浪子回頭金不換？舖王家族的資產保衛戰
香港地產市場向來風起雲湧，潮起潮落間，多少財富故事被寫下。近年來，曾享有「舖王」美譽的鄧成波家族，其資產變動頻頻成為市場焦點。從昔日叱咤風雲的物業巨頭，到如今頻傳銀主盤消息，這其中不僅是一個家族的財富起伏，更折射出大時代下，房地產市場的變遷與挑戰。
資產堡壘的動搖
鄧成波先生生前以其獨到的眼光和魄力，在香港構築起龐大的地產王國，尤以舖位投資聞名。然而，隨著波叔於2021年離世，家族資產的營運和管理大任落到了下一代肩上。遺憾的是，在瞬息萬變的市場環境下，加上早年的部分投資決策，這個龐大的資產堡壘面臨著前所未有的壓力。媒體頻繁報導鄧氏家族出售旗下物業的消息，從舖位到工廈，甚至豪宅，都陸續進入市場，顯示出家族正積極應對財務挑戰。
太子舊樓的驚人折讓
最新的消息尤其引人關注，一處位於太子大南街的舊樓物業，其逾9成業權已淪為銀主盤，並正以9000萬元招標出售。 這宗個案之所以引起廣泛討論，關鍵在於其與早年購入價相比的巨大跌幅。據悉，鄧成波家族在2019年購入此物業時，作價高達2.2億元。 短短數年間，意向價已較當年買入價大幅下跌約6成，這不僅令人咋舌，也成為當前香港樓市低迷的一個縮影。
物業資料顯示，該舊樓位於太子大南街39至43號，地盤面積約2,895平方呎，樓高六層，現時全數租出，包括地下餐廳及樓上學生宿舍。 物業距離太子港鐵站僅約5分鐘步行路程，具備一定的地理優勢和租金收入。 儘管曾有申請強拍的計劃，但最終物業仍因財務壓力而落入銀主手中。
探究價格跳水背後的原因
逾六成的跌幅，絕非市場的輕微波動所能解釋。其背後是多重因素疊加的結果：
首先，宏觀經濟環境的影響不容忽視。自2019年起，香港經歷了社會事件和疫情的雙重打擊，旅遊業和零售業受到重創，直接影響了相關物業的價值和租金回報。 此外，全球進入加息週期，借貸成本上升，對於高度依賴槓桿進行物業投資的家族而言，無疑增加了巨大的財務壓力。
其次，家族內部的投資及營運策略可能存在失誤。有報導指出，波叔的繼承人曾嘗試將家族業務多元化，拓展酒店和安老院等領域，甚至計劃上市，但部分投資恰逢市場下行，未能產生預期回報，反而帶來沉重負擔。 龐大的債務壓力，使得家族不得不變賣資產以償還債務，這種「壯士斷臂」式的出售，往往難以獲得理想的價格。
再者，銀主盤的特性也決定了其售價通常低於市價。銀主（通常是銀行或其他金融機構）的主要目標是盡快收回債權，因此在定價上會傾向於快速成交，而非追求利潤最大化。 加上市場信心不足，潛在買家出價趨於保守，進一步壓低了成交價。
市場信心與舊樓價值的再思考
鄧成波家族太子舊樓淪為銀主盤並大幅折讓出售的事件，無疑為當前的香港地產市場再添一筆「血淚史」。這不僅提醒著投資者，市場的風險始終存在，高度槓桿操作更需謹慎；同時也反映出，即使是具備重建潛力或穩定租金回報的舊樓物業，在極端市場情況下，其價值也會受到嚴重衝擊。
然而，硬幣的另一面是，對於具備實力的投資者而言，這或許也是一個以較低成本吸納優質資產的機會。 尤其對於看好香港長遠發展或舊樓重建價值的買家來說，在價格大幅回調後入市，潛在的回報空間也隨之增加。市場回暖需要時間，信心重塑更非一蹴可幾，但每一次的低潮，都可能孕育著新的機遇。
結語：潮水退去，方知誰在裸泳
鄧成波家族的資產保衛戰仍在繼續，太子舊樓的案例只是冰山一角。 這個故事生動地詮釋了在變幻莫測的經濟大潮中，即使是昔日的巨頭，也可能面臨嚴峻挑戰。它不僅是一個關於財富傳承和投資風險的警示，更引發我們對香港房地產市場未來走向的深思。潮水退去，方知誰在裸泳。而那些能夠穿越週期、穩健經營的投資者，才能在市場的洗禮中，最終屹立不倒。
