銀行調高按揭罰息及手續費的消息，確實牽動了不少正在考慮置業或已有按揭在身的市民神經。這不單純是費用數字的變動，更深層地反映了當前金融環境的變化以及銀行對於資金流向的考量。據香港財經時報的報導，近期多家銀行在調整按揭優惠的同時，也宣布提高了按揭的罰息和手續費。 祥益地產按揭部主管潘嘉欣指出，這一消息公布後，市場反應迅速，新造按揭及轉按的查詢量較上月同期增加了約兩成。
這一現象背後的原因，以及對潛在買家和現有業主將產生怎樣的影響，值得我們深入探討。
市場的微風，政策的漣漪
樓市，從來都不是一個孤立存在的市場。它與整體經濟環境、貨幣政策、銀行策略以及市場心理環環相扣。近期銀行調整按揭條款，正是這些因素交織作用的結果。報導提到，資金持續流入本港銀行體系，同時銀行同業拆息高位回落。 這看似矛盾，實則可能反映了銀行體系內資金流動性的變化。
過去，在低息環境下，部分有條件的客戶可能會選擇先做按揭，將自有資金投入定期存款或股票市場以賺取息差。 然而，隨著目前進入低息環境，銀行定期存款利息亦相應下調，這種賺取息差的策略變得不再吸引，甚至難以實現。 客戶因此可能傾向於提前償還按揭，以減少利息支出。
銀行，作為資金的營運者，自然不樂見資金的過早回籠，這會打亂其資金部署和盈利預期。為了避免這種情況，銀行選擇調高按揭罰息及手續費，以此增加提前還款或轉按的成本，降低客戶這樣做的意願。 這是一種風險管理的手段，確保其貸款業務的穩定性。
罰息與手續費：數字背後的考量
銀行按揭的罰息期通常設定在1到3年之間，最常見的是2年。 如果借款人在罰息期內提前還款，銀行會收取一定比例的罰金，通常以貸款額的百分比計算，並可能要求退還部分或全部現金回贈。 這次銀行調高罰息，意味著在這個特定時期內提前還款所需的成本更高。
手續費方面，雖然許多銀行在按時供款的情況下不收取額外費用，但在特定情況下，如未能按時提取貸款，可能會收取按貸款額一定比例計算的手續費。 雖然報導中沒有具體列出是哪些手續費被調高以及調高的幅度，但這類費用的增加，無論是針對新申請還是已有按揭的特定操作，都會增加借款人的財務負擔。
祥益按揭部主管潘嘉欣指出，有關消息公布後，立即引起客戶的關注，按揭及轉按的查詢量顯著增加。 這反映了市場對這些調整的敏感性。對於打算置業的人來說，更高的罰息和手續費意味著未來財務安排需要更加謹慎，一旦簽署了按揭合約，短期內變動的成本會更高。對於現有業主而言，如果考慮提前還款或轉按，需要仔細計算新的費用結構是否仍然划算。
轉按的誘因與陷阱
在銀行調整按揭條款的同時，轉按市場的活躍度卻有所提升。查詢量的增加正說明了這一點。轉按，簡單來說，就是將現有的按揭貸款轉移到另一家銀行。 業主選擇轉按通常有幾個主要誘因：獲取更優惠的按揭利率、賺取新銀行的現金回贈、或者在樓價升值後進行轉按套現。
在目前的市場環境下，儘管有銀行調高罰息，但其他銀行為了吸引客戶，可能會提供更具吸引力的轉按優惠，例如較高的現金回贈。 這使得部分業主，特別是那些已經過了原有按揭罰息期的業主，會積極查詢和比較不同銀行的轉按方案，尋求降低供樓成本或釋放資金的機會。
然而，轉按也存在潛在的陷阱需要注意。除了罰息期的影響外，轉按時銀行會重新審核借款人的財務狀況，如果收入減少或狀況改變，可能會影響審批結果。 此外，轉按會產生律師費等額外費用，需要仔細計算轉按獲得的優惠是否足以彌補這些支出。 在樓市下跌時，物業估價不足也可能導致轉按時可借的貸款金額減少。
應對策略：審慎評估與精打細算
面對銀行按揭條款的變化，無論是初次置業的買家還是已有按揭的業主，都需要保持審慎態度，並進行充分的資訊收集和分析。
對於準備置業的買家：
- 詳細了解按揭條款： 在申請按揭前，務必仔細閱讀各家銀行的按揭合約，特別是關於罰息期、罰息計算方式以及各項手續費的條款。不要只關注眼前的利率和現金回贈，更要考慮長期的潛在成本。
- 評估自身財務狀況： 確保有穩定的收入來源，並預留充足的應急資金，避免在罰息期內因資金周轉問題而需要提前還款。
- 比較不同銀行方案： 不要急於做決定，多比較不同銀行的按揭產品，包括利率、回贈、罰息條款和手續費。可以尋求按揭轉介公司的協助，獲取更多市場資訊和專業建議。
對於已有按揭的業主：
- 了解現有按揭的罰息期： 清楚自己的按揭是否還在罰息期內，以及提前還款或轉按需要支付多少罰金。
- 計算轉按成本與效益： 如果考慮轉按，需要仔細計算新銀行提供的優惠（如更低利率、現金回贈）是否能抵銷轉按所產生的費用（如律師費、罰息），以及是否能帶來實際的財務益處。
- 留意市場變化： 密切關注銀行按揭市場的動態，包括利率走向和各家銀行的優惠政策，以便在合適的時機做出決策。
總結：變動中的市場，更需清晰的視野
銀行調高按揭罰息及手續費，是市場在特定經濟環境下自我調整的體現。 這也提醒我們，金融產品並非一成不變，條款細節的變動可能對個人財務產生實質影響。祥益地產按揭查詢量的增加，正反映了公眾對這些變化的關注和尋求專業意見的需求。
在變動的市場中，保持清晰的視野至關重要。深入了解銀行按揭的運作機制，仔細評估自身的財務狀況和需求，並耐心比較不同方案，才能在置業或管理按揭的路上走得更穩健。這不僅僅是計算金錢的問題，更是對未來生活做好規劃和風險管理的體現。
