。這不僅能為市民提供更安全、更舒適的步行環境，也能為未來的社區活動創造更多可能性。
其次，為了進一步優化步行環境，規劃中將原本單線行車的鴻福街改劃為闊15米的步行街。同時，還會從南至北開闢一條全新、同樣闊15米的行人步道，與鴻福街的步行街交織成一個「十字型」的步行網絡。這些步行街的兩旁將進行美化和綠化，預計未來將形成綠樹成蔭的「林蔭大道」，為居民提供pleasant的休憩和交流空間。
此外，「小區重建新社區」還計劃興建兩條行人天橋，以加強新社區各項目之間的連接。這些改善步行環境和交通網絡的措施，預計將使小區內行人路和車路面積的比例，從現時的55:45，大幅提升至75:25。這顯示了「小區發展」模式對 pedestrian-friendly 環境的重視。
除了行人及交通網絡的優化，新社區還將興建首個共用停車場，以應對區內的泊車需求。同時，規劃中也包括廣植樹木及新建公園，增加綠化覆蓋率和公共休憩空間，提升整體宜居度。這些thoughtful的設計元素，共同構建了一個更具人文關懷和生態意識的新社區。
與海濱的連結：構建「東維港灣區」的關鍵一步
土瓜灣的「小區重建新社區」不單是一個獨立的發展項目，更是市建局構建「東維港灣區」願景中不可或缺的元素。這個宏大的願景涵蓋了從黃埔海濱，延伸至舊啟德機場跑道及觀塘海濱的廣闊區域。將土瓜灣的「小區重建新社區」與海濱空間緊密連接，是實現「東維港灣區」活力的重要一環。
最近，政府宣布將毗鄰「小區重建新社區」、位於庇利街末段的一幅現時用作臨時停車場的用地撥予市建局發展。市建局初步構思利用這幅用地靠近庇利街的一方，興建公眾休憩空間並與海心公園範圍連接。這將有助於構建一條以庇利街為骨幹的「橫向」綠化行人連接路。市民未來可以從土瓜灣內陸的西面，經過「小區重建新社區」、庇利街用地和海心公園，direct access海濱空間。
這種seamless的連接將極大地提升土瓜灣舊區內陸與海濱空間的暢達性，為市民提供更多元化的活動空間和休憩選擇。海濱一帶將因為這條新的連接軸線而變得更具活力，吸引更多人前來penny dreadful leisure activities，例如散步、跑步、欣賞海景等。這也體現了市建局在城市規劃中，對「以人為本」理念的堅持。
協作的力量：「總體設計要求」與多方協作
雖然土瓜灣的「小區重建新社區」整合了8個項目，並由7個不同的發展商負責興建，但由於引入了「總體設計要求」這一創新機制，確保了各個項目在設計和建造上能夠協調一致。市建局團隊在整個過程中扮演著統籌者的角色，確保所有發展商都按照既定標準執行，避免出現 disjointed 的情況。
「總體設計要求」不僅僅是建築設計的規範，更涵蓋了小區的功能性、可持續性、以及與周邊環境的融合等方面。這種跨項目、跨發展商的協作模式，是「小區發展」模式成功的關鍵。它打破了以往單一地段發展的局限，通過集成資源和統一 vision，實現了更大範圍內的城市更新效益。
預期效益與未來展望
土瓜灣「小區重建新社區」的大部分工程已經展開，預計在未來2至3年內陸續落成。這將是市建局在土瓜灣區內最早完成的大型項目，其落成將為構建「東維港灣區」規劃提供重要的「起動效益」。
這個新社區的建成，預期將為土瓜灣帶來多方面的正面影響。首先，改善的行人環境和交通網絡將提升居民的生活品質，使出行更加便利和舒適。其次，增加的綠化和公共休憩空間將提供更多休閒活動的場所，促進社區互動和健康生活。再次，統一的設計和「智慧」設施管理將提升小區的現代化水平和運營效率。最後，與海濱的緊密連接將為土瓜灣帶來新的活力和發展機遇，使其成為「東維港灣區」中一個充滿魅力的節點。
市建局期望，土瓜灣的「小區重建新社區」能夠成為一個可複製、可推廣的成功經驗。這種「小區發展」模式及其所蘊含的「系統性規劃、一體化設計、多方協作、共同締造」理念，有望在香港其他舊區的更新項目中得到應用，以更高效益的策略和執行計劃，推動更廣泛的城市 renewal。
這不僅是一個關於建築和規劃的故事，更是一個關於社區、關於生活、關於未來的精彩篇章。隨著土瓜灣「小區重建新社區」的逐步落成，我們將親眼見證一個舊區如何透過創新的發展模式，煥發出新的生命力，並在「東維港灣區」的宏大畫卷中，寫下屬於自己的獨特註腳。
回味無窮：新社區的意義與影響
土瓜灣「小區發展」模式的實踐，是香港市區更新歷程中的一個重要里程碑。它標誌著從 fragmented 的項目式重建，向更具前瞻性、整體性的片區更新策略轉變。這種轉變不僅體現在物理空間的改造上，更體現在對社區肌理、人文關懷和可持續發展的重視。
「小區重建新社區」的建成，將為土瓜灣居民帶來實實在在的改善。更寬敞的行人路、更舒適的步行街、更多的綠化空間，這些都將提升居民的daily life experience。與海濱的連接，則為居民提供了更多元的休憩和娛樂選擇。
更重要的是，這個項目為未來的城市更新提供了寶貴的經驗。透過「總體設計要求」實現跨項目協作，證明了在複雜的舊區環境中，仍有可能實現統一的規劃和高質量的建設。這種協作精神，將是未來香港城市發展中不可或缺的一環。
在未來的2至3年，當土瓜灣「小區重建新社區」逐步展現其新貌時，我們看到的將不僅僅是一棟棟嶄新的建築，更是一個充滿活力、宜居宜行的現代化社區。這也將是「東維港灣區」從願景走向現實的重要一步，為維港兩岸的璀璨畫卷，添上濃墨重彩的一筆。這個故事告訴我們，即使是最古老的社區，也能在創新的理念和協作的精神下，煥發出令人驚豔的新生。
