繁華落盡，價值幾何？中環酒店四年貶值四成的警示
香港，這顆曾經璀璨的東方之珠，其房地產市場向來是全球矚目的焦點。特別是位於核心商業區中環的物業，更是寸土尺金，被視為價值的金庫。然而，近日一宗印度富商放售旗下中環酒店的消息，卻像一顆投入靜水中的石子，激起了陣陣漣漪，更讓人們開始重新審視當下香港物業市場的真實景況。這不只是一宗單純的物業買賣，其背後所反映出的，是市場結構的變化、投資情緒的轉向，以及宏觀經濟環境的挑戰。
這座位於中環的Ovolo Central酒店，由一位印度富商持有。資料顯示，這位富商在香港的物業投資並非只有這一項，他早於2010年便斥資約6.2億港元掃入三幢物業，包括深水埗的世運台酒店全幢，以及上環和西環的服務式住宅，顯示其對香港物業市場的長期關注和投資佈局。 然而，即便是經驗豐富的投資者，也難免在高低起伏的市場中遭遇挑戰。
Ovolo Central酒店此次的放售價為3.15億港元。對比其在2021年以5.25億港元購入的價格，短短數年間，其市值竟然蒸發了高達四成。 四年貶值四成，這組數字不僅令人觸目驚心，更直接地揭示了香港酒店物業市場，特別是核心區域酒店所面臨的嚴峻形勢。
寒冬下的酒店業：供需失衡的寫照
要理解為何一間位於中環的酒店會在短時間內價值大幅縮水，不能不深入探討香港酒店業近年來的困境。受到多重因素的疊加影響，香港的酒店業經歷了一段異常艱難的時期。從全球性的疫情衝擊導致旅遊業停擺，到經濟下行影響商務出行和本地消費，再到旅客結構和消費模式的改變，都對傳統酒店的營運造成了巨大壓力。
數據顯示，在過去的一段時間裡，香港酒店的入住率顯著下跌，尤其是定位於中低端市場的三、四星級酒店，受到的衝擊更為嚴重。 儘管近年來旅遊業有所復甦，但旅客結構已與疫情前大不相同。過夜旅客減少，“即日來回”或“窮遊”的內地旅客增加，使得酒店的平均房價（ADR）和平均可出租客房收入（RevPAR）難以回到昔日的高水平。
此外，外資的撤離和本地人消費趨於謹慎，也進一步削弱了酒店的需求。在高昂的營運成本和融資成本（在利率上升的環境下尤為突出 ）雙重夾擊下，許多酒店業主面臨巨大的財務壓力，不得不考慮出售資產以應對困境。因此，市場上出現了酒店物業的拋售潮，這就不難理解為何包括Ovolo Central在內的多間酒店都在尋求買家。
估值邏輯的重塑：從高增長到重回理性
物業的估值受到多方面因素影響，包括其地理位置、物業狀況、市場租金回報、營運狀況以及市場整體情緒和預期。對於酒店物業而言，其估值與旅遊業表現、入住率、房價等營運數據緊密相關。在市場向好的時期，高入住率和不斷攀升的房價能夠為酒店帶來豐厚的收入，從而推高其估值。然而，當這些關鍵指標下滑時，酒店的價值也會隨之縮水。
從投資角度看，酒店物業的估值方法通常包括收入資本化法和比較法等。收入資本化法是根據酒店的淨營運利潤除以一個資本化率來確定估值。當營運利潤下降，即使資本化率不變，估值也會隨之降低。比較法則會參考近期類似物業的成交案例。在一個普遍存在“劈價”甚至“蝕讓”的市場環境下，後續的成交價自然會對市場估值產生下拉作用。
Ovolo Central酒店四年貶值四成的幅度，正是當前市場對酒店物業未來盈利能力重新評估的結果。儘管其位於中環核心地段，具有優越的地理位置，但在行業不景氣的大環境下，單一的地理優勢已不足以支撐其疫情前的高估值。這也反映出市場對香港旅遊業和酒店業復甦前景的謹慎態度，以及對未來一段時間內入住率和房價表現的保守預期。
除了營運數據，市場情緒和宏觀經濟環境也對物業估值有重要影響。在高息環境下，投資者的融資成本增加，對回報率的要求提高，這會使得他們在出價時更加審慎，甚至大幅度壓價。 同時，市場上的資金流向也會影響物業交投的活躍度和價格水平。在資金趨緊、市場信心不足時，買家會變得更加挑剔，賣家則可能需要接受較低的價格才能成功出售。
尋找新的出路：酒店改裝與市場活化
面對酒店業的困境和物業價值的下跌，市場也在積極尋找新的出路。近年來，將部分酒店改裝為學生宿舍或服務式住宅成為一種新的趨勢。香港政府也推出了相關的先導計劃，簡化程序，鼓勵酒店或商廈改裝作學生住宿用途，以刺激市場投資意欲。 這種改裝可以將空置率較高的酒店物業轉化為有穩定需求的住宿供應，為業主帶來新的收入來源，並可能提升物業的整體價值。
此外，也有部分酒店物業被具有不同需求的買家購入，例如機構用作員工宿舍等。 這些非傳統買家的出現，為市場注入了新的活力，也為面臨壓力的酒店業主提供了出售資產的機會。然而，改裝和尋找新用途並非易事，需要考慮到物業本身的結構、地理位置以及相關法規等因素。
這宗中環酒店的放售個案，以及其顯著的貶值幅度，無疑是當前香港物業市場，特別是酒店板塊面臨挑戰的一個縮影。它提醒著投資者，即使是核心地段的物業，其價值也並非一成不變，會受到宏觀經濟、行業環境和市場情緒等多重因素的影響。
未來展望：挑戰與機遇並存
展望未來，香港酒店業和物業市場的走勢仍然充滿不確定性。旅遊業能否持續復甦、旅客消費能否回復到疫情前的水平、全球經濟和利率走向等因素，都將對市場產生深遠影響。然而，危機中也往往蘊藏著機遇。對於有長遠眼光的投資者而言，當前的市場調整或許正是尋找優質資產的時機。
政府的政策支持、新的物業用途探索以及市場自身的調整能力，都有可能為香港酒店業帶來轉機。這宗中環酒店的交易最終將以何種價格成交，誰會成為新的業主，都將為市場提供重要的參考點。它不僅是一宗商業交易，更是觀察香港物業市場脈動的一個窗口，折射出在這變動不居的時代裡，價值邏輯的重塑與資產配置的考驗。
