香港樓市近期呈現兩極化發展，一邊是新盤加推加價，另一邊則是部分二手納米樓價格大幅回落。這種現象不僅反映了市場供需的微妙變化，也揭示了投資者與用家對不同類型物業的信心差異。本文將聚焦於黃竹坑新盤「滶晨」加推單位加價5%，以及香港仔南津迎岸265呎納米樓7年內跌價40%的案例，分析背後原因及對市場的啟示。
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新盤熱銷帶動價格上揚
近期黃竹坑「滶晨」項目成為市場焦點。該項目趁勢推出第二張價單，涉及50伙單位，折實售價介乎944萬至3554萬元不等，折實呎價由19,364元至28,184元不等，平均呎價約22,028元。相比首張價單均價高出約5.2%。發展商解釋指今次加推多為中高層優質戶型，「扣除景觀及樓層因素後屬原價加推」，並計劃於本周末以全新銷售安排發售[1][4]。
值得注意的是，「滶晨」首批開賣時曾以每呎約2萬元同區新低作招徠[4]，但隨著項目受追捧、超額認購16倍以上[4]，發展商有條件逐步提升售價。這反映在當前市況下，具備地段優勢、配套齊全的新盤仍能吸引買家入市。
二手納米樓價格大幅回調
與此同時，香港仔南津迎岸一宗成交引起廣泛關注：一個低層B室單位（實用面積265平方呎），日前以約398萬元易手，呎價僅15,019元創屋苑歷史新低[1][2]。原業主於2018年以670萬元購入該單位，現時帳面虧損高達270萬元或40%[1][2]。
這一案例突顯了近年來納米樓（即面積細小、主打上車客群的住宅）面臨的巨大壓力。過去幾年因供應增加、利率上升及經濟前景不明朗等因素影響下，「細碼」物業抗跌力明顯不足。
市場分化背後的深層原因
為何同一時期內新盤與二手納米樓表現如此懸殊？首先需考慮到產品定位差異。「滶晨」作為港島南區鐵路上蓋大型屋苑項目擁有交通便利、配套完善等優勢；而香港仔南津迎岸則屬於半新盤且主打小型戶型——這類產品在供應過剩情況下容易受到衝擊。
其次則是買家結構不同。「滶晨」吸引了不少換樓客及長線投資者；而購買納米樓的多為首次置業人士或短期炒家——後者在經濟下行周期中往往率先減持套現導致價格急挫。
最後不可忽視政策環境影響：近年政府持續增加土地供應並推出多項壓抑炒風措施（如印花稅調整），令部分投機需求退場；加上銀行按揭審批趨嚴進一步削弱了細碼物業吸引力。
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綜上所述，「滶晨」加推單位逆市提价5%，顯示優質地段大型屋苑仍有較強抗跌力；而香港仔265呎納米楼七年間貶值四成則警示投資者需審慎評估小型住宅風險性——特別是在當前供過於求且利率高企環境下更應謹慎行事。
展望未來一段時間內預計這種分化趨勢仍會持續：具備地段優勢和規模效應的大型屋苑有望保持穩定甚至微升走勢；相反地缺乏特色或競爭激烈的小型戶型則可能繼續面臨調整壓力直至供求重新平衡為止。[1][2][3]
資料來源:
[1] www.youtube.com
[2] ps.hket.com
[3] www.28hse.com
[4] www.28hse.com
[5] www.hk01.com
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