近期房地產市場風向多變，除了聚焦新盤銷售，發展商「由售轉租」的策略也漸受矚目。九龍城區一個名為「文曜」的項目，近日就採取了這樣靈活的市場策略，將部分單位轉為招租，引起市場關注。
租屋潮下的新選擇？
當前香港樓市，買賣交投受多重因素影響，市場氣氛偏向審慎。然而，租賃市場卻展現出相對的活力，特別是特定區域因人口流入或校網優勢，租賃需求依然穩健。在這樣的背景下，發展商選擇將現樓單位轉作收租，不失為一種務實的應對方式。九龍城「文曜」的這一舉動，恰好印證了發展商正積極調整策略，以適應當前的市場環境。此舉不僅為市場帶來新的租賃供應，也為尋找區內優質居所的租客提供了更多選擇。
文曜10伙登場，有何亮點？
是次「文曜」推出市場招租的首批單位共有10伙，涵蓋了兩房及三房的戶型。從公布的資料來看，兩房單位的實用面積約在650至651方呎之間，而三房單位則約為904方呎。 這些戶型設計，普遍被認為空間較為實用寬裕，適合三至四人以上的家庭居住。
在租金方面，發展商打出了「呎租約44元起」的招牌。 具體而言，三房單位的呎租約為44元起，而兩房單位的呎租則約為54元起。 租金已包含管理費、差餉及地租，這對租客來說，在預算方面提供了更高的確定性。 此外，考慮到三房單位的家庭客可能有車位需求，發展商在首階段會將部分車位優先租予三房單位租戶，這項貼心安排有望增加對家庭客的吸引力。 出租單位還配備了一系列家電，為租客省去了添置的麻煩。
「文曜」位於九龍聯合道18號，地處傳統市區，附近有港鐵宋皇臺站，步行可達，交通便利。 值得一提的是，項目位處九龍塘41校網，這對於有學齡子女的家庭而言，無疑是一大吸引力。 良好的校網資源，歷來是吸引家庭客在區內置業或租樓的重要因素。隨著中小學派位季及暑假臨近，預計相關的租賃需求會有所增加。
呎租44元的吸引力與市場迴響
呎租44元起的價格，對於九龍城這個傳統區域、加上毗鄰名校網的現樓項目而言，是否具備吸引力？從市場角度看，定價策略需要綜合考慮多方面因素。雖然近期整體住宅售價有所調整，但租賃市場的表現相對堅挺。根據一些市場分析，受惠於政府的人才引進計劃，帶來的高質素人才對租賃市場形成了剛性需求，尤其對中高價位的住宅租金構成支持。 此外，來港升學的內地學生人數增加，也對特定區域的租賃市場，尤其是大學及學術機構附近的區域，帶來需求增長。
「文曜」所處的九龍城區，正是這些因素可能疊加發揮作用的區域。靠近九龍塘名校網，對家庭客有吸引力；作為現樓項目，租客可以即時入住，也符合部分急需租屋人士的需求。發展商預計首批10伙出租單位會迅速被市場吸納，正是基於對區內租賃需求持續暢旺的判斷。
然而，市場上也有聲音指出，儘管租金整體逆市上升，但不同區域、不同類型的物業表現可能存在差異。寫字樓市場在2025年預計仍面臨供應過剩和租金下調壓力，這與住宅租賃市場的情況有所不同。住宅市場雖然有需求支持，但租金升幅也可能受到經濟前景不明朗等因素的制約。 「文曜」的實際租賃情況，將為我們提供一個觀察九龍城區中高端租賃市場表現的窗口。
由售轉租？發展商的盤算
「文曜」自2023年底推出市場發售以來，也錄得部分成交。 今次決定將部分單位轉為招租，顯示了發展商正在實行「租售並行」的靈活策略。 這背後可能有幾層盤算：
首先，在銷售市場受壓時，將部分單位轉為收租，可以為項目帶來穩定的租金收入，減輕資金壓力，同時等待未來的銷售時機。
其次，區內持續的租賃需求，特別是來自家庭客和人才流入的需求，為發展商提供了轉租的市場基礎。將單位出租可以充分利用項目的現有價值。
再者，發展商可能看好區域的長線發展潛力，選擇保留部分單位作長線投資，透過收取租金來獲取穩定回報。 這在一定程度上反映了發展商對區域前景的信心。
集團表示不排除未來會推出更多單位作收租用途，這取決於市場的反應和租賃需求的變化。 這也意味著，如果首批單位租賃反應良好，我們可能會看到更多類似的「由售轉租」情況出現。
後續會如何發展？
「文曜」首批10伙的租賃反應，將是觀察九龍城區，特別是名校網周邊中高端住宅租賃市場的重要指標。如果這批單位迅速被市場吸納，可能鼓勵發展商釋出更多單位供租賃，進一步豐富區內的租盤供應。
同時，其他手持現樓、銷售速度未如理想的發展商，也可能效仿這種「租售並行」甚至「由售轉租」的策略，以盤活資產並獲取穩定回報。這可能成為未來一段時間內，新盤市場的一個新趨勢。
對於租客而言，特別是看中41校網或對居住品質有要求的家庭，文曜的租賃供應提供了更多選擇，但呎租價格也反映了區位的價值。市場競爭將決定最終的租金水平和租賃條款。
租賃市場的微觀透視
「文曜」推出的這批租賃單位，是當前香港房地產市場一個有趣的微觀現象。它既是發展商面對市場調整的應對策略，也是區內租賃需求保持活力的體現。在樓市銷售波動，而租金相對穩定的環境下，發展商的靈活策略為市場注入了新的元素。觀察這批單位乃至後續的租賃情況，將有助於我們更深入地理解當前香港住宅租賃市場的動態和未來走向。
