樓市面面觀：數字背後的冷暖變化
五月份的按揭市場數據，帶來了一幅既有回暖跡象，又隱藏著幾許寒意的複雜景象。從表面上看，新取用按揭保險（按保）的宗數創下了近八個月的新高，這無疑為近期沉悶的樓市帶來了一絲生氣，彷彿在陰雨連綿的日子裡，總算透進了一縷陽光。然而，深入探究數據的細節，卻發現平均貸款金額出現了顯著的下降，跌幅接近一成半，回到了約473萬元的水平。這組看似矛盾的數字，究竟揭示了當前樓市怎樣的真實面貌？
宗數回升的暖意：是觸底反彈還是曇花一現？
五月份新取用按保宗數的增加，反映了市場上確實有更多的買家選擇透過按揭保險入市。達到八個月來的新高，這個數字本身具有一定的指標意義。它可能意味著在經歷了較長時間的觀望和樓價調整後，部分潛在買家認為目前是入市的較好時機，或是市場上累積了一定的購買力開始釋放。此外，過去一段時間的低息環境，也在一定程度上降低了置業的門檻和供樓負擔，可能吸引了部分對利率較為敏感的買家。
然而，我們也需要保持審慎樂觀的態度。宗數的回升是否具有持續性？這波看似增長的動力，是源於市場基本面的根本改善，還是短期因素的偶然疊加？例如，會否是積壓的需求在特定時間點集中釋放？或是發展商為了促銷而提供了一些優惠方案，刺激了部分交易？這些問題都需要時間來觀察和驗證。
平均貸款額急降的寒意：樓價下調與買家策略的轉變
與按保宗數回升形成鮮明對比的，是平均貸款金額的顯著下降。按月大減近一成半，並創下了65個月（超過五年）的新低，這是一個不容忽視的信號。這一下降趨勢，至少可以從幾個角度來解讀。
首先，這很可能與近期樓價的調整有關。當整體樓價下行時，即使買家購入物業並申請按保，其所需的貸款金額自然會隨之減少。平均貸款金額的大幅縮水，側面印證了市場上成交的物業，其價格普遍低於過去的高峰時期。
其次，這也可能反映了買家置業策略的轉變。在樓市前景不明朗，或是對未來樓價持謹慎態度的情況下，買家可能會傾向於選擇總價較低的物業，或是支付更高的首期比例，以減少貸款額和降低未來的風險。例如，有能力負擔較高價物業的買家，或許會轉為購入中小型單位，或是將部分流動資金用於增加首付，而非將貸款額度用到極致。這種避險情緒和更為保守的財務規劃，直接體現在了平均貸款金額的下降上。
再者，去年政府放寬按揭成數的政策，也可能對按保的平均貸款金額產生了影響。政策放寬後，部分原本需要申請按保才能獲得較高按揭成數的買家，現在可以直接向銀行申請高達七成的按揭，而無需動用按保。這部分能夠直接獲取較高按揭成數的買家，他們的貸款金額可能相對較高。當這部分交易不再需要按保時，留在按保數據中的個案，其平均貸款金額自然會相對拉低。換言之，一部分高額按保貸款需求，可能已經轉移到了傳統的銀行按揭範疇，導致按保的平均貸款金額結構性下降。
一手與二手：市場動力的分化
數據中還提到，五月份新取用按保個案中，一手物業佔比為44%，二手物業佔比為56%。這個比例提供了一個有趣的視角。二手物業仍然佔據了按保市場的大頭，這可能與二手市場的議價空間相對較大，或是部分急於套現的業主願意降價出售有關，從而吸引了對價格比較敏感的按保買家。而一手物業雖然佔比略低，但接近五成，顯示發展商的推盤和銷售策略依然能夠吸引到一部分按保需求的承接。了解一手和二手市場在按保宗數中的佔比變化，有助於更細緻地分析不同市場板塊的活躍度。
未來展望：按保需求的未知數
展望未來，影響按保市場走向的因素依然複雜。雖然有息口回落可能帶來的正面影響，但樓價的持續調整、經濟前景的不確定性，以及買家趨於保守的心態，都可能繼續影響按揭市場的表現。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提到，由於樓價已顯著低於幾年前的歷史高位，買家的按揭比率和借貸金額有所下降，加上按揭成數的放寬，料未來按保數字未見大升空間。這番話為未來的按保市場走勢定下了一個較為審慎的基調。即使宗數可能維持在一定水平，平均貸款金額預計仍會受到樓價及買家策略的影響而波動。
總結：在波濤中尋找方向
五月份新取用按保宗數創下八個月新高，像是市場在尋找方向過程中的一次小幅回暖，但平均貸款金額的大幅下降，卻是樓價調整和買家審慎態度最直觀的反映。這組數據告訴我們，樓市的復甦之路充滿挑戰，並非簡單的一帆風順。買家變得更加精打細算，對價格的敏感度更高，同時也更加注重風險的控制。對於市場參與者而言，理解這些數字背後的深層含義至關重要。無論是買家、賣家還是業界人士，都需要在變動的市場環境中，保持清醒的頭腦，靈活調整策略，才能在波濤洶湧的樓市中找到自己的方向。未來的按保市場將如何在這些複雜因素的交織下演變，仍是未知之數，值得我們持續關注和深入分析。
