樓市風雨：一宗商舖成交透視的市場現實
在香港這片寸土寸金的土地上，物業買賣向來牽動著無數人的神經。每一宗交易的背後，都可能隱藏著發展商或投資者對後市的判斷與策略的轉變。近日，宏安地產、宏安集團聯同長實執行董事趙國雄的兒子趙朗，將其共同持有的屯門THE PARKVILLE基座商舖最後一部分，以六千萬港元易手。這宗看似平常的地區性交易，卻在市場上泛起了陣陣漣漪，原因在於，這筆投資在歷經近三年的「拆售」策略後，據悉最終僅以「平手」離場。這不僅僅是一筆買賣的結果，更像是一面鏡子，折射出當前香港商業物業市場，特別是零售商舖領域所面臨的挑戰與現實。
奪寶屯門：宏安與趙朗的市場佈局
時間回溯到2021年3月。當時，香港的零售業已開始感受到疫情帶來的寒意，但市場上仍有投資者認為是趁低吸納的時機。正是在這樣的背景下，宏安及趙朗聯手，斥資三億港元向新世界發展購入了屯門THE PARKVILLE天生樓的基座商舖。 這批物業總樓面面積約13,858平方呎，收購呎價約為21,648元。
選擇屯門THE PARKVILLE，自然有其考量。該物業鄰近屯門西鐵站（現稱屯馬線），處於民生區的核心位置，周邊有穩定的住宅客源。在傳統的物業投資邏輯中，這類型的地區商舖，尤其是基座商場，因其貼近居民生活、提供日常所需服務，被認為是相對穩健的投資標的。此外，鄰近深圳灣口岸的地理優勢，在過往也曾為屯門帶來可觀的內地旅客消費力。
宏安和趙朗的入市，也反映了當時市場上對於非核心區民生商舖潛力的肯定。他們選擇「一籃子」買入整個基座商場，而非零星購入個別舖位，顯示了較大的野心和整體規劃的意圖。而隨後採取的「拆售」策略，更是在當時市場上常見的將大型商場分拆成細小舖位獨立出售的操作手法，俗稱「劏場」或「拆場」。 這種策略旨在透過化整為零，降低單一舖位的入場門檻，吸引更多小型投資者，從而有望以更高的平均呎價出售整個物業，最大化投資回報。當時的計劃是將THE PARKVILLE的基座商舖分拆成15個單位出售。
拆解銷售迷思：理想與現實的落差
宏安與趙朗的「拆售」大計，約在2022年底或2023年初正式展開。 然而，市場的風向變幻莫測，尤其是在經歷了持續的社會事件和疫情衝擊後，香港的零售和消費模式發生了深刻變化。電子商務的興起、市民消費力下降、以及部分內地旅客消費習慣的改變，都對實體商舖構成了持續的壓力。在這樣的環境下，「拆售」這種依賴大量小型投資者入市並對後市抱持樂觀態度的策略，面臨著嚴峻的考驗。
在拆售過程中，THE PARKVILLE的商舖銷售並非一帆風順。雖然位於民生區，具備一定的防守性，但整體商舖大市的疲弱，使得投資者入市意欲下降。據報，他們不得不對部分舖位進行價格調整，減幅介乎4%至16%，才促成了首宗成交。 即使是個別錄得成交的舖位，其價格也較最初的叫價有顯著折讓。例如，一個地下G1號舖最初叫價1,743萬元，最終以1,030萬元售出（後來投資者在數月後以1,380萬元轉手獲利，但這已是二手市場的表現，且相比原叫價仍大幅下跌）。 另一個地下G10B舖則以2,150萬元成交。 這些零星的成交，反映了開發商需要不斷調整價格才能吸引買家，也暗示著整體銷售進度可能不如預期。
與此同時，被分拆出售的「劏場」在香港市場的聲譽也持續受損。不少早期落成的「劏場」出現高空置率，管理困難，小業主之間意見不合，導致經營慘淡，大量投資者血本無歸，蝕讓幅度驚人，個別個案甚至虧損九成以上。 這種負面經驗，無疑也影響了投資者對新「拆售」項目的信心。THE PARKVILLE的拆售計劃，正是在這樣一個對「劏場」模式充滿疑慮的市場氛圍中進行。
峰迴路轉：最後一役與平手離場
在經歷了近三年的個別拆售後，宏安與趙朗決定改變策略，將餘下的、也是最大的一部分商舖，即位於一樓的全層物業，以整批形式出售。 這個一樓商舖面積約10,602平方呎，是整個基座商場的主體部分之一。最終的成交價是六千萬港元。
這筆六千萬元的交易，對比其最初的放售叫價一億零八百萬，是大幅折讓了44%。 按成交價計算，一樓商舖的呎價僅約5,659元。 值得注意的是，這個呎價遠低於他們在2021年購入整個商場的平均呎價（約21,648元），也遠低於之前個別拆售的地下舖位呎價（地下G1號舖成交呎價約3.33萬元，G10B舖成交呎價約6.38萬元）。 儘管一樓和地舖的價值有所差異，但如此大的價差，凸顯了在當前市場環境下，一次性出售大面積商舖所必須付出的價格代價。
目前，這個一樓舖位由連鎖健身中心「24/7 Fitness」承租，月租為38萬元。 以六千萬元的成交價計算，新買家可享有的租金回報率高達約7.6厘（(38萬 * 12個月) / 6000萬 = 0.076），這在當前的商業物業市場中是一個相當吸引的回報水平，也可能是吸引買家接手的主要原因之一。高租金回報往往伴隨著較低的資本價值，反映出投資者更看重即時的租金收益而非未來資產增值。
而對於宏安和趙朗而言，出售餘下的大面積舖位，意味著他們在THE PARKVILLE基座商舖的投資告一段落。市場消息指出，將個別拆售所得款項加上這最後的六千萬港元後，總回收金額與三億元的購入成本相若，加上持有期間的各項開支（如翻新、推廣、利息等），他們這筆投資預計是「平手離場」。
平手背後的市場訊息
「平手離場」對於任何投資來說，都算不上成功，尤其是在房地產這樣通常期望獲得可觀資本增值的領域。這背後蘊含著多重市場訊息：
首先，這顯示了當前香港商業物業市場的嚴峻現實。即使是位於民生區、有人流基礎的物業，也難以抵擋整體經濟環境和消費模式改變帶來的衝擊。傳統的「拆售」模式，在市場向好時能帶來高額利潤，但在市場低迷時則可能面臨銷售困難和價格大幅下調的風險。THE PARKVILLE的個案，證明了在當前市場下，「拆售」不再是穩賺不賠的策略，甚至可能導致資金被長期鎖定。
其次，這反映了開發商和投資者在面對不利市場環境時的策略調整。從最初雄心勃勃的「拆售」計劃，到最終大幅降價「整售」餘下面積，顯示出他們對市場現實的認可。與其繼續纏繞於緩慢且可能需要進一步降價的個別銷售，不如選擇一次性出售，儘管利潤微薄或「平手」，但可以迅速回籠資金，避免未來的市場不確定性或持有成本帶來的潛在虧損。這是一種務實的風險管理和資本回籠策略。
第三，這也凸顯了商舖市場內部的分化。雖然核心區的舖位空置率高企，租金大幅下跌，民生區舖位相對穩定，但THE PARKVILLE一樓的大幅折讓成交，表明即使是民生區的大面積商舖，其價值也受到了顯著影響。投資者對於大面積、業態可能受限的舖位持謹慎態度，除非有穩定的長租約和吸引的回報率。
前路何方？香港商舖的未來走向
THE PARKVILLE的個案，是香港商舖市場正在經歷轉型的一個縮影。在可預見的未來，影響商舖市場的因素依然複雜多樣。儘管政府正努力透過舉辦大型盛事和推動特色旅遊來刺激消費，但市民本地消費模式的轉變、線上購物的普及、以及外來旅客結構的變化，都將持續影響商舖的租金和價值。
未來的商舖市場，可能會更加強調「體驗」和「獨特性」。能夠提供線上無法取代的服務、具有鮮明主題或能融入社區生活的商舖，或許能更好地適應市場變化。此外，餐飲、生活服務等與民生緊密相關的行業，在地區性商場中仍有一定需求。
對於投資者而言，未來的商舖投資將需要更加精準和審慎。單純依靠市場升值獲利的模式已難以為繼，更需要關注物業本身的質素、租戶組合的穩定性、租金回報率的吸引力，以及物業是否具備改造或轉型的潛力。位於核心區的舖位面臨結構性調整，而非核心區的民生舖位雖然相對穩健，但也需要仔細評估其長期競爭力。
結語：一場關於市場現實的對話
宏安與趙朗在屯門THE PARKVILLE商舖的投資，以「平手」告終，為市場提供了一個有價值的案例分析。這不僅僅是一個商業故事，更是香港商業物業市場在當前經濟環境下的一場關於現實的對話。它告訴我們，曾經輝煌的「拆售」策略在市場逆風下已不再是萬靈丹；它也揭示了即使是民生區的物業，也無法完全隔絕大市的寒氣；它更提醒著所有市場參與者，在充滿不確定性的時代，務實、靈活和風險管理的重要性，或許已超越了單純追求高額利潤。THE PARKVILLE基座商舖的故事告一段落，但香港商舖市場的轉型與調整，仍在繼續。
