樓市風向球失靈？解讀二手屋苑睇樓量連跌的雙重訊號
香港樓市向來是社會脈動的重要指標，每一個細微的數字變動，都牽動著無數人的神經。近期，一項受到市場密切關注的數據出現了連續下跌，那就是香港置業統計的週末指標屋苑預約睇樓量。這項數字連續兩週下滑，驟看之下，或許會讓人對二手市場的氣氛產生疑慮。然而，深入探究這波跌勢背後的原因，我們或許能看到更為複雜且 nuanced 的市場圖像，而非單純的轉弱訊號。這次的下跌，主要指向了兩大關鍵因素：來勢洶洶的新盤推售，以及近期多變不定的天氣。
新盤磁吸效應：市場焦點的轉移
當我們談論香港樓市時，新盤的影響力總是不可忽視的一環。它們挾帶全新的設計、多元的戶型、有時甚至是具吸引力的開價策略，像一塊巨大的磁鐵，牢牢吸引住市場的目光和購買力。近期，就有全新的大型項目以價單形式應市，尤其是港島區的黃竹坑站新盤，其具競爭力的定價策略，成功地在市場上掀起了一陣漣漪。
這種新盤的「磁吸效應」，直接分薄了二手市場的客源。準買家們的注意力被新盤的各種宣傳、示範單位以及銷售安排所佔據，許多原本計劃在週末抽空參觀二手屋苑的買家，紛紛轉投新盤的懷抱，參與其銷售流程。這種資源和注意力的轉移，導致二手屋苑的預約睇樓量自然會有所下降。這並非意味著市場上缺乏購買力，而是這股力量暫時被引導到了新盤市場。
我們可以想像一個場景：一個家庭正打算換樓，他們原本鎖定了幾個心儀的二手屋苑，計劃趁週末前往實地考察。然而，這時一個關注已久的新盤突然公佈了價單，並且提供了頗具吸引力的首批單位。這個家庭很可能會優先去了解新盤的詳情，甚至參與抽籤認購，而暫時擱置二手物業的睇樓計劃。這種情況的普遍發生，正是二手睇樓量下滑的重要原因之一。
香港置業研究部便指出，新盤週末開賣，成功吸引了市場焦點及購買力，攤薄了二手客源。 港九新界各區的數據也印證了這一點，九龍區和港島區的預約睇樓量跌幅相對較大，分別按週下跌8.4%和8.8%，而新界區跌幅較小，為5.3%。 這或許與新盤的地理位置和針對的客群有關，顯示新盤對鄰近區域的二手市場影響更為直接。
天氣攪局：濕漉漉的睇樓路
除了新盤的競爭，近期香港不穩定的天氣也為二手睇樓活動帶來了不便。驟雨、雷暴甚至是狂風，都讓準買家外出睇樓的意欲大打折扣。試想想，在一個狂風大雨的週末，你會想冒著風雨，穿梭於不同的屋苑之間嗎？大多數人的答案恐怕都是否定的。
根據香港天文台的預測，近期香港確實迎來了多雨的天氣，伴隨狂風驟雨及雷暴，部分日子雨勢頗大，海有大浪及湧浪。 這樣的惡劣天氣，對於需要外出實地考察的睇樓活動無疑是巨大的阻礙。準買家可能因為天氣原因而取消或推遲睇樓安排，尤其是一些帶有露台或頂樓特色的單位，在惡劣天氣下更難展現其優勢，影響睇樓體驗。
香港置業研究部董事也明確指出，天氣不穩是導致二手市場睇樓活動放緩的另一個原因。 惡劣天氣窒礙了部分準買家外出睇樓的意欲，導致二手屋苑預約睇樓量進一步受壓。 這是一個相對短期的影響因素，一旦天氣好轉，被天氣耽擱的準買家便有可能重新投入睇樓活動。
雙重夾擊下的市場韌性
儘管受到新盤分流和天氣不穩的雙重夾擊，導致週末二手睇樓量連跌兩週，但我們不能因此斷定二手市場已經轉弱。事實上，市場的基本面依然存在一些積極因素。
香港的銀行同業拆息（HIBOR）持續在低位徘徊，這使得按揭貸款的利息成本保持在相對較低的水平。 低息環境降低了置業的門檻和負擔，對於有實際置業需求的買家而言，依然具有吸引力。同時，「供平過租」的效應持續存在，這意味著在許多情況下，每月支付的按揭供款可能比租金更低，這也促使部分原本租樓的人考慮入市。
香港置業研究部董事認為，現時本港拆息維持低位，加上「供平過租」效應持續，帶動買家入市意欲。 這些潛在的購買力並未消失，只是在等待合適的時機和條件。待天氣好轉，加上新盤熱潮稍退後，一部分在新盤市場未能覓得心頭好的向隅客，很可能會重新回流至二手市場尋找機會。
因此，週末指標屋苑預約睇樓量的下跌，更多地反映了市場焦點的轉移和短期外在因素的影響，而不是市場內在需求的顯著減弱。可以預期，隨著新盤銷售進入階段性緩和，以及天氣狀況的改善，二手市場的睇樓活動有望重新活躍起來。
放眼未來：一二手市場的聯動與分化
這次二手睇樓量下跌的現象，也再次凸顯了一手和二手市場之間的聯動與分化關係。一手市場的活躍，短期內會對二手市場造成壓力，分流客源。然而，一手市場的暢旺，同時也在一定程度上提振了整體的市場氣氛，刺激了買家的置業意欲。
香港置業研究部預料，6月份的一二手交投將延續上月的暢旺格局。 這表明市場對於整體樓市的表現仍然保持樂觀，即使二手睇樓量短期內受壓，但整體成交量仍有望維持在一個較高的水平。這可能意味著市場的成交結構正在發生變化，一手市場在近期佔據了主導地位。
對於二手業主而言，當前面臨的挑戰是如何在新盤的競爭下保持其物業的吸引力。在一些新盤供應較多的區域，二手業主可能需要調整其定價策略，提供更具競爭力的價格或更大的議價空間，才能吸引到買家。反之，在缺乏新盤供應或具有獨特優勢的二手屋苑，其議價能力可能相對較強。
對於準買家而言，這段時間或許提供了一個在二手市場「尋寶」的機會。由於新盤搶佔了部分市場焦點，一些業主可能因為急於出售而願意提供更大的議價空間。趁著睇樓量相對較少的時候，準買家或許能夠更仔細地考察目標物業，並有更多機會與業主進行議價。
結語：撥開迷霧看市場真貌
總結而言，香港置業週末指標屋苑預約睇樓量連跌兩週，是新盤搶佔市場焦點和天氣不穩這兩個因素共同作用的結果。這雖然是二手市場短期內面臨的挑戰，但並未完全改變市場的基本面。低息環境和「供平過租」的效應依然支撐著市場的購買力。
要全面理解當前的樓市狀況，不能僅憑單一數據的短期波動來下定論。我們需要結合新盤的銷售情況、整體經濟環境、利率走向以及未來的供應等多方面因素進行綜合分析。這次的睇樓量下跌，更像是一個暫時的「市場信號干擾」，而非趨勢性的轉變。隨著外在因素的消退，市場力量將重新分配，二手市場的活力有望逐步恢復。對於置業人士而言，保持理性、密切關注市場動態，並根據自身需求和財務狀況做出決策，才是應對當前市場環境的關鍵。
