時間彷彿在中環皇后大道中駐足，這裡的一磚一瓦，都訴說著這個城市經濟跳動的脈搏。在這片寸金尺土之地，一家來自英國的百年老店——馬莎百貨，默默地在此紮根、成長，轉眼已是三十載光陰。那熟悉的招牌、陳列的英式食品與服飾，對許多香港人而言，不單是購物的去處，更承載著一份跨越歲月的集體回憶。如今，這間具有標誌意義的旗艦店迎來重要的續租時刻，一紙新約，不僅是商業交易，更像是一面鏡子，映照出當下香港零售市場的現實與變遷。
中環，這個被譽為亞洲國際金融中心的「心臟」地帶，匯聚了全球頂尖的企業、銀行與奢華品牌。它不僅是商業精英的競技場，更是高端零售的兵家必爭之地。過去幾十年，皇后大道中、畢打街一帶的舖位租金屢創新高，彷彿永無止境地上升。能在這裡擁有一間巨舖，是實力與地位的象徵，而高昂的租金，也自然成為品牌最大的營運成本之一。
馬莎百貨早於1988年便進駐香港，而中環皇后大道中的這間旗艦店，則是在1996年12月2日開業的。 它座落於中匯大廈地庫至1樓，佔地逾2萬平方呎，是一個典型的複式巨舖。 店內商品種類繁多，從男女服飾、家居用品，到廣受歡迎的英式食品部，應有盡有。特別是其食品部，因提供在港較難尋得的英國特色商品，深受中環上班族和外籍顧客的喜愛。
然而，再堅固的堡壘，也會面臨市場風雨的洗禮。近年來，全球零售業正面臨前所未有的挑戰。電子商務的崛起改變了消費者的購物習慣，人們越來越習慣在線上完成交易，實體店舖的人流受到衝擊。加上近年地緣政治、經濟波動以及本地社會事件和疫情的影響，香港的零售市場，尤其是核心區域的舖租，經歷了一輪顯著的調整。
正是在這樣的背景下，馬莎中環旗艦店迎來了租約期滿的關鍵時刻。 市場傳出的續租消息，如同投入平靜湖面的一顆石子，激起了陣陣漣漪。據悉，這次續租的月租約為600萬元。 這個數字本身依然可觀，但與過去相比，卻是天壤之別。
翻查資料，這間馬莎旗艦店的租金曾在高峰時期達到每月約1,200萬元。 若以最新的600萬元月租計算，這意味著租金較高峰期大幅下跌了一半。 這個「打對折」的租金，赤裸裸地反映了當下核心區舖位租金的現實。這不是單一個案，近期中環區也錄得其他商戶以大幅下調的租金續租，例如有千呎地舖的最新月租比高峰期大跌約77%。 另一宗發生在德輔道中的舖位，即使新租金較舊租金略有提高，舊租金本身亦已是大幅回落後的水平。
那麼，是什麼原因導致核心區舖租如此劇烈地下跌呢？這背後有多重因素交織。
首先，全球經濟放緩及通脹壓力影響了消費者的購買力，非必需品的零售首當其衝。 其次，電子商務的蓬勃發展是不可逆轉的趨勢，越來越多的銷售額轉移到線上，削弱了實體店的銷售表現，尤其對於傳統百貨公司更是巨大挑戰。雖然馬莎近年也在積極發展線上業務，但實體店仍是其品牌形象和體驗的重要載體。
再者，疫情對旅遊業的衝擊，使得曾經依賴旅客消費的核心區商舖受到重創。儘管旅遊業正在緩慢復甦，但消費模式和旅客結構已經發生變化，高端零售的復甦速度不如預期。
此外，市場供需關係的變化也是重要因素。在舖租高峰期，業主普遍惜售或叫價奇高，而如今，面對較高的空置率，為了降低損失，業主更傾向於與現有租戶協商，提供較大的租金優惠，以確保物業持續產生租金收入，避免長時間空置帶來的損失。 仲量聯行在2025年第一季的報告便指出，業主普遍提供租金優惠吸引及挽留租戶，導致商舖租金持續下滑。 儘管核心區街舖空置率在今年第一季略微上升，但業主通過租金調整來應對市場變化是普遍策略。
儘管租金大幅下跌，每月600萬元的租金對於任何零售商來說仍然是一筆巨大的開支。那麼，馬莎為何選擇續租，力保這間近30年的旗艦店呢？這不單是租金高低的問題，更關乎品牌的長遠策略。
首先，地理位置。中環皇后大道中是香港最核心的商業地段之一，擁有無可取代的地理優勢和極高的品牌曝光度。 即使人流和消費力有所波動，這裡依然是展示品牌形象、接觸目標客群的重要窗口。對於一個國際品牌而言，在中環擁有旗艦店，其象徵意義和廣告價值難以估量。
其次，顧客基礎。馬莎在中環經營近三十年，積累了穩定的顧客群體，包括本地上班族和在港居住或工作的外籍人士。 這些顧客對馬莎的品牌和產品有較高的忠誠度。保留這間旗艦店，有助於維繫這些珍貴的顧客關係。
再者，線上線下整合（Omnichannel）的策略。在數位時代，成功的零售商需要將線上線下渠道無縫整合。實體店不僅是銷售場所，更是提供體驗、處理退換貨、作為線上訂單提貨點的重要環節。中環旗艦店可以作為馬莎在香港物流和服務網絡的關鍵節點。
最後，儘管香港馬莎百貨於2017年已將港澳業務出售給中東的Al-Futtaim集團，成為其特許經銷商，但馬莎在香港仍保留了採購辦事處，並且其食品專門店依然以英式食品為主，保持了原有的英式特色。 繼續在中環保留旗艦店，也顯示出特許經銷商對這個品牌在香港市場潛力的信心。
馬莎中環旗艦店的續租，以大幅下調的租金為代價，是當前香港零售市場深度調整的一個縮影。這不僅考驗著品牌方的應變能力，也促使業主重新評估其租務策略。
未來中環的零售格局可能會繼續演變。傳統的奢侈品和高端零售依然佔據重要位置，但或許會有更多注重體驗、餐飲或生活方式的品牌進駐，以吸引更廣泛的客群。例如，近期兩餸飯這類民生餐飲店也能在中環核心地段找到落腳點，顯示出市場需求的多樣化。 此外，線上與線下的融合將更加緊密，實體店的角色將從單純的銷售轉向提供獨特的購物體驗和服務。
馬莎選擇以減半的租金留守中環，既是現實市場環境下的務實決策，也是對其品牌價值和核心地段戰略意義的堅守。這背後的故事，不單是關於一間店舖的租約，更是關於一個城市零售生態系統在變革浪潮中的掙扎、適應與前行。在充滿不確定性的商業世界裡，唯有不斷創新和靈活應變，方能在潮起潮落中找到自己的立足之地。
