香港的房地產市場一向是牽動全城神經的焦點，其走勢不僅關乎數以萬計業主的荷包，更被視為經濟的寒暑表。近期，知名物業顧問萊坊發表了最新的市場預測報告，猶如在平靜的湖面投下一顆石子，激起了陣陣漣漪。報告指出，受到拆息高企以及中美貿易摩擦等因素的影響，預計今年香港住宅樓價將面臨約3%的跌幅，然而弔詭的是，住宅租金卻有望逆勢上揚約5%。這看似矛盾的現象，實則反映了當前香港樓市受到多重複雜因素交織影響的真實寫照。
拆息與樓價的拉鋸戰
首先，我們來探討拆息對樓價的影響。香港的按揭利率與香港銀行同業拆息（HIBOR）緊密相關。當HIBOR處於高位時，意味著銀行之間的借貸成本增加，這通常會傳導至按揭利率的上升。對於置業人士而言，按揭利息支出是置業成本中的重要一環，利息上升直接增加了供樓負擔，削弱了購買力，特別是對於需要依賴按揭的置業者而言，高息環境無疑增加了入市的猶豫與壓力。
萊坊的報告中也提及，儘管香港銀行同業拆息已有所回落，但其過去的高位運行對樓市的影響仍在持續。在高息環境下，部分業主可能會因為供樓壓力而選擇出售物業，增加了市場上的供應。同時，潛在買家則會因為借貸成本增加而延遲或放棄置業計劃，導致市場需求減弱。供需關係的此消彼長，自然會對樓價構成下行壓力。萊坊預測今年住宅樓價最多下跌3%，正是反映了這種由拆息高企所導致的購買力受壓以及供應增加的市場現況。
貿易戰的陰霾與經濟前景的不確定
除了拆息因素外，報告中特別提到了中美貿易戰的影響。雖然貿易戰看似是宏觀層面的國際政治經濟事件，但其影響力卻能透過不同的途徑滲透到香港這個高度外向型的經濟體，進而對房地產市場產生衝擊。貿易戰帶來的不確定性，首先會影響企業的經營環境和盈利能力，這可能導致部分企業縮減規模，甚至裁員，進而影響就業市場的穩定性。當人們對未來收入產生疑慮時，高額的置業決定往往會被擱置。
此外，貿易戰也會影響國際資金的流向以及投資者的情緒。香港作為國際金融中心，其房地產市場歷來吸引著不少國際投資者的目光。貿易戰導致的全球經濟前景不明朗，可能會促使部分國際投資者對香港的資產持更為謹慎的態度，減少在房地產市場上的投資。這種投資意願的下降，同樣會對樓價造成一定的壓力。萊坊在報告中指出，中美關稅戰對全球經濟帶來不確定性，這種不確定性也傳導到了香港的物業市場，加劇了樓價下跌的風險。
租金為何逆勢上揚？人才流入的強力支撐
在樓價面臨下跌壓力的同時，住宅租金卻呈現出逆勢上揚的態勢，萊坊預計今年住宅租金將上升約5%。造成這種現象的主要原因，在於租賃市場的需求持續強勁，尤其受到各項人才引進計劃的強力支撐。香港政府近年來推出了多項旨在吸引非本地人才和學生的計劃，例如「高端人才通行證計劃」。這些計劃吸引了大量非本地居民來港工作和學習，他們在初期往往會選擇租賃物業作為落腳點，而非立即置業。
這些新增的租賃需求為租賃市場注入了新的活力。萊坊的報告也明確指出，受惠於海外高才通和非本地大學生住宅需求的推動，一般住宅租金預計將上升3%至5%。特別是對於一些交通便利、生活配套完善的區域，住宅租賃需求尤為殷切，部分單位甚至出現供不應求的情況，進一步推高了租金水平。報告中提到，半山區的住宅租賃活動相對活躍，尤其是適合家庭居住的單位需求更為旺盛，這也印證了人才流入對租賃市場的正面影響。
供需關係的微妙平衡與市場分化
綜合來看，當前香港住宅市場呈現出樓價下跌與租金上漲並存的分化現象，這背後是多重複雜因素共同作用的結果。高企的拆息和貿易戰帶來的經濟不確定性對樓市的投資和置業需求產生了抑制作用，導致樓價面臨調整。而政府的人才引進政策則為租賃市場帶來了源源不斷的需求，支撐了租金的穩步上漲。
這種市場分化也體現在不同類型物業的表現上。雖然整體住宅樓價預計下跌，但豪宅市場的表現相對更具韌性，部分高端物業的價格跌幅可能較小甚至保持穩定，這與資金充裕的投資者對抗經濟波動的能力較強有關。而對於中小型住宅而言，其價格受按揭利率和普通置業人士購買力影響更大，因此面臨的調整壓力也相對較大。
前瞻與應對：在挑戰中尋找機遇
萊坊的報告為我們描繪了一個充滿挑戰但也蘊含機遇的香港房地產市場圖景。對於置業人士而言，樓價的調整可能帶來更多的入市機會，但同時也需要警惕高息環境和未來經濟走勢的不確定性。仔細評估自身的財務狀況和風險承受能力至關重要。對於投資者而言，租賃市場的良好表現或許提供了一定的投資回報空間，但需要對不同區域和類型物業的租賃需求進行深入研究。
政府在其中也扮演著重要的角色。除了持續推進人才引進政策以支持租賃市場外，如何平衡樓市的穩定與健康發展，紓緩高息環境對置業人士的壓力，以及應對外部經濟環境的不確定性，都是需要深思熟慮的課題。同時，發展商的去庫存策略、二手市場的流動性變化等，都將共同影響未來樓市的走向。
總的來說，香港的房地產市場正處於一個調整和重塑的階段。萊坊的報告為我們提供了一個專業的視角，幫助我們理解當前市場面臨的挑戰與機遇。未來，市場的演變將取決於多種內外部因素的相互作用，拆息、全球經濟局勢、政府政策以及市場供需關係的變化，都將繼續牽動著這座城市的樓市神經。在這個充滿變數的時代，深入分析、謹慎決策，方能在波濤洶湧的市場中穩步前行。
