樓市風向球：大欖涌村地盤的發展啟示
香港地少人多，土地供應一直是社會關注的焦點。在寸金尺土的環境下，任何大型發展計劃都牽動著無數人的神經。新鴻基地產（新地）在大欖涌村的大型商住項目，近期再次成為市場熱話，因其最新提交的規劃申請顯示，擬建單位數較二十多年前大幅增加近七成，引起廣泛討論。這不僅是一個單一的發展項目，更像是樓市供應走向、規劃理念演變，以及土地潛力釋放的一個縮影。
回望當年情：規劃的起點
要理解這次單位數量的顯著增長，我們必須先將時光倒轉，回到二十多年前。據資料顯示，新地在大欖涌村的這幅地皮，早於2002年已獲城市規劃委員會（城規會）批准發展。 當年的方案是興建13座住宅大廈，提供約1,560個住宅單位。 當時的規劃，或許是基於對地區發展階段、基建配套，以及市場需求的綜合考量。那個年代的香港，樓市經歷過高山低谷，對居住空間的需求模式可能也與今日有所不同。
時光荏苒，二十三年過去，香港社會和經濟環境發生了巨大變化。房屋供應的壓力持續增加，政府近年亦積極推動增加房屋供應的政策。 在此背景下，發展商重新審視其持有的土地儲備，尋求釋放更大的發展潛力，實屬情理之中。
增長七成：數字背後的玄機
最新的規劃申請顯示，新地擬在大欖涌村地盤興建2,670個住宅單位。 與2002年獲批的1,560伙相比，足足增加了1,110伙，增幅高達約71%。 這七成的增長並非憑空而來，而是伴隨著規劃參數的調整。
首先，新方案涉及放寬總樓面面積限制及建築物高度限制。 總樓面面積由原先獲批的約114.07萬方呎，增加約21.5%至約138.6萬方呎。 建築物高度亦由最高的70米（主水平基準以上）增至最高的84米。 地積比率亦有所提升，由舊方案的約1.7倍增至最新方案的約2.1倍。
單位數量的增長，也反映在建築構成的變化上。舊方案是興建13座住宅大廈，全屬分層住宅。 新方案雖然分層住宅大樓的數目減少至7座，但樓高有所增加，由最高18層增至最高23層。 最引人注目的是，新方案加入了洋房元素，擬興建17幢2層高的洋房。 這意味著項目將提供更多元化的單位戶型，以滿足不同市場需求。單位平均面積約437方呎，顯示項目將包含相當比例的中小型單位。
多方考量：為何增加密度？
發展商申請增加發展密度，有多方面的考慮。最直接的原因當然是響應政府增加房屋供應的號召，並且釋放土地的最大發展潛力，提升項目價值。 大欖涌村地盤面積約65.8萬方呎，毗鄰香港海關學院，具備一定的發展規模。
其次，是基建配套的提升。申請人提到，掃管笏及屯門東地區的基礎建設近年已有所提升，為擬議發展提供了更好的支撐。 良好的交通和基礎設施，是支持高密度發展的重要前提。
再者，市場需求的變化也是重要因素。近年來，市場對住宅單位，特別是中小型單位需求持續殷切。增加單位供應，有助於緩解市場壓力。加入洋房元素，則可以吸引追求更大居住空間或低密度生活的買家。
然而，增加發展密度也必然帶來新的挑戰。交通負荷是首要問題。額外增加逾千個住宅單位，將為區內交通網絡帶來更大壓力。申請人表示將負責興建／改建鄉村道路，以及前往附近村落的行人通道，這或許是應對交通影響的措施之一。 環境影響、對周邊景觀的影響，以及對社區設施的需求增加，也都是需要城規會仔細審視的方面。
規劃流程：城規會的角色
新地這次的修訂規劃申請已提交至城規會審批。 城規會作為香港城市規劃的把關者，其職責是平衡發展與環境、交通、社區利益等多方面的考慮。在審批過程中，城規會會考慮公眾意見、相關政府部門的評估，以及是否符合整體城市規劃原則。項目的最終規模和細節，還有待城規會的決定。這個過程漫長且複雜，往往需要多次修訂和討論。
未來的想像：大欖涌村的蛻變
如果新方案獲得批准並成功落實，大欖涌村一帶的面貌將迎來顯著變化。一個擁有2,670個單位的大型屋苑，將為該區帶來大量新增人口。這將刺激區內的商業活動，帶來新的配套設施需求，同時也可能改變當地的社區氛圍。
這個項目不僅為新地帶來重要的發展機遇，也為香港的房屋供應增加出一分力。然而，成功的發展不僅僅在於單位數量的增加，更在於能否打造一個宜居、與環境協調、並且具備完善配套的社區。未來的發展如何平衡這些方面，將是對發展商和城市規劃者的考驗。
結語：發展與平衡的藝術
新地大欖涌村項目的最新規劃申請，以其大幅增加的單位數量，再次提醒我們香港在房屋供應上面臨的挑戰與機遇。這是一個關於如何釋放土地潛力、如何平衡發展需求與環境承載力、以及如何為市民提供更多樣化居住選擇的故事。最終，這個項目能否順利推進，並為地區帶來正面的影響，將取決於各方的協作與智慧，在發展的畫布上，繪就一幅既充滿活力又不失和諧的圖景。
