潮水退去後的樓市新局：從超低息到利率逆轉的挑戰與機遇
曾經，超低息環境如同一場持續的暖流，不斷注入樓市，催動物業價格水漲船高，讓無數人趨之若鶩，將置業視為一條相對平坦的財富增值之路。那是一個「供平過租」的年代，資金成本極低，壓力測試形同虛設，買家負擔能力彷彿被無限放大。然而，潮水終究有退去的時候，利率持續逆轉的大局，正以前所未有的姿態改變著這一切，樓市是否能在經歷風雨後，迎來「柳暗花明又一村」的新景象？這不僅是市場的疑問，更是每一個置業人士與投資者心中縈繞的思緒。
利率巨變：逆轉大局的號角
過去十餘年，全球主要經濟體為了刺激經濟、應對金融危機及後續挑戰，普遍採取了極度寬鬆的貨幣政策，其中最顯著的便是將利率壓至歷史低位，甚至趨近於零。對於香港這個實行聯繫匯率制度的經濟體而言，美國的超低息政策直接傳導至本地，使得按揭利率降至前所未有的水平。
這段超低息時期，為樓市帶來了巨大的推動力。低廉的借貸成本降低了供樓負擔，吸引大量資金流入房地產市場，投資及自住需求同時被激發，樓價因此持續攀升。 樓市一片繁榮景象，買家入市意願高漲，市場交投活躍。 然而，這種脫離基本經濟面過遠的繁榮，也埋下了日後調整的伏筆。
然而，隨著全球通脹壓力顯現，主要央行紛紛轉向緊縮政策，加息成為新常態。 美國聯儲局的加息步伐尤其迅速，香港作為聯繫匯率體系的一員，雖然在加息周期初期因銀行體系資金充裕而未完全跟隨，但隨著銀行體系結餘收緊，最終也逐步提高了最優惠貸款利率（Prime Rate，P）。 實際按揭利率從低位的約1.4厘大幅上升，加重了供樓人士的負擔，也提高了潛在買家的入市門檻。
加息的挑戰：樓市面臨的現實考驗
利率的逆轉，對樓市而言無疑是一場嚴峻的考驗。首先，最直接的影響是按揭供款顯著增加。對於已經置業的人士來說，尤其是採用浮動利率按揭的業主，每月還款額的大幅提升直接壓縮了可支配收入，部分「樓奴」面臨沉重的財務壓力，甚至可能出現斷供風險。
其次，加息提高了置業的門檻。銀行在審批按揭貸款時，會進行壓力測試，模擬利率上升後的還款能力。 利率升高意味著通過壓力測試需要更高的入息水平，這使得部分收入不高、首期不足的潛在買家更難獲得按揭，從而抑制了入市需求。
此外，高息環境也改變了投資者的資金流向。過去，較低的按揭利率使得物業的租金回報率相對吸引，買樓收租是不少投資者的選擇。 然而，隨著定期存款等無風險或低風險資產的利率上升，部分資金可能從樓市轉向其他回報更高的領域，影響了樓市的投資需求。
綜合這些因素，加息周期對樓市構成了壓力，導致交投量下跌，樓價也出現調整。 這是市場在經歷長期超低息非理性繁榮後，回歸基本面的必然過程。
柳暗花明：調整後的轉機與新常態
儘管面臨加息帶來的挑戰，但樓市是否就此陷入長期低迷？標題中的「柳暗花明又一村」為我們提供了另一種視角。這句詩詞描繪的是在困境之後迎來希望的景象，寓意著樓市在經歷調整後，可能出現新的轉機和發展機遇。
從宏觀層面看，儘管利率回升，但並非所有因素都對樓市不利。例如，香港政府的人口政策吸引大量境外專才流入，增加了本地的居住需求，尤其是租賃市場出現供不應求的現象，推升了租金水平。 租金上升一方面為業主帶來更穩定的收入，另一方面也提高了物業的租金回報率，使得買樓收租重新變得有吸引力，對樓價形成支持。
此外，雖然美國持續加息，但香港銀行的最優惠貸款利率（P）並未完全跟隨美國聯儲局的加息幅度，實際按揭利率的升幅相對溫和。 隨著未來潛在的減息周期來臨，按揭利率有望下調，進一步降低置業成本，刺激市場信心和需求。 即使未能回到過去極端低息水平，利率正常化後的市場，將更側重於基本面和實際需求。
值得注意的是，部分市場評論員，如祥益地產總裁汪敦敬，對香港樓市的結構性因素持相對樂觀態度。他曾指出，香港銀行體系資金充裕，存款量龐大，形成「結構性低息」，即使面對美國加息，香港的按揭利率仍處於相對可愛的水平，與通脹和存款利率相若，意味著供樓負擔並未如想像中沉重，大部分租客其實有能力供樓。 他認為，香港樓市的調整並非泡沫爆破，而是低通脹、高定期息口及市場悲情等多重因素凍結購買力所致。 隨著這些因素的改變，龐大的現金購買力有望重新流入市場，改變大局。
汪敦敬也提到，當前樓價相對於建築成本已處於較低水平，對於用家而言是物有所值的「實用價」，投資潛力成為附送。 在他看來，如果香港的金融中心地位不變，人口持續流入，租金趨勢向上，樓宇的升值潛力並不會消失。 因此，他認為目前的價格水平可能是較佳的長線投資時機。
總結：在挑戰中尋找新平衡
超低息時期的終結，確實為香港樓市帶來了前所未有的挑戰，市場正在經歷痛苦的調整過程。然而，將其視為末日則過於片面。利率的逆轉只是影響樓市的眾多因素之一，人口結構變化、政府政策、全球經濟環境等都會共同塑造市場的未來。
正如「柳暗花明又一村」所寓意的，在經歷過加息帶來的風雨後，香港樓市正在尋找新的平衡點。調整有助於擠壓泡沫，讓樓價回歸更合理的水平，提高用家的負擔能力。同時，穩定上升的租金和潛在的未來減息空間，也為市場提供了支持。
未來的樓市，或許不再是那個單靠低息便能「點石成金」的時代，而是更考驗買家對自身財務狀況的評估、對市場基本面的認知以及對長遠趨勢的判斷。挑戰與機遇並存，樓市的新篇章，正在利率逆轉的大局下徐徐展開。在這個新常態下，理性分析、審慎決策，方能在複雜的市場環境中把握屬於自己的「柳暗花明」。
