樓市氣氛瞬息萬變，近期市場上出現一宗引人矚目的成交個案，位於粉嶺名都的一個低層兩房單位，實用面積369方呎，最終以383萬元易手，而最特別的是，這宗交易的印花稅竟然只需100元。這宗成交不僅是粉嶺名都本月錄得的首宗二手買賣，更折射出當前樓市環境的一些關鍵特徵與政策影響。
小標題：政策暖風下的「開心價」？
這宗成交最令人好奇的地方，莫過於僅僅100元的印花稅。回顧過去，香港的住宅物業買賣印花稅稅率根據樓價和買家身份有所不同，尤其在實施多項需求管理措施，俗稱「辣招」時期，非首次置業或非香港永久性居民需要繳付較高的稅率。然而，自2024年2月28日起，香港政府全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）。
現時，所有住宅物業交易，不論買家身份，只需繳付從價印花稅（AVD）。根據最新的從價印花稅稅階，樓價在400萬元或以下的住宅物業，其印花稅率劃一為100元。 粉嶺名都這個單位以383萬元成交，正正落在了400萬元或以下的稅階範圍內，因此買家能夠享受到100元的極低印花稅優惠。 這無疑大大降低了買家的入市成本，特別是對於首次置業的上車人士而言，減輕了他們的財政負擔，可謂是政策暖風下的「開心價」。
小標題：名都舊貌換新顏？屋苑的吸引力剖析
粉嶺名都位於粉嶺車站路，於1993年落成，至今已有一定樓齡，共由7座樓宇組成，提供1280個單位。 儘管是老牌屋苑，但其地理位置優越，交通便利，步行至港鐵站僅需約1分鐘，周邊生活配套完善，包括商場、食肆及學校等，對於在北區工作或生活的居民而言，具有一定的吸引力。
這次成交的單位為7座低層C室，實用面積369方呎，屬於屋苑的兩房戶型。 實用率高是早期落成物業的普遍特點，369方呎的實用面積對於兩房單位而言，空間感尚可。原業主於1997年購入該單位，持貨長達28年，現轉手帳面獲利175萬元，單位升值約84.1%。 這反映出即使是持有較長時間的物業，在合適的市場時機下仍能實現可觀的升值。
買家為用家，認為單位價錢合理，符合其置業預算，故決定入市自用。 這宗成交個案也印證了在全面「撤辣」後，市場上用家需求有所釋放，特別是針對這類價格在400萬元以下的細價物業，更容易吸引到預算有限的上車客。
小標題：細價樓市場的溫度計
粉嶺名都作為北區的老牌上車屋苑，其成交情況一直是衡量該區細價樓市場活躍度的一個重要指標。這宗低層兩房單位以383萬元成交，實用呎價約10379元。 對比屋苑近期的成交紀錄，雖然未能斷定市場價格的整體走勢，但這宗成交處於市場可接受的範圍內，顯示出在「撤辣」政策刺激下，部分買家願意積極入市，促成了議價成交。
同時，這宗成交的業主是長情業主，持貨多年並錄得盈利，這也反映出在經歷市場波動後，早期購入物業的業主仍有盈利空間。然而，對於近年入市的業主而言，情況可能有所不同，部分單位或面臨帳面虧損。整體而言，這宗成交為粉嶺名都本月帶來「開齋」的同時，也為細價樓市場注入了一絲暖意。
小標題：展望與思考
粉嶺名都這宗383萬元成交、印花稅僅100元的個案，是香港樓市在全面「撤辣」後的一個縮影。政策的調整確實降低了部分物業的交易成本，尤其是中低價位的物業，有助於激活市場流動性，吸引用家入市。
然而，樓市的未來走向仍受多重因素影響，包括整體經濟環境、利率走向、新增供應等。雖然有政策利好，但買家在入市前仍需審慎評估自身負擔能力及市場風險。對於賣家而言，這類「開心價」成交可能會吸引更多潛在買家洽詢，但實際成交價格仍取決於單位條件、樓層、景觀以及議價空間等多方面因素。
粉嶺名都作為一個成熟的居住社區，其樓齡和單位狀況參差不齊，買家在考慮入市時，除了價格和印花稅優惠外，也應充分了解單位本身的狀況及維修需求。對於市場而言，這宗成交提供了一個最新的價格參考，有助於買賣雙方更貼近市場實況進行議價。未來的粉嶺名都，在新的政策環境下，或許會迎來更多的成交，其價格走勢也將繼續成為市場關注的焦點。這宗成交像是一顆小小的石子投入湖面，激起了漣漪，但這漣漪會擴散多遠，還需時間來驗證。
