香港，一個寸金尺土的城市，擁有自己的安樂窩是許多市民遙不可及的夢想。高昂的樓價，讓年輕一代、基層家庭望而卻步，租金的壓力更是不容忽視。然而，「綠置居」計劃的推出，為符合資格的綠表人士帶來了一線曙光。尤其是最新一期的九龍灣宏緻苑，以其極具吸引力的「六折」定價，再次點燃了許多家庭的置業希望。售價從親民的115萬元起跳，最低首期甚至不足6萬元，這樣的數字，無疑對正努力儲錢的公屋居民來說，是一份充滿誘惑的置業邀請函。
宏緻苑作為「綠置居2024」的唯一全新項目，共提供2,576個單位，預計將於2025年第三季接受申請，第四季開始揀樓，最快2026年5月落成入伙。這個坐落於九龍灣宏照道、鄰近麗晶花園及坪石邨的項目，地理位置優越，交通便利，周邊配套設施成熟，無怪乎備受市場關注。
宏緻苑的「六折」魔法
宏緻苑今次以市值六折發售，這一定價策略直接關乎到其吸引力。對比上一期「綠置居」長沙灣麗玥苑的五二折，或是前一期「綠置居2022」的四一折，宏緻苑的折扣率看似有所下降。然而，房委會強調，定價機制會參考附近私人樓宇的成交價，並考慮項目地點、設施等因素。在現時樓市較去年回落的背景下，六折的定價仍然具有相當的吸引力。
具體的售價範圍為115萬元至349萬元，平均呎價約6,740元。 這個價格區間覆蓋了不同的預算需求。對於預算有限的單身人士或小家庭，最低115萬元的單位，若能承造95%按揭，首期只需約5.75萬元，這無疑是「上車」的極低門檻。 對於有較大居住空間需求的家庭，最高價的單位也不過349萬元，相較於同區的私人屋苑，仍顯得十分實惠。
以一個約247萬元平均售價的單位（實用面積約366平方呎）為例，假設按揭貸款九成半、還款期30年、按揭利率約3.5%，每月供款約為10,500元。 對於一至二人單位（售價約128萬元），每月按揭還款額約為5,500元。 這樣的供款水平，對於符合綠置居資格的家庭來說，相信大部分都在可負擔範圍內。
誰是幸運兒？申請資格大解密
「綠置居」計劃的宗旨是幫助現有公屋住戶及正在輪候公屋的人士置業安居，以騰出公屋單位給更有需要的家庭。因此，宏緻苑的申請資格有嚴格限制，主要面向綠表人士。
合資格的申請者主要包括：房委會轄下公屋的住戶，包括「有條件租約」的租戶；房協轄下甲類出租屋邨或年長者居住單位的住戶；持有房屋署簽發有效《綠表資格證明書》的人士；正在輪候公屋並已取得編配屋邨通知書的人士；以及受房委會已公布的公共租住房屋清拆計劃影響的租戶，例如彩虹邨碧海樓、金碧樓、丹鳳樓，以及華富邨華安樓、華樂樓的租戶，他們將獲得優先揀樓機會。
然而，並非所有綠表人士都符合申請資格。自2023年起，綠表申請者在遞交申請截止日期前24個月起計直至購買單位時，不得在香港擁有住宅物業。 此外，房委會定期暫准居住證持有人不再符合綠表申請資格。
為了增加申請者成功購買單位的機會，「綠置居2024」首次實施優化安排，向前兩次曾連續申請「綠置居2022」及「綠置居2023」而未能購買單位的申請者，分派多一個抽籤號碼，這對於過去未能成功「上車」的申請者來說，無疑是個好消息。 同時，「綠置居2024」也設有配額予「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者，以及一人申請者。
地理位置與屋苑特色
宏緻苑位於九龍灣宏照道一期，前身是消防同樂會等設施，由3座約40層高的住宅大廈組成。 項目最大的優勢之一是其優越的地理位置及便利的交通。 步行約10分鐘即可到達港鐵屯馬綫啟德站，提供了便捷的鐵路網絡連接全港各區。 此外，屋苑鄰近麗晶花園、啟業邨、坪石邨等成熟社區，周邊配套設施完善，包括商場、食肆、康樂設施等。 屋苑本身也設有約1.6萬平方呎的零售設施、籃球場、羽毛球場、兒童遊樂場等社區設施。
宏緻苑提供的單位實用面積介乎193至466平方呎。 雖然單位面積整體偏細，實用面積少於300平方呎的單位佔近四成，但仍有較受歡迎的較大單位，其中實用面積介乎450至466平方呎的單位佔單位總數逾四分之一（731伙）。 這部分大單位預計會吸引有家庭需要的申請者，競爭可能較為激烈。 最小的193至194平方呎單位則佔總數約3%（72個單位）。
利弊得失：入手宏緻苑前停看聽
宏緻苑的六折定價和低首期無疑是其最大誘因，為綠表人士提供了一個難得的置業機會，有助實現「上車」夢。 優越的市區地理位置和完善的交通及周邊配套也為生活帶來便利。 購買綠置居亦有政府作為按揭擔保，合資格買家可申請高達95%按揭，還款期最長30年。
然而，購買資助房屋也伴隨著一些限制和需要考慮的因素。首先是轉讓限制。自2022年起，綠置居的轉讓限制有所收緊。業主在第二市場以不高於原價轉售單位的年期由兩年增至五年，而在公開市場的轉售限制期則由十年延長至15年。 這意味著業主在一定年期內轉售物業將受到限制。
其次，雖然提供了不同面積的單位，但整體而言，單位的面積偏細，缺乏部分家庭可能需要的更大單位（例如三房單位）。 申請者需要仔細考慮自身家庭成員的需求和對居住空間的要求。
此外，雖然宏緻苑是新盤，但未來九龍灣及觀塘區仍有其他公營房屋供應，包括宏緻苑毗鄰的宏照道第二期綠置居項目，以及碧雲道及業安工廠大廈重建等居屋項目。 未來的供應情況也可能影響宏緻苑的潛在價值和轉售市場。
小資族的上車福音還是甜蜜的負擔？
對於許多小資族和基層家庭來說，宏緻苑提供的低門檻是一個巨大的吸引力。不足6萬元的首期，讓置業不再是遙不可及的幻想，而是觸手可及的目標。然而，除了首期，每月的按揭供款、管理費、差餉、地租等開支也需要納入考慮。 雖然每月按揭供款看似合理，但對於收入不穩定或收入較低的家庭來說，仍可能構成一定的財政壓力。
購買綠置居是從租客轉變為業主的重要一步，這不僅僅是資產的累積，更意味著需要承擔房屋的維護和管理責任。對於習慣了由房委會負責維修保養的公屋居民來說，成為業主後需要自行承擔這些費用和責任，這也是一個需要適應的轉變。
不過，從長遠來看，擁有自己的物業，尤其是在市區具有良好地理位置的項目，潛力仍然值得期待。資產的增值，以及免卻租金的壓力，對於家庭財政的穩健和累積財富都有積極的影響。
總結：宏緻苑，開啟置業新篇章？
九龍灣宏緻苑的推出，無疑為廣大綠表申請者提供了一個寶貴的置業機會。六折的吸引力、親民的售價和低首期，讓許多家庭看到了實現安居夢的可能。優越的地理位置和完善的配套，也增加了項目的吸引力。
然而，置業是一項重大的決定，申請者在興奮之餘，也應保持理性，仔細研究項目的詳細資料、申請資格、轉讓限制，並結合自身的財務狀況和家庭需要，評估潛在的風險和機遇。儘管存在單位面積偏細和未來供應的考量，宏緻苑作為市區綠置居新盤，其吸引力依然巨大，預計將會受到熱烈追捧。 對於符合資格的綠表人士來說，宏緻苑或許能真正為他們的置業之路，開啟一個充滿希望的新篇章。
