香港樓市在2025年首五個月出現了一個引人注目的現象：新取用按揭保險的宗數和金額均顯著下跌。這與同期整體住宅按揭取用量上升的趨勢形成對比，清晰地反映出置業人士因樓按政策放寬而減少了對按揭保險的依賴。這不僅是數字上的變化，更是市場結構和置業心態轉變的生動寫照。
按揭保險，曾經的「上車」階梯
在香港樓市的高峰時期，動輒千萬的樓價讓許多有意置業的人士望而卻步。即使勉強存夠了兩至三成的首期，剩餘的高成數按揭需求，往往需要依賴按揭保險計劃來實現。按揭保險公司透過為銀行承擔超過一定成數（通常是七成）的按揭風險，讓買家得以申請高達八成甚至九成的按揭貸款。這扇門，曾經是不少港人實現置業夢想的關鍵。然而，這也意味著額外的保費支出，增加了置業成本。
政策鬆綁，開啟新的可能
轉捩點出現在2023年7月及2024年。政府逐步放寬按揭政策，特別是將1,500萬元以下物業的按揭成數上限提高至七成，並在2024年全面取消物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施，包括暫停壓力測試要求及放寬按揭成數上限等。 這一系列政策組合拳，猶如為市場注入了一劑強心針，顯著降低了置業門檻。
過去，非首次置業或非自用物業的按揭成數受到較嚴格的限制。 政策放寬後，不論是首次置業與否、物業是否自住或由公司持有，最高按揭成數統一調整至七成，供款與入息比率上限也劃一為五成。 這意味著，許多原本需要依賴按揭保險才能借到足夠貸款的買家，現在可以直接透過銀行取得七成按揭，只需支付三成首期即可「上車」。
數字說話：按保使用率顯著下降
數據是最有力的證明。根據香港按揭證券有限公司的統計數字，2025年首五個月新取用按揭保險宗數為2,781宗，較去年同期大幅下降27.9%；涉及金額為142億元，按年減少28%。 這一跌幅與同期整體住宅按揭取用量上升超過22%的趨勢形成了鮮明對比。
更直觀的數據是按揭保險的使用率。5月份新取用按揭保險宗數佔整體按揭的比例約為17.6%。 這個數字，遠低於2023年7月放寬按揭政策前逾30%的使用率。 這清晰地顯示，越來越多的置業人士不再需要或選擇使用按揭保險來完成交易。
細價樓成交活躍，拉低平均按揭金額
值得留意的是，儘管5月份新取用按揭保險宗數按月微增0.3%，但金額卻按月回落14.2%，導致平均按揭金額顯著下降。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，這主要歸因於2月底財政預算案中針對400萬元以下物業推出的100元印花稅寬免，刺激了細價物業的成交佔比顯著上升，進而拉低了按保個案的平均按揭金額。
這一現象進一步印證了政策鬆綁對市場結構的影響。降低置業成本的措施，直接刺激了對價格較為敏感的細價樓市場，而這些物業的買家對高成數按揭的需求也相對較低，進一步減少了對按揭保險的依賴。
多重利好因素疊加，支撐樓市交投
除了按揭政策的放寬，5月份樓市的回暖也受到多重利好因素的推動。HIBOR（香港銀行同業拆息）下挫促使市場提早反映減息預期，按揭利率大幅下跌，減輕了置業人士的供樓負擔。 同時，中美貿易衝突的緩和、人民銀行降準等宏觀因素，以及一手新盤的亮麗銷情和二手樓市交投的回升，都共同帶動了整體樓市的轉活。 這些因素的疊加，為未來按揭和按保數字的表現提供了支撐。
按揭保險角色的轉變
隨著按揭政策的放寬，按揭保險不再是許多置業人士「上車」的唯一或必需途徑。它的角色正在從「必需品」轉變為「選擇項」。對於仍需要超過七成按揭的買家，尤其是購買較高樓價物業的買家，按揭保險依然提供了實現高成數貸款的可能性。然而，對於能夠負擔三成首期或購買細價物業的買家而言，直接向銀行申請七成按揭成為更簡便和經濟的選擇，避免了額外的保費支出。
按揭保險公司也在適應市場的變化。例如，按證保險公司推出了新安排，在特定情況下（如家庭有新生嬰兒、業主失業等）可考慮批准合資格業主將自住物業出租，為面臨財務困難的業主提供支援。 此外，對於符合條件的買家，按保公司也可能提供保費折扣。 這些調整顯示按保公司正努力在新的市場環境中尋找定位，並為不同需求的置業人士提供更具彈性的服務。
樓市穩健發展的新格局
首五個月新取用按揭保險下跌，與整體樓市交投回暖的趨勢形成對比，正說明了政策調整的有效性。放寬按揭政策成功降低了置業門檻，讓更多有實際需求的買家能夠進入市場，尤其是刺激了細價物業的成交。 這種變化有助於市場結構的健康調整，減少對高槓桿按揭的過度依賴，從長遠來看，有助於促進樓市的穩健發展。
當然，按揭政策的調整也需要置業人士更審慎地評估自身風險。雖然壓力測試要求暫停，但維持良好的供款與入息比率依然重要。 置業是一項長期的財務承擔，買家應充分考慮自身的收入穩定性、未來利息變動的可能性以及市場風險，量力而為。
結語：潮水退去，方見真章
香港樓市經歷了多年的起伏，按揭保險曾是許多置業故事中的關鍵一頁。如今，隨著政策的調整，潮水漸漸退去，按揭保險的角色正在重塑。用家受惠於樓按放寬，減少了對按揭保險的依賴，這不僅改變了數字，更影響著置業者的決策路徑。未來的樓市，或許將在更穩健的基礎上前行，而按揭保險，也將在新的市場格局中繼續發揮其獨特的作用，只是不再是許多人「上車」的唯一階梯。置業之路，因政策的靈活調整而展現出更多元的可能性，讓每一個追逐安居夢想的人，都能找到更適合自己的路徑。
