韋志成先生卸任市建局行政總監，結束其九年的任期，在他任內最後一篇網誌中，他強調樓宇復修對於應對市區和樓宇老化的重要性，並透露市建局計劃在年內啟動「樓宇復修新策略2.0」研究。這項研究將深入探討透過立法或修訂現行法規，要求業主為樓宇制定周期性保養維修計劃的可行性，同時也研究設立一個專責法定機構來統籌、推動及監管樓宇復修與保養事宜的可能性。 韋志成先生的這番話，不僅為其在市建局的工作劃下句點，更為香港未來的樓宇維護方向投下了一顆石子，激起漣漪。究竟這項研究的啟動，將如何影響廣大業主？未來的樓宇保養又會走向何方？這一切，都值得我們深入探討。
樓宇「雙老化」：市區更新的深層挑戰
香港作為一個發展成熟的城市，樓宇老化是一個不容忽視的問題。根據統計，全港樓齡達50年或以上的私人樓宇數量已高達8,600幢。 樓宇老化不僅帶來安全隱患，影響市容，更對居民的生活品質構成威脅。長久以來，市區更新主要依賴重建，但隨著需要處理的舊樓數量不斷增加，單靠重建已無法有效應對挑戰。韋志成先生在其網誌中明確指出，「單靠重建的市區更新模式，無法應對市區和樓宇老化的挑戰」，並認為「市區更新的關鍵『成也復修、敗也復修』」。 這句話一針見血地指出了問題的核心——樓宇復修，亦即透過適時的維修和保養延長樓宇壽命，才是更可持續、更全面的解決方案。
然而，推動樓宇復修並非易事。市建局過往雖已推出超過30項相關措施，包括提供技術和財政支援等，但這些措施多屬於「推廣」和「鼓勵」性質的行政手段。 韋志成先生坦言，這些措施距離達致根本性改變的目標仍有一段距離。 這反映出在現行框架下，鼓勵業主積極進行樓宇維修保養存在一定的局限性。許多舊樓業主及業主立案法團在籌組維修工程時普遍面臨「三缺」問題：缺乏相關知識、缺乏財政儲備、缺乏組織能力。 這些困難導致許多樓宇未能得到及時和妥善的維修，加速了老化進程。
「樓宇復修新策略2.0」：破舊立新的研究方向
正是在這樣的背景下，市建局計劃啟動「樓宇復修新策略2.0」研究顯得尤為重要。這項研究將從三方面展開：法規要求、體制安排以及善用創新科技。 其中最受矚目的，無疑是探討透過立法或修訂現行法規，要求業主為樓宇制定周期保養維修計劃的可能性，以及研究設立專責法定機構的可行性。
現行的《建築物管理條例》雖有要求設立「特別基金」以應付樓宇日常維修以外的費用，但韋志成先生認為條例並未對如何制定保養計劃和持續供款有清晰要求，導致許多樓宇的維修基金形同虛設。 强制驗樓計劃自2012年全面實施以來，確實有助於提升樓宇安全水平，但這更多是事後的補救措施，而非事前的預防。 因此，研究透過立法強制要求業主制定周期性保養計劃，並為維修基金建立預算和供款的法定安排，是從根本上解決問題的潛在途徑。 這意味著未來業主可能不再是「見爛補爛」，而是必須有計劃、有預算地為樓宇的長期健康「儲錢」和「做運動」。
另一個引人注目的研究方向是探討設立專責法定機構。 現時涉及樓宇安全和維修的政府部門和機構較多，包括屋宇署、市建局等。設立一個專責機構，或能更有效地統籌資源、簡化流程、加強監管，並提供一站式的支援服務，解決業主在「三缺」方面的困境。這將有助於提升樓宇管理的專業化水平，推動更積極主動的維修文化。
延長樓宇壽命的潛在效益
推動樓宇的「預防性維修」和制定周期性保養計劃，不僅能解決當前的失修問題，更具有深遠的效益。韋志成先生在網誌中提到，市建局的首置項目「煥然懿居第三座」透過強化結構和適切保養，預計樓宇壽命可從50年提升至75年。 這證明了透過有效的維修保養，確實可以顯著延長樓宇的使用壽命。
延長樓宇壽命的好處是多方面的。首先，它可以減緩市區老化的速度，降低過度依賴重建帶來的社會和經濟成本。重建往往涉及巨額投資、冗長的收購過程以及對社區造成的影響。如果能夠透過復修延長樓宇壽命，就可以將有限的資源用於更有需要的區域，同時保留社區原有的特色和連結。
其次，有計劃的維修保養可以將維修工程「拆細」，分階段進行招標，降低因單次大額維修費用而導致圍標的風險。 圍標一直是困擾樓宇維修的頑疾，不僅損害業主利益，也影響工程品質。透過制定長期計劃，將工程分解，可以增加招標的透明度和競爭性，保障業主的權益。
再者，鼓勵業主建立維修基金，並可能透過法規強制執行，可以確保樓宇在需要維修時有充足的財政儲備，避免因資金短缺而耽誤工程，導致問題惡化。這有助於建立一種「預防性維修」的文化，讓業主意識到樓宇維修是持續性的責任，而非突發的負擔。
挑戰與前景：前行路上的考量
雖然「樓宇復修新策略2.0」研究的方向令人期待，但在推行的過程中，也必然會面臨不少挑戰。立法或修例要求業主進行周期性保養維修，可能涉及強制性供款和執行機制，如何平衡業主權益與公共安全，如何確保政策的公平性和可操作性，都需要仔細研究和諮詢。特別是對於經濟能力有限的業主，如何提供足夠的支援和過渡安排，將是政策成功的關鍵。
此外，設立專責法定機構也需要考慮其職能範圍、權責劃分、與現有機構的協調等問題。如何確保這個機構能夠高效運作，真正發揮統籌和監管的作用，需要深入的論證和規劃。
然而，正如韋志成先生所言，當市建局的行政手段已經用盡，「社會便應該深入討論是否需要修訂樓宇保養的相關法規」。 這項研究的啟動，正是一個契機，讓社會各界共同探討如何在提升樓宇安全和改善居住環境的同時，找到一個可持續、公平且有效的方式來推動樓宇復修。
結語：共築安全宜居的城市
韋志成先生的卸任，標誌著市建局一個階段的結束，但他留下的這份對於樓宇復修重要性的強調，以及即將啟動的「樓宇復修新策略2.0」研究，為香港的市區更新指明了一個新的方向。這不僅僅是關於磚頭和水泥，更是關乎每一個市民的居住安全和生活品質。
我們期待這項研究能夠帶來創新的思路和可行的方案，克服樓宇復修中「三缺」的難題，建立一個更積極主動的樓宇維修保養文化。透過法規的完善、體制的優化和科技的應用，讓更多的舊樓能夠重煥生機，延長壽命，共同構築一個更安全、更宜居、更具韌性的城市。這條路充滿挑戰，但也充滿希望，需要政府、相關機構、業界以及廣大市民的共同努力和參與。
