樓市風向球？柏傲莊撻訂潮與發展商的價格策略
香港樓市，向來是普羅市民關注的焦點，牽動著無數家庭的置業安居夢想。近期，大圍指標屋苑柏傲莊在短短10天內錄得9宗撻訂個案，涉及金額估計高達1140萬港元，發展商更隨即預告將提高剩餘貨尾單位的售價。這一連串事件，如同一顆小石子投入平靜的湖面，激起了陣陣漣漪，也引發了市場對於樓市未來走向的深度討論。這究竟是個別事件，抑或是更廣泛市場趨勢的縮影？發展商的「殺訂」後提價，又釋放出什麼信號？
市場的微波：柏傲莊的撻訂現象
柏傲莊，作為大圍區備受矚目的大型屋苑，自推出以來便受到市場熱捧，銷售成績斐然。然而，近期在短時間內出現的9宗撻訂個案，無疑為這股熱潮增添了一抹不確定性。撻訂，簡單來說，就是買家在簽署購樓合約後，選擇放棄完成交易，並因此損失已支付的訂金。這9宗個案，不僅代表著買家個人置業計劃的改變，更匯聚成一筆高達1140萬元的訂金損失，這筆資金直接歸發展商所有，無需出售單位便已落袋。
從「殺訂」千萬到「提價」出貨
弔詭的是，面對撻訂，發展商的反應並非降價促銷以加快套現，反而是預告對剩餘單位進行提價。這種看似違反市場常理的操作，背後隱藏著發展商怎樣的考量？首先，殺訂千萬已經為發展商帶來一筆可觀的額外收入，這部分利潤或許讓發展商在定價上擁有更大的彈性，甚至足以彌補部分單位撻訂帶來的「損失」。其次，提價也可能是發展商對項目質素、地段優勢以及未來市場潛力的自信表現。柏傲莊作為大型鐵路上蓋項目，配套設施完善，享有一定的獨特性。發展商可能認為，即使市場存在波動，優質地段的項目仍具備抗跌性，甚至有升值空間，因此有底氣在有人撻訂離場後，反而提高剩餘單位的售價。
撻訂潮起伏，映照市場心態
柏傲莊的撻訂事件並非孤例。事實上，近年來新盤撻訂個案時有發生，尤其在市場氣氛轉差或加息周期下更為明顯。導致買家撻訂的原因多樣，其中最常見的包括：
- 未能成功申請按揭： 買家在簽訂臨時買賣合約時對自身的財務能力過於樂觀，或受當時按揭政策影響，最終未能獲得足夠的銀行按揭貸款，導致無法完成交易。
- 個人財務狀況變化： 置業是重大決定，簽約到成交期間可能經歷數月甚至數年，買家期間可能面臨失業、收入減少或其他突發財務困難，影響供款能力。
- 樓市前景不明朗或下跌： 如果買家在簽訂樓花合約後，樓市出現顯著調整，單位估價下跌，買家可能會覺得「買貴了」，寧願損失訂金也要離場，避免未來更大的虧損。 特別是採用建築期付款的買家，在收樓前面對的市場不確定性更大。
- 項目延遲完工或其他問題： 例如柏傲莊第三期曾因工程問題延遲交樓，這也可能影響部分買家的決定。
- 「盲搶」心態後的冷靜期： 在市場火熱時，部分買家可能出於怕錯過機會而匆忙入市，其後在冷靜期內重新審視自身需求和市場狀況，最終選擇撻訂。
柏傲莊在短時間內出現多宗撻訂，可能與上述多種因素疊加有關，尤其如果在當時樓市處於下行或觀望氣氛較濃厚的時期，部分早期高價入市的買家，面對市場變化或自身財務壓力，選擇斷尾止損。
發展商提價的策略解讀
發展商在柏傲莊錄得撻訂後選擇提價，除了前面提到的殺訂收入和對項目質素的信心外，還有其他可能的策略考量：
- 試探市場承接力： 提價可以測試市場對該項目餘貨的最高接受價格，為後續銷售策略提供參考。
- 塑造稀缺感： 在銷售已接近尾聲的項目中，提價可以營造剩餘單位「物以稀為貴」的感覺，吸引仍在觀望的潛在買家。
- 提升項目估值： 提高個別單位的成交價，理論上有助於提升整個項目的平均呎價和估值，對發展商未來融資或再開發項目有利。
然而，這種提價策略也存在風險。如果市場承接力不足，提價可能導致餘貨滯銷，甚至引發更多撻訂。
市場的啟示與未來展望
柏傲莊的撻訂潮與發展商的提價策略，生動地展示了當前香港樓市的複雜性和不確定性。一方面，大型優質項目仍具備一定吸引力，即使有撻訂情況，發展商仍有空間調整價格。另一方面，撻訂數字的波動，尤其是在特定時段內集中出現，反映出買家在面對市場波動和個人財務壓力時的脆弱性。
對於置業人士而言，柏傲莊事件提供了重要的啟示：
- 量力而為： 在決定置業前，務必對自身的財務狀況進行審慎評估，包括首期、按揭供款能力以及潛在的加息風險，確保即使市場出現波動，也能承受相關壓力。
- 深入研究項目： 除了價格和地段，也要了解項目的具體情況，包括預計完工日期、工程進度以及發展商的信譽等。
- 警惕市場情緒： 在市場狂熱時保持冷靜，不要盲目追價；在市場低迷時，則應仔細分析撻訂背後的原因，判斷是普遍現象還是個別問題。
香港樓市未來走向，仍受多重因素影響，包括宏觀經濟環境、利率政策、政府調控措施以及供應情況等。柏傲莊的事件，或許只是市場調整過程中的一個縮影。它提醒我們，無論市場如何風雲變幻，理性分析、謹慎決策永遠是置業路上最重要的基石。
總結：市場的考驗與智慧的抉擇
大圍柏傲莊在短短10天內錄得9宗撻訂，涉及千萬元訂金損失，隨後發展商預告提價出售餘貨，這宗看似矛盾的事件，實則反映了當前房地產市場的微妙平衡。撻訂個案的增加，是市場情緒、財務壓力、項目狀況等因素綜合作用的結果，提醒買家置業需謹慎；而發展商在「殺訂」後的提價，則可能是在特定市場環境下，基於項目優勢和策略考量的商業決策。對於所有參與者而言，深入理解市場的每一個細微變化，並在此基礎上做出明智的判斷和選擇，是在這個充滿挑戰與機遇的市場中立足的關鍵。
