樓市的微波，能否預示季度跌幅？
香港房地產市場，這個牽動無數人心弦的領域，其一舉一動都備受矚目。每一個指數的波動，都可能被視為未來走向的信號。當我們看到「中原城市領先指數（CCL）按周微跌0.01%」這樣細微的數字時，許多人或許會不以為然，覺得這不過是市場日常的輕微起伏。然而，結合「中原地產目標第二季多跌1.9%」的預測，這微小的跌幅似乎就變得不那麼微不足道了，它可能預示著一股潛在的下行壓力正在醞釀。
究竟這0.01%的跌幅背後隱藏著什麼樣的市場訊息？中原地產設定的季度跌幅目標又有何依據？這一切是否意味著香港樓市正處於一個關鍵的轉折點？讓我們深入剖析這些數字，試圖從中窺探市場的真實脈絡。
CCL：樓市寒暑表上的細微刻度
中原城市領先指數（CCL）作為衡量香港二手私人住宅樓價變動的重要指標，其每周的公布都如同市場的「寒暑表」，反映著最近期的成交狀況。這項指數追蹤一系列具有代表性的成分屋苑成交，透過科學方法計算，力求真實呈現樓價的趨勢。 本周CCL報135.57點，按周微跌0.01%。 這樣的跌幅，從數字上看確實微乎其微，甚至可以說是徘徊在橫行的邊緣。
然而，市場從來都不是直線運動的。即使是極小的波動，也可能反映了買賣雙方心理、宏觀經濟環境、政策導向等多重因素的微妙變化。在過去的幾周裡，CCL指數一直在135點水平反覆爭持。 這表明市場正處於一個拉鋸的狀態，既沒有出現強勁的反彈，也沒有出現恐慌性的拋售。微跌0.01%，可能只是這場拉鋸戰中的一個小小的失守。它可能意味著在最近一周的成交中，部分業主願意輕微調低叫價以促成交易，而買家則依然保持謹慎，傾向於選擇價格更具吸引力的「筍盤」。
樓價反覆，尋底之路仍漫長？
從更廣闊的時間維度來看，CCL指數目前仍處於逾八年半的低位，徘徊在2016年8月底的水平。 儘管期間偶有小幅回升，但整體而言，樓價的反覆尋底格局似乎尚未改變。 這種「尋底」的過程，往往伴隨著市場的不確定性和觀望情緒。買家期待更低的價格，而業主則在堅持與現實之間掙扎。
造成這種反覆尋底局面的原因多樣。首先，全球經濟環境的不確定性，尤其是中美貿易關係的演變，持續為市場帶來陰霾。 其次，儘管拆息有所回落，減輕了部分供樓負擔，但高息環境的影響依然存在，抑制了部分買家的入市意欲。 此外，發展商積極以低價推售新盤，以及促銷貨尾，對二手市場構成了直接競爭，迫使二手業主不得不調整價格策略。
中原地產的季度預測：1.9%跌幅的考量
在CCL按周微跌0.01%的同時，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，CCL距離第二季目標133點，現時相差約1.9%。 這意味著中原地產預期在本季度結束時，CCL指數較當前水平將有接近1.9%的跌幅。這個預測並非空穴來風，而是基於對當前及未來一段時間市場走勢的綜合判斷。
首先，儘管近期市場受到一些正面消息的刺激，例如中美關稅暫緩、拆息回落以及部分新盤熱銷，帶動二手交投略有增加，但這些利好因素能否持續並對整體樓價形成有力支撐，仍有待觀察。 中美貿易談判進展依然充滿變數，這種不確定性會持續影響市場情緒。
其次，發展商「求量不求價」的銷售策略預計將會持續。 新盤以吸引力的價格入市，會分流部分二手市場的購買力，對二手樓價構成壓力。 同時，市場上大部分優質的「筍盤」在前期消化了一部分後，剩餘的放盤可能價格較高，導致買家入市意願減弱，成交陷入拉鋸。
最後，樓市的結構性因素也需要考慮。例如，大型單位樓價指數在本周錄得較大的跌幅，並創下逾八年半的新低。 這反映出不同類型物業的市場表現存在差異，大型單位可能面臨更大的價格調整壓力。
綜合這些因素，中原地產認為短期內樓價仍將反覆偏軟，因此設定了第二季度樓價多跌1.9%的目標。 這個目標反映了他們對市場保持謹慎的態度，認為在各種不明朗因素影響下，樓價下行壓力依然存在。
微跌與目標跌幅之間的關聯
本周CCL微跌0.01%，可以被視為中原地產預測的季度跌幅趨勢中的一個局部體現。雖然單周跌幅非常小，但它維持了樓價持續反覆偏軟的基調。如果這種微跌或者窄幅波動的狀態在接下來的幾周持續，那麼累積起來的跌幅就有可能接近甚至達到中原地產所設定的1.9%的季度目標。
當然，市場走勢瞬息萬變，任何突發的利好或利空消息都可能改變原有的預期。例如，如果中美貿易談判取得實質性突破，或者有新的刺激樓市政策出台，都可能提振市場信心，減輕樓價下行壓力。反之，如果外部環境進一步惡化，或者市場出現其他負面因素，樓價跌幅也可能超出預期。
然而，從目前的數據和市場氛圍來看，謹慎樂觀或偏向審慎可能是更為理性的態度。CCL指數的微跌，加上中原地產的預測，都在提醒市場參與者，當前的樓市並未擺脫調整的階段。
前瞻：市場何去何從？
對於廣大市民，無論是準買家還是業主，這微小的跌幅和季度跌幅預測都提供了重要的參考信息。對於準買家而言，市場的反覆和潛在的跌幅意味著可能會有更多的議價空間和「筍盤」出現，但同時也要注意市場風險，不宜盲目入市。對於業主而言，則需要更靈活地調整心理預期和定價策略，以適應市場的變化。
密切關注CCL等樓價指數的後續走勢是必要的。除了整體指數，還應關注不同區域和不同類型物業的指數變化，因為市場的分化可能會越來越明顯。同時，宏觀經濟環境、政府政策以及發展商的推盤策略等因素，都將持續影響樓市的走向，需要持續關注和分析。
總而言之，CCL按周微跌0.01%，看似不起眼，但結合中原地產第二季多跌1.9%的目標，它更像是一個訊號，預示著香港樓市在短期內仍可能處於調整階段。市場的未來走向，將取決於多重複雜因素的博弈，而我們需要保持警惕，理性分析，才能在這變幻莫測的市場中做出更明智的決策。
