思緒的漣漪：一宗工商舖成交引發的市場觀察
一宗看似尋常的物業成交，往往能在平靜的市場水面激起陣陣漣漪，揭示出潛藏的趨勢與邏輯。最近在新蒲崗東傲發生的一宗高層單位成交，其背後的買家身份及其入市目的，恰好為我們提供了一個深入探討當前工商舖市場的鮮活案例。貿發局副總裁劉會平先生以726萬港元連同現有租約購入東傲一個逾1,700平方呎的高層單位，並表明作長線投資之用，預期租金回報可達4厘，這一舉動無疑引起了市場的關注。這不僅是一宗個人的投資決策，更折射出在當前經濟環境下，部分資金的流向與投資偏好，以及新蒲崗這個區域在「起動東九龍」和啟德發展區雙重光環下的潛力。
新蒲崗蛻變：從傳統工業區到潛力商貿點
要理解劉先生的投資邏輯，首先必須認識新蒲崗近年來的華麗轉身。長久以來，新蒲崗給人的印象或許是傳統的工業區域，廠廈林立，貨車繁忙。然而，隨著香港經濟結構的轉型和城市發展重心的東移，「起動東九龍」計畫的推行，以及緊鄰的啟德發展區的逐步成形，新蒲崗正迎來前所未有的發展機遇。舊有的工廈被活化或重建，轉變為現代化的商廈或新型工業大廈，吸引了越來越多不同類型的企業進駐。
交通網絡的改善是推動新蒲崗轉型的關鍵因素之一。屯馬線的開通，顯著提升了新蒲崗的交通便利性，拉近了與港九新界的距離，使其地理位置的優勢得以凸顯。 這種交通樞紐地位的強化，吸引了更多企業考慮將辦公室或營運據點設於此地，從而增加了對工商舖物業的需求。
東傲：新蒲崗新地標的吸引力
作為新蒲崗較新的活化工廈項目，東傲無疑是這個區域轉型升級的代表之一。資料顯示，東傲於2022年落成，樓高24層，提供約193個單位，標準樓層單位面積從約727平方呎到3,838平方呎不等，並設有停車場及獨立冷氣系統，物業級別為甲級。 項目由莎莎太子爺郭浩泉等人組成的房地產基金麒豐資本發展，可見其背後的實力與對區內前景的信心。
東傲之所以受到投資者的青睞，除了其作為新地標的嶄新形象和完善設施外，更重要的是其所處的地理位置。它坐擁東啟德公園景觀，並且毗鄰港鐵啟德站及鑽石山站，交通便利。這些優勢使得東傲在同區的工廈中脫穎而出，具備較高的吸引力，無論是對於租戶還是投資者而言。
劉會平先生的投資視角：穩健與長線
貿發局副總裁劉會平先生此次入市東傲，並非是為了自用，而是以連租約的形式購入，明確表示作長線投資。 這種投資策略在當前市場環境下具有其獨特的考量。
首先，連租約購入意味著物業已經有穩定的租金收入，新買家可以立即享有現金流，降低了物業空置的風險和尋找租戶的時間成本。對於尋求穩定回報的長線投資者而言，這一點尤為重要。預計4厘的租金回報率，在目前的市場利率環境下，是一個相對具有吸引力的數字，尤其是與住宅物業的租金回報率相比。
其次，選擇投資工商舖而非住宅，也反映了對不同物業類別前景的判斷。儘管近年來住宅市場波動較大，但工商舖市場，特別是位於有發展潛力區域的新式工廈，由於其相對較高的回報率和隨著區域轉型帶來的升值空間，正逐漸獲得部分投資者的青睞。新蒲崗受益於東九龍的整體發展，其工商舖物業價值被看好。
再者，貿發局副總裁的身份，或許也為這宗交易增加了一層解讀。作為熟悉香港經濟及對外貿易的人士，劉先生可能對香港的長遠經濟發展和區域規劃有更深入的了解，其投資決策可能基於對香港整體經濟前景和特定區域發展潛力的信心。選擇在當前市場環境下入市，顯示出他對新蒲崗工商舖市場的長期看好。
市場的微觀與宏觀觀察
劉先生的這宗成交，也提供了一個觀察當前工商舖市場的微觀視角。儘管整體經濟面臨挑戰，但特定區域和特定類型的物業依然存在投資價值。東傲作為一個較新的優質工廈項目，其成交呎價和租金回報率，為市場提供了參考指標。
從宏觀層面來看，這宗交易也印證了資金在市場中的流動軌跡。在住宅市場受到多重因素影響的情況下，部分尋求穩定回報和升值潛力的資金，正轉向具有明確發展前景的工商舖市場。新蒲崗的成功轉型，為這種資金流動提供了肥沃的土壤。
投資風險與未來展望
當然，任何投資都伴隨著風險。儘管新蒲崗前景看好，但全球經濟形勢、本地經濟環境變化、以及區域供應量的增加等因素，都可能對物業的租金和價值產生影響。劉先生此次的長線投資，需要時間來驗證其回報。
然而，從目前的信息來看，貿發局副總裁劉會平先生投資新蒲崗東傲的決策，是基於對該區域發展潛力和物業本身質素的綜合判斷。這宗交易不僅為東傲再添一筆成交紀錄，更為我們提供了一個窗口，觀察在變動不居的市場中，精明的投資者如何尋找價值窪地，並進行長遠佈局。新蒲崗的蛻變故事仍在繼續，而東傲的未來表現，也將是這個故事中值得關注的一頁。
長線投資的啟示
劉先生的投資案例，為其他潛在的工商舖投資者提供了一些啟示。在選擇投資標的時，除了關注物業本身的價格和租金回報率外，更應深入研究物業所處區域的發展前景、交通便利性、周邊配套等因素。長線投資需要對市場有深入的理解和對未來趨勢的準確判斷。新蒲崗的例子告訴我們，曾經被忽視的區域，在政府規劃和市場力量的共同推動下，也能煥發新的生機，帶來可觀的投資回報。
總而言之，新蒲崗東傲高層單位以726萬港元連租約易手予貿發局副總裁劉會平先生作長線投資的事件，不僅是一宗單純的物業買賣，更是當前香港工商舖市場、區域發展以及投資者心態的縮影。它提醒我們，在充滿變數的市場環境下，機會依然存在於那些具備潛力並被看好的區域和物業之中，而深入研究和長線持有，或許是穿越週期、實現投資目標的關鍵。
