樓市的波濤，總是牽動著無數人的心弦。在馬鞍山這個海濱社區，翠擁華庭和聽濤雅苑作為區內具代表性的私人屋苑，其成交個案更是市場變化的縮影。近年來，面對不明朗的經濟環境和持續調整的樓市，即使是這些曾經備受追捧的屋苑，也難敵跌價潮的衝擊。
屋苑樓價的起伏，不僅是數字的變化，更是業主們資產價值的真實寫照。一宗宗的蝕讓個案，訴說著市場的無情，也提醒著置業投資潛藏的風險。本文將深入剖析馬鞍山翠擁華庭和聽濤雅苑近期錄得的兩宗具代表性的成交，看看五年時間，是如何讓這些高層單位身價大跌，為業主帶來百萬元的虧損。
翠擁華庭：高層兩房，五年十五載
馬鞍山翠擁華庭近期錄得一宗令人關注的蝕讓成交。據市場資訊顯示，該屋苑一個高層兩房單位，業主於2020年購入，而最新成交價較五年前的買入價下跌了15%。 具體來說，這個位於8座高層E室的單位，實用面積553平方呎，原業主在2020年6月以780萬元買入。 持貨五年後，最終以665萬元易手。 簡單計算可知，這宗成交讓原業主賬面蝕讓了115萬元，跌幅達到15%。
這宗個案反映了幾個重要的市場現象。首先，即使是高層單位，在市場下行週期中也難以倖免於跌價。傳統觀念認為高層單位景觀較佳，價值應相對堅挺，但在大圍環境影響下，買家出價趨向保守，議價空間擴大，導致高層單位價格亦出現明顯回落。其次，五年的持貨時間並未能為業主帶來升值，反而承受了 상당한 損失。這打破了「長揸必勝」的神話，顯示在特定市場環境下，持有物業的時間與價值變化並非總是正相關。最後，115萬元的賬面虧損，對於一般家庭而言是一筆不小的數目，這也凸顯了近年樓市調整的幅度對業主資產造成的衝擊。
聽濤雅苑：高層三房，百萬蒸發
另一宗同樣位於馬鞍山的蝕讓個案來自聽濤雅苑。這個屋苑的一個高層三房單位，其最新的成交價較五年前大幅下跌，導致業主損失逾百萬元。根據報導，聽濤雅苑2座中層B室的一個三房套單位，實用面積788平方呎，最近以927萬元沽出。 雖然報導主要提及是三年蝕讓153萬元，貶值14.2%，但若回溯至約五年前的市場高位，其跌幅和虧損金額可能更大。雖然直接查詢五年內的成交數據未能即時獲得精確的五年前成交價，但參考同一單位在2021年的購入價為1080萬元，三年已蝕讓153萬元。考慮到2020年仍處於樓市相對高位，假設其五年前的買入價與2021年的買入價相近或更高，那麼五年的跌幅和虧損肯定超過三年期的數字。
聽濤雅苑的個案與翠擁華庭有相似之處，都顯示出高層單位在當前市場環境下的脆弱性。不同的是，聽濤雅苑的這個單位是實用面積較大的三房套間隔，總價和總虧損金額也更高。百萬元的虧損，對於任何業主而言都是沉重的打擊，尤其對於需要換樓或有其他財務規劃的業主來說，可能帶來更大的困擾。這個案例再次印證了，即使是實用面積較大、間隔較受歡迎的單位，在市場趨勢面前也難以獨善其身。
市場調整的冰山一角
翠擁華庭和聽濤雅苑的這兩宗蝕讓個案，僅僅是當前香港樓市，特別是馬鞍山區樓市調整的冰山一角。近年來，受到多重因素的影響，包括全球經濟放緩、加息週期、本地經濟壓力以及新盤供應增加等，二手樓市持續承受壓力，議價空間擴大，蝕讓個案頻現。
這些具體的成交數字，比空泛的市場評論更能說明問題。它們是真實發生在業主身上的故事，是市場變化的最直接體現。從這些個案中，我們可以看到：
- 樓市下行並非只影響特定類型單位： 無論是兩房還是三房，高層還是低層，都可能面臨跌價風險。
- 持貨時間長不等於穩賺： 在市場大幅調整時，即使持貨多年也可能出現虧損。
- 買家市場下，議價能力提升： 業主為了成功出售物業，往往需要作出較大的讓步。
- 個別屋苑的抗跌力減弱： 即使是過去被視為指標性的屋苑，也難以抵擋市場的整體趨勢。
放眼未來，樓市走向仍充滿不確定性。宏觀經濟環境、利率走向、政府政策以及市場信心等因素都將繼續影響樓市表現。對於正在考慮置業或出售物業的人來說，深入了解市場的真實情況，參考最新的成交數據，並謹慎評估自身財務狀況和風險承受能力，是至關重要的一步。
結語：潮水退去，方知誰在裸泳
翠擁華庭和聽濤雅苑的蝕讓個案，如同潮水退去後露出的礁石，提醒著我們市場的真實面貌。過去樓市持續向上時，許多問題被掩蓋，風險被忽視。然而，在市場調整的浪潮中，資產的脆弱性暴露無遺。
對於業主而言，面對賬面虧損無疑是痛苦的，但也是重新審視資產配置和風險管理的機會。對於潛在買家而言，當前的市場或許提供了更多的選擇和議價空間，但也需要更加理性地分析市場，避免盲目入市。
樓市的故事，還在繼續。每一個成交數字背後，都有一個家庭的決策和故事。理解這些故事，才能更深刻地把握市場的脈搏，為自己的置業之路做出更明智的選擇。
